近期，赴澳投資房地產(chǎn)的中資企業(yè)和投資者增加。澳大利亞房地產(chǎn)市場目前狀況究竟如何？本報記者就此專訪了商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）亞太區(qū)研究部主管金緯。

　　金緯透露，目前澳大利亞寫字樓租戶需求依然低迷，同時主要市場的供應(yīng)持續(xù)充足，導(dǎo)致空置率上升，市場獎勵措施創(chuàng)歷史紀(jì)錄，預(yù)計1~3年內(nèi)租金上漲幅度將下降。不過，悉尼和墨爾本的情況比較樂觀，未來3~5年的租金有望止跌回升，布里斯班和珀斯在租金漲勢方面仍然落后。

　　在零售方面，由于零售商增加，零售銷售總額在2014年前5個月增長了5.4%。但由于澳聯(lián)邦預(yù)算趨緊，消費者信心下降，世邦魏理仕并不看好今年的銷售總額，但相信2015年零售市場的租金將趨于上漲。

　　談到投資策略，金緯的建議是，寫字樓市場可以關(guān)注悉尼和墨爾本的甲級寫字樓，但是物業(yè)必須有長期的租約，以避免供給上的風(fēng)險；零售方面可關(guān)注城郊及社區(qū)的大宗貨物批發(fā)等零售物業(yè)；工業(yè)方面可以考慮高端的現(xiàn)代物流設(shè)施。

　　在投資風(fēng)險方面，金緯認為，赴澳投資需要了解每個區(qū)域市場及每個細分市場的發(fā)展周期；同時，澳大利亞的稅收政策非常復(fù)雜，對于外來的投資者來說，熟悉稅收相關(guān)知識非常重要；此外，投資者還需了解貨幣政策，并預(yù)防貨幣風(fēng)險。

　　金緯同時表示，資產(chǎn)管理對機構(gòu)投資者尤其重要，離岸資產(chǎn)管理并不容易，因此非常需要當(dāng)?shù)氐膶I(yè)人士負責(zé)資產(chǎn)管理；開發(fā)商如果沒有當(dāng)?shù)刭Y源，將很難控制開發(fā)風(fēng)險。

　　另一個需要注意的是，房地產(chǎn)是一個周期性的資產(chǎn)門類，價格總有下降的時候，就算你錯過這次的投資機遇，未來總會有機會。重要的是投資者需要在進入市場之前做好充分準(zhǔn)備。目前來看，核心位置的寫字樓資產(chǎn)的價位有望回落。

　　對于澳大利亞市場的吸引力，金緯分析，對于個人投資者來說會有很多個人原因，比如為了分散風(fēng)險及豐富投資組合、財產(chǎn)保值、家庭教育、提高生活水平及移民（護照）等。對于機構(gòu)投資者來說，澳大利亞是世界上透明度最高的市場之一；流動性很好；澳大利亞視中國為成長的代理變量，所以中國的成長會帶動澳大利亞的經(jīng)濟成長。此外，澳大利亞擁有成熟、完善的配套市場，與其它國家的主要城市相比，租金回報率較高，尤其在寫字樓市場。

　　目前，澳本地居民認為房地產(chǎn)的價格趨高，因此房地產(chǎn)市場備受關(guān)注。當(dāng)?shù)孛襟w提到飆升的價格是國際投資者造成的，尤其是中國的投資者。金緯對這種看法并不認同。

　　不過，金緯提醒，中國的開發(fā)商對于自己的項目要針對哪些人去售賣，需要特別小心?！霸谌魏蔚胤剑康禺a(chǎn)都應(yīng)該主要滿足當(dāng)?shù)厝说男枨?。如果一個項目是專門針對中國投資者開發(fā)的，那么我認為風(fēng)險會增加。一旦澳大利亞政府不允許通過置業(yè)來獲得移民，那么對房地產(chǎn)的需求會大幅下降?！?

　　金緯最后表示，當(dāng)?shù)厝瞬⒉涣私庵袊_發(fā)商，因此中國開發(fā)商需要把自己定位成“高品質(zhì)并值得信賴的開發(fā)商”，這一點非常重要。想在澳大利亞長期發(fā)展，就應(yīng)該注重品質(zhì)和品牌形象。而且房地產(chǎn)是本地化行業(yè)，需要招募當(dāng)?shù)厝藖戆褬I(yè)務(wù)真正落地。