1804年，法國頒布著名的《民法典》，其中關于公民無權變更效力的規(guī)定，成為世界上最早的關于不動產登記的法律文獻。但出于對貴族階層利益的考慮，最終施行的《民法典》對不動產交易中的登記只作為“對抗”條件，而非必要條件。換句話說，所謂對不動產登記，即對不動產物權變更行為起證明效力，以對抗第三人，如果登記事項實質上不成立或無效，則該登記不得對抗善意第三人。法國這樣的立法對后世影響深遠，一定程度上解決了不動產交易的風險問題，但是，專業(yè)人士分析認為，這種契據(jù)性質的登記模式，其本身所具有的“非必要條件”使得保障效果打了折扣。

　　在這種登記制度下，因登記不作為不動產物權變動的要件，登記機關也就無須對不動產變動進行實質審查，僅為形式審查行為，登記機關的責任也遠不如德國產權登記制度下的登記機關重。但是分析認為，綜觀法國《民法典》可以看出，立法者對更為重要、更為復雜的不動產物權變動，如抵押、贈與、強制出賣不動產等，均法定要求公證，非經(jīng)公證不生效。

　　法國民法制度下，對于物權變動，取得了債權就等于取得了物權，登記的目的是為了對抗第三人，其最大缺陷在于交易安全方面存在漏洞，即出售人在出售不動產后，如果尚未登記公示，可能將該不動產再行出售，對后來的出賣行為予以登記公示，也就是“一房多賣”現(xiàn)象；原買受人依原合同已取得該不動產的所有權，在未公示情況下也可將該不動產轉讓。這種制度在實踐中容易導致物權重復現(xiàn)象，也不利于保護合法買受人和善意第三人利益，登記公示對抗制度對交易安全的補救，并不能從制度上消除這一安全隱患。

　　但隨著法國公證人制度和不動產買賣制度的不斷完善，上述情況出現(xiàn)的可能性已接近于零。法國不動產業(yè)內人士介紹稱，法國不動產為永久產權，公證人代表國家公職機關全權負責登記。實際上，在進行一樁不動產買賣或變更的過程中，公證人會根據(jù)不動產的登記情況，對該不動產相關的各個方面進行評估和審查，而這一評估和審查的最長追溯期可長達30年。公證人會認真核查30年來涉及該不動產的所有貸款和贈予情況、買賣糾紛，甚至鄰里協(xié)議，以確保買賣雙方的合法利益。當然，有些不動產購買人出于隱私或避稅方面的考慮，會選擇成立個人民事公司，然后以該公司名義購買不動產。