8月11日，一份國(guó)辦發(fā)〔2014〕37號(hào)文件悄然出現(xiàn)在中央人民政府的網(wǎng)站上。這份名為《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開發(fā)的意見》，落實(shí)和細(xì)化了2013年底33號(hào)文件中關(guān)于“支持鐵路車站及線路用地綜合開發(fā)”的部分，對(duì)鐵路用地及站場(chǎng)毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)利用政策提出三項(xiàng)原則：支持鐵路建設(shè)與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合；政府引導(dǎo)與市場(chǎng)自主開發(fā)相結(jié)合；盤活存量鐵路用地與綜合開發(fā)新老站場(chǎng)用地相結(jié)合。

　　通俗地說，意見給鐵路土地開發(fā)帶來實(shí)質(zhì)性重大突破，鐵路土地綜合開發(fā)被列為鐵路資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重中之重，新政將讓“以地養(yǎng)路”變成現(xiàn)實(shí)。而對(duì)于樓市來說，則是多了新的土地來源。

　　浙江省鐵路發(fā)展集團(tuán)一位高層向錢江晚報(bào)記者透露：“高鐵建設(shè)借了政府很多錢，盤活存量土地將成為一個(gè)變現(xiàn)來源，減輕一部分的償還壓力。浙江省的具體執(zhí)行政策正在研究中，個(gè)別地塊已經(jīng)先行進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段?！?

　　鐵路“土地變現(xiàn)”

　　將成現(xiàn)實(shí)

　　今年6月18日下午，位于杭州市西湖區(qū)宣杭鐵路三墩段沿線的通濟(jì)北路石材加工區(qū)， 2萬平方米的違法建筑正式開始拆除。這些營(yíng)利性違建由于多層轉(zhuǎn)包，有的主體內(nèi)多達(dá)幾十個(gè)租賃人，利益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。違建拆除后，西湖區(qū)積極與上海鐵路局杭州辦事處等相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，明確違建拆除后土地利用事宜，防止拆后再次發(fā)生違建現(xiàn)象。

　　這是鐵路用地違規(guī)建設(shè)的一個(gè)縮影，錢江晚報(bào)記者從國(guó)土相關(guān)部門了解到，由于原先的鐵路用地建設(shè)經(jīng)營(yíng)不受政府規(guī)劃約束和監(jiān)管，違規(guī)建設(shè)成為倉儲(chǔ)物流或其他用途的情況時(shí)有發(fā)生。國(guó)土資源部門只有在事后監(jiān)察發(fā)現(xiàn)時(shí)才能對(duì)其進(jìn)行拆除。

　　37號(hào)文件則進(jìn)一步明確“支持鐵路運(yùn)輸企業(yè)以自主開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃等多種方式盤活利用現(xiàn)有建設(shè)用地，鼓勵(lì)鐵路運(yùn)輸企業(yè)對(duì)既有鐵路站場(chǎng)及毗鄰地區(qū)實(shí)施土地綜合開發(fā)，促進(jìn)鐵路建設(shè)投資等主體對(duì)新建站場(chǎng)及毗鄰地區(qū)實(shí)施土地綜合開發(fā)”。這意味著以前只能用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的鐵路用地，將實(shí)現(xiàn)地上地下空間綜合利用，譬如建設(shè)較高樓層，底層用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，上層用于開發(fā)作商業(yè)用途。而原先違法建設(shè)進(jìn)行營(yíng)利的鐵路用地不僅會(huì)有一個(gè)合法的營(yíng)利渠道，而且營(yíng)利的方式會(huì)更加多元化。

　　操作細(xì)節(jié)

　　亟待進(jìn)一步明確

　　杭州市國(guó)土局和浙江省鐵路發(fā)展集團(tuán)兩個(gè)方面?zhèn)鱽淼南⒕_認(rèn)，未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，目前杭州市可以被盤活利用的鐵路用地不會(huì)再有增量，僅會(huì)就現(xiàn)有的土地進(jìn)行操作。因此37號(hào)文件對(duì)于目前杭州市最具有操作性的條款，當(dāng)屬“盤活現(xiàn)有鐵路用地推動(dòng)土地綜合開發(fā)”。但如何盤活，顯然是一個(gè)新課題。

　　37號(hào)文件指出，“鐵路運(yùn)輸企業(yè)依法取得的劃撥用地，因轉(zhuǎn)讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。經(jīng)國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地，鐵路運(yùn)輸企業(yè)在使用年限內(nèi)可依法作價(jià)出資（入股）、租賃或在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股公司、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。”

　　對(duì)于一塊存量土地，以多少的價(jià)格出資（入股）？?jī)r(jià)格如何評(píng)估？容積率如何定？劃撥用地用途如何改變？土地規(guī)劃如何調(diào)整？這些直接關(guān)系到開發(fā)操作流程和土地價(jià)值的因素，目前尚未可知。

　　記者從浙江省鐵路發(fā)展集團(tuán)了解到，對(duì)于國(guó)務(wù)院出臺(tái)的這一意見，浙江省將如何實(shí)施尚未明確細(xì)則。一位負(fù)責(zé)人告訴記者：“去年年底，國(guó)務(wù)院發(fā)布33號(hào)文件以后，我們對(duì)存量土地如何綜合經(jīng)營(yíng)開發(fā)高度重視，對(duì)于文件中提到的作價(jià)出資（入股）、租賃及轉(zhuǎn)讓的操作細(xì)則，還沒有一個(gè)人能下定論。具體方案正在研究中，最快個(gè)把月能夠出臺(tái)?！?

　　杭州市國(guó)土資源局相關(guān)人員也表示，尚未接到正式下發(fā)的37號(hào)文件，實(shí)施細(xì)節(jié)也并不了解。

　　盡管不確定的細(xì)節(jié)諸多，但仍有一些明文條例值得玩味。譬如對(duì)土地的規(guī)劃有了前置的要求，“政府供應(yīng)既有鐵路站場(chǎng)開發(fā)范圍內(nèi)的用地，應(yīng)將綜合開發(fā)的規(guī)劃要求和鐵路建設(shè)要求一并納入土地供應(yīng)的前提條件”。

　　另外值得一提的是，意見中明確了綜合開發(fā)用地指標(biāo)支持政策，規(guī)定“鐵路建設(shè)項(xiàng)目配套安排的土地綜合開發(fā)所需新增建設(shè)用地指標(biāo)，經(jīng)省級(jí)人民政府嚴(yán)格審核后，暫由國(guó)土資源部予以計(jì)劃單列”。這意味著，新增的鐵路項(xiàng)目綜合開發(fā)土地將不占用各級(jí)地方政府指標(biāo)，屬于國(guó)土資源部對(duì)于這項(xiàng)政策的支持。

　　部分鐵路地塊

　　條件十分優(yōu)越

　　鐵總囊中到底藏了多少土地？一位不愿意透露姓名的內(nèi)部人士告訴錢江晚報(bào)記者：“前些年對(duì)于鐵路用地的規(guī)模沒有限制，所以鐵發(fā)展旗下還是有很多非常優(yōu)質(zhì)的土地的。它們有些位于沿海地帶，有些位于城市交通樞紐，整個(gè)浙江省的土地面積有幾萬畝，至于杭州市的范圍內(nèi)沒有仔細(xì)測(cè)算，初步估計(jì)鐵路用地可能有五六千畝甚至更多?！?

　　存量的鐵路建設(shè)用地主要包括：原有的貨站、鐵路改線后老的客運(yùn)站、站房設(shè)施、廢棄的鐵路線路等。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)度加速和高鐵建設(shè)的高速發(fā)展，有些舊站房已不適用鐵路發(fā)展需要，而就地改造則和城市規(guī)劃、站房規(guī)模要求、功能要求都不相符。如果將這些土地進(jìn)行綜合開發(fā)利用，合理設(shè)計(jì)，將會(huì)創(chuàng)造很高的利用價(jià)值。

　　以杭州市為例，杭州市火車東站去年7月1日才剛剛建成投入使用，建筑面積達(dá)百萬平方米，屬于亞洲最大交通樞紐。始建于2008年的杭州東站總用地面積約40萬平方米，但當(dāng)時(shí)劃撥的土地?cái)?shù)字并不僅限于此。其中部分并未納入到火車東站建設(shè)的土地即為鐵路用地，這部分土地位置優(yōu)越但卻處于閑置狀態(tài)。一位開發(fā)商向鐵江晚報(bào)透露，他們看上了浙江鐵發(fā)集團(tuán)旗下一塊約50畝的土地，這塊土地位于火車東站附近，位置十分優(yōu)越，“現(xiàn)在就等操作細(xì)則出來”。

　　另據(jù)了解，一塊位于城西的鐵路用地也已經(jīng)進(jìn)入了規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。長(zhǎng)期關(guān)注土地市場(chǎng)的某基金公司負(fù)責(zé)人王旭飛表示：“杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于低迷時(shí)期，雖然目前細(xì)則還沒有出來，但預(yù)計(jì)鐵路用地進(jìn)行綜合開發(fā)會(huì)有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而基金手上有大量的現(xiàn)金，所以對(duì)于這樣價(jià)廉物美的地塊我們會(huì)重點(diǎn)關(guān)注?！?/p>