目前，國(guó)外普遍實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，將登記作為不動(dòng)產(chǎn)交易的重要制度內(nèi)容。這不僅促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)信息公開(kāi)和透明，而且還成為征收房產(chǎn)稅和反腐的重要工具。

　　瑞士： 法律保障 審查嚴(yán)密

　　許安結(jié)

　　在瑞士，不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于權(quán)利登記制度體系。瑞士《民法典》采用給動(dòng)產(chǎn)下定義的方式，來(lái)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，這種分類(lèi)凸顯出以物可否移動(dòng)的物理標(biāo)準(zhǔn)為主的特點(diǎn)。《民法典》第七百一十三條規(guī)定，性質(zhì)上可移動(dòng)的物及法律上可支配的不屬于土地的自然力，為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)的。而不動(dòng)產(chǎn)則基本限于土地、礦山及其土地定著物。

　　瑞士法律采用不登記則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不得變動(dòng)的公示原則，登記對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。瑞士《民法典》第六百五十六條規(guī)定，取得土地所有權(quán)，必須在不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記。

　　瑞士的土地登記事務(wù)一般由土地登記所承擔(dān)，但大多數(shù)州法定的主管部門(mén)則是各州的地方法院。由于瑞士是聯(lián)邦制國(guó)家，所以，瑞士《民法典》第九百五十三條規(guī)定，各州可自行規(guī)定本州土地登記所主管官?gòu)d的設(shè)置、登記區(qū)域的劃定、主管官員的任命和俸祿及監(jiān)督組織等。瑞士通常以一個(gè)州為管區(qū)，每一管區(qū)均設(shè)有土地登記所，登記的具體業(yè)務(wù)由登記官掌管。如果沒(méi)有設(shè)立主管官?gòu)d，《民法典》規(guī)定由州政府代理土地登記主管官?gòu)d的職責(zé)。除任命及俸祿事項(xiàng)外，各州制定的其他有關(guān)土地登記的規(guī)定須經(jīng)瑞士聯(lián)邦政府批準(zhǔn)。

　　依據(jù)瑞士《民法典》第九百六十三條和第九百六十五條，登記機(jī)關(guān)審查的范圍包括登記申請(qǐng)、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的書(shū)面聲明、申請(qǐng)人的處分權(quán)利書(shū)證、法律原因的書(shū)證，其中“法律原因”就是導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)法律關(guān)系。對(duì)大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情形而言，其原因行為均須公證，否則不產(chǎn)生法律效力。只要具有公證形式，登記機(jī)關(guān)就無(wú)須再審查實(shí)體法律事實(shí)的合法性。

　　瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿制作及測(cè)量的費(fèi)用負(fù)擔(dān)細(xì)則由聯(lián)邦議會(huì)制定。瑞士《民法典》第九百五十四條規(guī)定，為不動(dòng)產(chǎn)登記及測(cè)繪，各州可收取手續(xù)費(fèi)，但對(duì)于以改進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)為目的而進(jìn)行的土地改良或土地置換，則不得收取手續(xù)費(fèi)。

　　對(duì)于具體承辦土地登記的登記官員，瑞士制定了詳細(xì)的規(guī)定。對(duì)于登記官員的責(zé)任，瑞士《民法典》第九百五十五條規(guī)定，各州對(duì)登記官及對(duì)直接監(jiān)督的機(jī)關(guān)，有追究其過(guò)失并請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利。對(duì)于登記官員的監(jiān)督，《民法典》第九百五十六條規(guī)定，登記官在執(zhí)行公務(wù)中接受定期監(jiān)督，對(duì)登記官執(zhí)行公務(wù)所提出的異議，以及對(duì)已呈交的或待呈交的證件或申請(qǐng)發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)，由州監(jiān)督官?gòu)d裁決，若當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可繼續(xù)上訴聯(lián)邦主管官?gòu)d?！睹穹ǖ洹返诰虐傥迨邨l規(guī)定，對(duì)于登記官及職員中瀆職的，州監(jiān)督官?gòu)d應(yīng)給以紀(jì)律處分。法定紀(jì)律處分分為警告和1000瑞郎以?xún)?nèi)的罰款，瀆職嚴(yán)重的亦可開(kāi)除公職。除這些紀(jì)律處分外，還可繼續(xù)追究瀆職官員和職員的刑事責(zé)任。

　　根據(jù)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原理，登記是以國(guó)家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯(cuò)誤，當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能遭受損害，因此，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。瑞士專(zhuān)門(mén)設(shè)立了登記賠償基金，以彌補(bǔ)可能造成的對(duì)真正權(quán)利人利益的損害。正是這一整套合理的責(zé)任追究機(jī)制的建立，保證了瑞士登記制度的功效得以充分發(fā)揮。

　　新加坡：以房查人很清晰

　　本報(bào)駐新加坡記者 陶 杰

　　新加坡政府一直把解決公共住房問(wèn)題作為一種公共責(zé)任而不懈努力，時(shí)至今日，新加坡已經(jīng)成為當(dāng)今世界上公認(rèn)住房問(wèn)題解決比較好的國(guó)家之一。新加坡雖然是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，但是其公共住房的開(kāi)發(fā)和建設(shè)并不完全通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是由政府來(lái)主導(dǎo)。新加坡土地分為國(guó)家所有和個(gè)人所有兩種，其中國(guó)有土地約占總數(shù)的80%左右。土地是國(guó)家財(cái)富之源，也是新加坡政府建設(shè)大眾組屋的基礎(chǔ)和命脈所在。新加坡政府將土地資源牢牢地掌握在自己手里，以確保建設(shè)大眾組屋需要的土地供應(yīng)。

　　新加坡政府長(zhǎng)期以來(lái)一直嚴(yán)格限制炒賣(mài)組屋的行為，對(duì)大眾組屋的政策定位是“以自住為主”，限制居民購(gòu)買(mǎi)組屋的次數(shù)，一個(gè)家庭只能擁有一套組屋，如果要再購(gòu)買(mǎi)新組屋，必須退出原有組屋，以防投機(jī)多占，更不允許以投資為目的買(mǎi)房。

　　為了對(duì)公眾的住房情況以及公眾不動(dòng)產(chǎn)情況有詳細(xì)的了解，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)混亂，進(jìn)而擾亂市場(chǎng)，新加坡政府很早實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。新加坡最初實(shí)施的是英聯(lián)邦國(guó)家廣泛采用的托倫斯登記制度，而這一土地契約制則隨著上世紀(jì)60年代新加坡土地所有權(quán)法案的生效而逐漸淡出市場(chǎng)。

　　托倫斯土地登記制度是一種規(guī)范嚴(yán)密、權(quán)責(zé)分明的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，該制度具有絕對(duì)的公信力。政府通過(guò)設(shè)立土地登記機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)土地登記事宜，而所登記的土地或不動(dòng)產(chǎn)均由政府擔(dān)保，以確保其產(chǎn)權(quán)的權(quán)威性與合法性，而不是以雙方交易或轉(zhuǎn)讓契約合同為保證。已被政府登記在冊(cè)的土地及不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)利人、土地面積、地塊位置、邊界及相關(guān)權(quán)益等，都經(jīng)過(guò)政府登記機(jī)構(gòu)的相關(guān)審核和認(rèn)定，由政府確保準(zhǔn)確性和真實(shí)性。

　　雖然在上世紀(jì)60年代就有了自己的土地所有權(quán)法，但新加坡也經(jīng)歷了較長(zhǎng)一段老的地契登記系統(tǒng)與中央登記系統(tǒng)兩套系統(tǒng)并存的時(shí)期，尤其在一些比較老的社區(qū)，房屋不動(dòng)產(chǎn)登記長(zhǎng)期依賴(lài)?yán)系牡仄跸到y(tǒng)。到了上世紀(jì)90年代，新加坡相關(guān)土地管理部門(mén)開(kāi)始加快新老系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換，要求所有不動(dòng)產(chǎn)都必須轉(zhuǎn)換至中央登記制度下。經(jīng)過(guò)數(shù)年的整合，至本世紀(jì)初，新加坡全境不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)基本統(tǒng)一在中央登記系統(tǒng)下。

　　新加坡不動(dòng)產(chǎn)中央登記系統(tǒng)未實(shí)現(xiàn)電子化之前，任何不動(dòng)產(chǎn)單位在土地局都有一張登記卡片，上面記錄著此單位自建成以來(lái)所有的買(mǎi)賣(mài)信息，這就避免了一些不法之徒利用原始的契約憑證作弊或者行騙的可能。這就如同圖書(shū)館的借書(shū)卡，記錄著所有書(shū)籍的借出和收回信息。而以往的地契形式則如同現(xiàn)在的戶口本，可以在人與人之間進(jìn)行交換，很容易作弊，缺乏保障。

　　隨著電子科技的不斷進(jìn)步，新加坡政府也在持續(xù)推進(jìn)電子政府建設(shè)，以進(jìn)一步提高生產(chǎn)力。與此同時(shí)，新加坡不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的電子化也成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。在房產(chǎn)交易過(guò)程中，目前的不動(dòng)產(chǎn)電子登記系統(tǒng)基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細(xì)信息，如房主姓名和國(guó)籍，以及這套房屋建好后曾經(jīng)轉(zhuǎn)手過(guò)多少買(mǎi)家、有無(wú)相關(guān)貸款和按揭等信息。如果有人愿意支付更多的信息費(fèi)，甚至可以查到房屋所在地塊的市政規(guī)劃圖，由此來(lái)判斷未來(lái)地鐵線路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否會(huì)影響到房屋的前景等。而這種信息不僅是房屋買(mǎi)賣(mài)的委托律師可以查到，房產(chǎn)中介也可以查到，甚至普通人都可以在政府的土地管理局查到，而那里的工作人員也會(huì)很配合地提供這樣的信息。

　　雖然新加坡的不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠通過(guò)某一個(gè)房產(chǎn)查詢(xún)到業(yè)主信息，但是如果普通民眾要查詢(xún)某一個(gè)人名下?lián)碛卸嗌俜慨a(chǎn)則是不可能的，因?yàn)檫@涉及個(gè)人隱私。但是，政府可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財(cái)產(chǎn)情況，以防止個(gè)人不正常地?fù)碛卸嗵追慨a(chǎn)，有效地制止了利用房地產(chǎn)貪污受賄等腐敗情況的發(fā)生。

　　俄羅斯：便利化趨勢(shì)明顯

　　本報(bào)駐莫斯科記者 廖偉徑

　　近日，俄羅斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展部向聯(lián)邦政府提交了有關(guān)簡(jiǎn)化房地產(chǎn)登記手續(xù)的法律草案，此舉將為進(jìn)一步完善俄房地產(chǎn)登記體系奠定基礎(chǔ)。俄羅斯政府?dāng)M通過(guò)優(yōu)化房地產(chǎn)登記“路線圖”，讓民眾感受到公共服務(wù)改善帶來(lái)的便利。

　　根據(jù)現(xiàn)行法律，房地產(chǎn)登記的主管部門(mén)是俄經(jīng)濟(jì)發(fā)展部下屬的聯(lián)邦國(guó)家登記、繪圖局。為了確保國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易的“知情權(quán)”，無(wú)論購(gòu)買(mǎi)或是出售房產(chǎn)，都必須向俄聯(lián)邦國(guó)家登記、繪圖局進(jìn)行登記備案，由該局審查相關(guān)證明文件，確認(rèn)交易的合法性，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)將在完成相應(yīng)登記手續(xù)后生效。俄聯(lián)邦國(guó)家登記、繪圖局還會(huì)將房屋所有者的房產(chǎn)信息提交給稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為課征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

　　俄聯(lián)邦國(guó)家登記、繪圖局局長(zhǎng)瓦西里耶夫日前表示，未來(lái)俄公民可以通過(guò)智能手機(jī)和平板電腦查詢(xún)房屋所有權(quán)，只需輕輕一點(diǎn)即可看到該局出示的房產(chǎn)登記證書(shū)，而未來(lái)全俄所有房地產(chǎn)登記信息也將被集成至一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫(kù)。根據(jù)俄經(jīng)濟(jì)發(fā)展部新近提交的房地產(chǎn)登記法律修正案，俄居民不久后即可感受到登記簡(jiǎn)化后帶來(lái)的新變化：

　　首先，俄居民可以在俄境內(nèi)任意一個(gè)聯(lián)邦國(guó)家登記、繪圖局的服務(wù)中心遞交有關(guān)登記材料，而不必受房產(chǎn)所在地的地域限制。此前，俄羅斯政府已在于2013年10月1日起生效的《俄聯(lián)邦房地產(chǎn)登記法》修正案中規(guī)定，俄居民可以不在房產(chǎn)所在地完成登記手續(xù)，但是對(duì)于在所在地之外應(yīng)如何申請(qǐng)登記、履行何種程序卻未予以明確，而這次修法過(guò)程中將有清晰界定。

　　其次，從2015年開(kāi)始，俄居民可以在網(wǎng)上進(jìn)行房地產(chǎn)登記。俄聯(lián)邦國(guó)家登記、繪圖局現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始了行政管理電子化的嘗試。目前，該局有27%的公共服務(wù)可以通過(guò)網(wǎng)上完成，今年1至6月共處理了440萬(wàn)個(gè)查詢(xún)和公共服務(wù)要求。瓦西里耶夫表示，對(duì)于房地產(chǎn)登記，未來(lái)俄居民可以自行選擇網(wǎng)上辦理或是實(shí)地辦理。

　　第三，紙質(zhì)房產(chǎn)登記證書(shū)或?qū)⒊蔀闅v史。根據(jù)現(xiàn)行登記法，房屋所有者可以選擇從俄聯(lián)邦國(guó)家登記、繪圖局獲得紙質(zhì)房產(chǎn)登記證書(shū)，或者從國(guó)家統(tǒng)一注冊(cè)中心的數(shù)據(jù)庫(kù)中獲得電子版或打印證明。而未來(lái)，俄羅斯可能徹底放棄紙質(zhì)的房產(chǎn)登記證書(shū)，到2018年，房產(chǎn)所有權(quán)證明、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移信息等都將實(shí)現(xiàn)電子化。

　　第四，大幅縮短房地產(chǎn)登記的行政周期。到2018年，俄居民進(jìn)行房地產(chǎn)登記所需時(shí)間將由現(xiàn)在的18天縮短至5至7個(gè)工作日。

　　不過(guò)，在登記程序走向電子化、便利化的同時(shí)，俄將從2015年1月1日開(kāi)始大幅提升房地產(chǎn)登記稅?，F(xiàn)在俄羅斯對(duì)個(gè)人征收的房地產(chǎn)登記稅為1000盧布，對(duì)法人機(jī)構(gòu)為15000盧布，而從明年開(kāi)始，將分別提高至2000盧布和22000盧布。

　　日本： 交易發(fā)達(dá) 登記嚴(yán)格

　　本報(bào)駐東京記者 閆海防

　　日本是一個(gè)土地私有化的國(guó)家，全國(guó)私有土地占總面積的65%，國(guó)家和地方政府擁有的土地只占35%。由于土地的附加價(jià)值很高，所以，一般人只要持有土地，就可以比較容易地從銀行貸款。因此，以土地為主的不動(dòng)產(chǎn)交易十分發(fā)達(dá)，與土地相關(guān)的建筑物買(mǎi)賣(mài)、租賃等活動(dòng)也非常活躍，由此產(chǎn)生了不動(dòng)產(chǎn)的登記和稅收。

　　日本的不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)“民法”和“不動(dòng)產(chǎn)登記法”兩項(xiàng)法律，不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)擁有百年的歷史。相關(guān)法律誕生后，日本又根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了不斷的改進(jìn)和充實(shí)，進(jìn)而形成了目前嚴(yán)密的法律體系。為了法律的嚴(yán)密性，日本曾對(duì)全國(guó)土地情況進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)近30年的調(diào)查勘測(cè)，并繪制成土地圖冊(cè)，作為有關(guān)部門(mén)依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的依據(jù)。

　　日本的不動(dòng)產(chǎn)登記分為土地登記和土地上的建筑物登記。如要進(jìn)行土地或相關(guān)建筑物的交易時(shí)，交易者首先要去中介公司選擇目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)，然后可以先去登記部門(mén)付費(fèi)查閱相關(guān)資料，了解該不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)和邊界，還要請(qǐng)專(zhuān)家鑒定目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格和稅金，最后再去登記部門(mén)登記。登記的主要內(nèi)容是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、地上權(quán)、租用權(quán)、抵押權(quán)和開(kāi)采權(quán)等權(quán)利。登記部門(mén)經(jīng)過(guò)審查后向申請(qǐng)登記者發(fā)放“權(quán)利證書(shū)”，今后這些權(quán)利需要存續(xù)、流轉(zhuǎn)、變更、限制時(shí)，憑證書(shū)再次申請(qǐng)并登記。

　　日本不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)隸屬于政府的法務(wù)省，下設(shè)有8個(gè)法務(wù)局、283個(gè)支局和1200多個(gè)登記所。所有不動(dòng)產(chǎn)登記都采用電腦聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，有專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)和數(shù)量龐大的不動(dòng)產(chǎn)資料庫(kù)。負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的是“登記官”，他們經(jīng)過(guò)國(guó)家司法考試合格后被錄用，并由地方法務(wù)局長(zhǎng)正式任命。登記官責(zé)任重大，他們擁有兩項(xiàng)權(quán)力，一是書(shū)面審查權(quán)，即對(duì)提出的申請(qǐng)登記依法審查；二是實(shí)地審查權(quán)，即到現(xiàn)場(chǎng)查看申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否符合實(shí)際情況。

　　日本的不動(dòng)產(chǎn)登記具有嚴(yán)格的法律意義，不動(dòng)產(chǎn)只有通過(guò)登記才能享有法律上的權(quán)利。也就是說(shuō)，只有在登記部門(mén)履行登記手續(xù)并獲得認(rèn)可后，其擁有的不動(dòng)產(chǎn)才具備法律賦予的權(quán)利，才能進(jìn)行交易、擔(dān)保、抵押、租借等行為。而沒(méi)有登記的不動(dòng)產(chǎn)如果進(jìn)行上述交易時(shí)，既不受法律的保護(hù)，而且一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將受到嚴(yán)厲的懲罰，其不動(dòng)產(chǎn)還會(huì)被沒(méi)收。所以，日本的不動(dòng)產(chǎn)擁有者都非常積極地去登記部門(mén)進(jìn)行登記，確保自己的法律權(quán)利。

　　由于登記官權(quán)力很大，所以，對(duì)其管理也非常嚴(yán)格，以防止私下交易和以權(quán)謀私。有關(guān)法律規(guī)定，申請(qǐng)登記者發(fā)現(xiàn)因登記官的失誤而造成自己的損失后，可以向法務(wù)局監(jiān)督部門(mén)申述，或向法院提出訴訟。如查明確屬登記官的失誤，登記官必須向申請(qǐng)登記者賠償所有的損失，而且還會(huì)被解除職務(wù)。此外，如果登記的案件涉及登記官本人或其配偶及直系親屬，該登記官必須回避，改由其他登記官辦理，同時(shí)要經(jīng)過(guò)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的嚴(yán)格審查。這些制度是在多次腐敗案件后總結(jié)建立的，因而很好地保證了不動(dòng)產(chǎn)登記的公正性和合法性。