進(jìn)入下半年，一些地方的房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了政策“微調(diào)”。不論是被議論為“松綁”，還是被強(qiáng)調(diào)為“穩(wěn)定市場”，樓市價格和投資雙雙回調(diào)的案例越來越多。

　　受此影響，房地產(chǎn)市場會不會大幅波動沖擊調(diào)控大局？理性健康的房地產(chǎn)業(yè)距離我們還有多遠(yuǎn)？

　　近日，《瞭望》新聞周刊記者深入北京、上海、廣州、杭州、成都等具有代表意義的城市實地采訪，探尋房地產(chǎn)的新趨勢和變化。

　　從上半年數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)定回落仍是主流。1～6月份，全國房屋新開工面積同比下降16.4%，商品房銷售面積、銷售額分別下降6%和6.7%。應(yīng)當(dāng)說，兩年多來，這種穩(wěn)定回落的局面擠壓了過去十余年我國房地產(chǎn)投資和價格上的虛腫，至少澆滅了地產(chǎn)商和投機(jī)客助漲的“非理性繁榮”虛火，同時讓真正的房地產(chǎn)消費市場開始冷靜理性預(yù)期房市未來。從這個意義上講，調(diào)控房地產(chǎn)市場“穩(wěn)定降落”，已經(jīng)初見成效。

　　特別值得關(guān)注的是，此次調(diào)控在收緊房地產(chǎn)信貸的同時，篤定保障房建設(shè)和棚改這種與惠民生密切結(jié)合的政策。民生為重，疏堵并舉，穩(wěn)定預(yù)期，成為了影響本輪房地產(chǎn)調(diào)控成果的關(guān)鍵。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012～2014年上半年，全國保障性安居工程基本建成1460萬套，完成投資近3萬億元；2008～2013年六年來惠及中低收入者1.02億人。這大大改變了市場預(yù)期，也有力化解了“硬著陸”的風(fēng)險。

　　行百里者半九十，下一步房地產(chǎn)調(diào)控需要市場和行政手段各司其職，相互配合。而且，從長遠(yuǎn)看，解決房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展十余年積累的沉疴，配套舉措和制度完善始終是核心所在?？梢哉J(rèn)為，無論未來外部因素如何影響，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)由高速增長向中高速增長的新常態(tài)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)從投資占主導(dǎo)向居住基本屬性轉(zhuǎn)變，已成定局。那種“放水”救樓市和刺激增長的做法已成過去，不打壓也不刺激，政府站位得當(dāng)，中國房地產(chǎn)業(yè)才能有健康的未來?！?文/唐敏)

　　(原標(biāo)題：房地產(chǎn)繪出理性回歸曲線)

　　如何擠出快速發(fā)展中一直未能祛除的房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)性沉疴，成為下一步房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要風(fēng)向

　　文/《瞭望》新聞周刊記者鄭鈞天

　　2014年上半年，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出商品房庫存高企、房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重等態(tài)勢，樓市預(yù)期和博弈優(yōu)勢悄然生變。近幾個月來，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國樓市成交量價呈現(xiàn)增速雙降的局面。

　　在中國樓市進(jìn)入下半場之際，新建商品住宅庫存再創(chuàng)歷史新高，加上市場成交繼續(xù)低迷，樓市供需失衡的局面已經(jīng)顯現(xiàn)。另一方面，一些地方政府面臨經(jīng)濟(jì)增速下滑、財政減收壓力，救市的沖動強(qiáng)烈。

　　在復(fù)雜膠著的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，這輪房地產(chǎn)的調(diào)整將如何演化，成為房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)展以及下半年經(jīng)濟(jì)形勢的重要影響因素。

　　樓市到底調(diào)整到了什么程度

　　國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的“2014年1～6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，全國樓市呈現(xiàn)成交量價增速雙降的局面。1～6月份，全國商品住宅銷售面積42487萬平方米，同比下降7.8%，相比去年全年的增長17.5%下滑25.3個百分點；住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%，降幅與去年全年增長26.6%相比，下滑35.8個百分點。

　　而“6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，房價環(huán)比下降的城市達(dá)55個，創(chuàng)下30個月以來的新高。

　　從二手房來看，以北京為例，我愛我家市場研究院的統(tǒng)計，2014年上半年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽量僅4.4萬套，環(huán)比大跌34.4%，同比大跌53.5%，市場成交量大幅萎縮至2009年以來的最低谷。

　　接受《瞭望》新聞周刊記者采訪時，世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)，從今年3月份起，市場發(fā)生了一個“非?？焖佟钡牡洌壳笆袌鋈蕴幱谙滦型ǖ?。而且，“供求結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，由量變到質(zhì)變。”

　　對于上半年全國商品房銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長的原因，住建部政策研究中心主任秦虹分析指出，主要原因有三：

　　第一，去年同期的商品房銷量基數(shù)較高?！白宰⌒孕枨笫浅?shù)，去年賣多了，今年就賣得少。從銷售總量來看，仍然是一個不低的數(shù)字?！?

　　第二，近期樓市“崩盤”論、房價將“斷崖式暴跌”等不對稱信息讓購房者的觀望情緒日益加重。

　　第三，信貸約束影響了購房行為的實現(xiàn)。今年以來，個人住房抵押貸款的收緊，使得購房者置業(yè)成本提高。一方面購買首套房不僅沒有優(yōu)惠利率，反而要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上?。涣硪环矫?，房貸額度緊張影響了剛需的置業(yè)需求。

　　目前，在她看來，“對房地產(chǎn)市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境?！?

　　另一方面，新建商品住宅庫存再創(chuàng)歷史新高，加上市場成交繼續(xù)低迷，樓市供需失衡的局面凸顯。

　　截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%。35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。6月份，35個城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。

　　而在5月份，該存銷比數(shù)值為16.4。其中，溫州以45.1的存銷比居于首位，寧波以31.4的存銷比排行第二。半年業(yè)績考核下，部分房企的打折促銷力度加大，但很多購房者依然不買賬。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，6月份去庫存化周期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預(yù)期未來幾個月多數(shù)城市房價將下跌。

　　面對一些城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整，比如限購政策的放松，本輪樓市調(diào)整會否重蹈之前報復(fù)性上漲的覆轍？瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，過去十年間，中國每隔幾年就會經(jīng)歷一次房地產(chǎn)周期。但與前幾輪不同，此次房地產(chǎn)下滑的深層原因是，“中國住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化——當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價低迷、反腐以及理財產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

　　瑞銀最新發(fā)布的《地產(chǎn)泡沫之憂》報告顯示，根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前中國居民的自有住房占比達(dá)85%～88%，而在城鎮(zhèn)地區(qū)該比例約為75%～78%。城鎮(zhèn)住房建筑面積達(dá)179億平方米，農(nóng)村達(dá)206億平方米。這表明，不考慮住房質(zhì)量的前提下，2010年時城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶均已擁有約1套住房。

　　汪濤表示，強(qiáng)勁的房地產(chǎn)投資和建設(shè)活動作為中國內(nèi)需主要引擎的時代行將終結(jié)。

　　樓市下行對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣的影響

　　房地產(chǎn)市場的降溫，直接影響到地方的財稅收入。財政部公布的上半年財政收支情況顯示，今年1至6月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入21129億元，同比增長26.3%，其中6月份增幅回落至7.3%，較一季度土地出讓金40.3%的增幅明顯下滑。上半年房地產(chǎn)營業(yè)稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅告別以往動輒百分之二三十的高增長，6.6%和9.3%增幅也印證著樓市的低迷。

　　上海財經(jīng)大學(xué)教授胡怡建說，受房地產(chǎn)市場量價齊跌影響，4～5月，上海一度出現(xiàn)房地產(chǎn)營業(yè)稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅負(fù)增長。

　　土地出讓金及房地產(chǎn)交易稅費增幅的跳水，傳遞出經(jīng)濟(jì)下行壓力不容忽視的重要信號。以上海為例，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為554.89億元，增長1.2%，增速回落13.3個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資1338.01億元，增長5.4%。

　　從GDP來看，上海市統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年上海全市生產(chǎn)總值(GDP)為10952.64億元，按可比價格計算，比去年同期增長7.1%，增幅同比回落0.6個百分點。

　　中國經(jīng)濟(jì)目前能否承受得起房地產(chǎn)的深度調(diào)整？

　　財政部專家賈康表示，一般來說，城鎮(zhèn)化率在達(dá)到30%之前是城鎮(zhèn)化初期，達(dá)到70%以后是城鎮(zhèn)化后期，這中間的40%對經(jīng)濟(jì)的增長具有突出的支撐作用，“目前我國的城鎮(zhèn)化率僅50%出頭，但由于很多新增城鎮(zhèn)居民得不到市民身份，實際的城鎮(zhèn)化率只有40%，成長空間巨大，因此城鎮(zhèn)化可支撐中國房地產(chǎn)20年左右的發(fā)展。”

　　在他看來，中國房地產(chǎn)適度調(diào)整有利于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級，但如果“深度調(diào)整”，則對實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不會產(chǎn)生正面作用。

　　汪濤認(rèn)為，房地產(chǎn)仍是未來中國經(jīng)濟(jì)增長面臨的最大下行風(fēng)險。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性及其與經(jīng)濟(jì)其他部門千絲萬縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)活動持續(xù)下滑可能會進(jìn)一步加劇很多重工業(yè)的產(chǎn)能過剩問題，從而進(jìn)一步削弱企業(yè)收入增長和現(xiàn)金流、打擊投資意愿。

　　采訪中，金融專家表示，房價和銷售面積下跌，對經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、金融將帶來傷害。尤其銀行信貸質(zhì)量跟房地產(chǎn)信貸質(zhì)量高度正相關(guān)，需要警惕房地產(chǎn)抵押貸款的不良率的增長。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步下滑，汪濤也提醒，近年來金融杠桿迅速攀升所蘊(yùn)含的風(fēng)險隱患，尤其是通過影子銀行體系增加的信貸，可能將愈發(fā)突出。但他同時表示，有兩個有利因素支持經(jīng)濟(jì)大勢：購房者杠桿率較低，且政府仍可以采取許多措施來穩(wěn)定建設(shè)活動、支撐經(jīng)濟(jì)增長。政府可以進(jìn)一步加大基礎(chǔ)設(shè)施投資和保障房建設(shè)、加快推進(jìn)可以促進(jìn)增長的改革。

　　房地產(chǎn)行業(yè)面臨怎樣的挑戰(zhàn)

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，蔡雪梅坦言，目前市場雖然處于觀望期，但需求并未喪失。6月份該集團(tuán)之所以能夠銷售業(yè)績“沖上來”，靠的就是以價換量?！扒皫啄?，由于開發(fā)商單一追求規(guī)模不斷拿地，造成了大量同質(zhì)化住宅產(chǎn)品的累積?！霸诋?dāng)前市場不好的情況下，開發(fā)商的競爭力就剩下了價格。在這樣的情況下，我們就要改變定價策略，開盤流程和開盤節(jié)點也要改變?！?

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，“現(xiàn)在土地的資金成本較高，所以必須盡快開工，開工之后才有可能回籠資金。在房價漲幅回落態(tài)勢業(yè)已確立的情況下，如果房企長期拿地不開發(fā)，囤地的成本就將高于其資金成本，甚至?xí)炎约和纤馈！?

　　雅居樂集團(tuán)副總裁劉華錫透露，在市場步入調(diào)整期、銷售壓力劇增的背景下，雅居樂目前的策略是“短平快”，即優(yōu)先選取一些優(yōu)質(zhì)地塊，然后快速實現(xiàn)營運，快速實現(xiàn)開盤跑量。

　　某上市房企副總裁告訴記者，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場環(huán)境雖然低迷，但正日益趨于市場化，調(diào)整也是未來的大方向。從政策上來看，中央政府并未出臺任何樓市調(diào)控政策，也就是說，政府不會再以行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場。讓開發(fā)商們接受市場的洗禮，這并不是一件壞事，反而對中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有益。

　　在房地產(chǎn)市場內(nèi)在供求格局變化的背景下，市場對政府出臺的救市措施是否還能重復(fù)以往的反應(yīng)？瑞銀認(rèn)為，雖然降低首付比例和放松信貸有助于提振首套房和改善性購房需求，但投資需求的反彈幅度并不明朗。另外，即便需求反彈、庫存得以消化，吸取了過去幾輪周期的教訓(xùn)，開發(fā)商可能也不會貿(mào)然增加支出、加快新開工。這對于短期宏觀經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)在一定程度上形成挑戰(zhàn)。

　　對于金融部門來說，浦發(fā)銀行某相關(guān)人士表示，現(xiàn)在沒有產(chǎn)生樓市暴跌的環(huán)境：首先，沒有急劇變化的經(jīng)濟(jì)形勢；其次，剛需依然存在；第三，經(jīng)濟(jì)還在增長；第四，貨幣增速依然保持。

　　目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策正在調(diào)整情況。浦發(fā)銀行上海分行公司銀行部人士告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)貸款減少與以往不同，銀行更傾向于把貸款放給資質(zhì)好、收益高的方向。房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模大，風(fēng)險高，收益相對降低，所以現(xiàn)在總行已經(jīng)嚴(yán)格控制額度和授信審批了。

　　某監(jiān)管部門領(lǐng)導(dǎo)在接受記者采訪時表示，目前一線城市的需求仍很旺盛。導(dǎo)入人口和剛需存在，加上前幾年的限購，還有很多消費潛力沒有釋放。從面上看，銷售在減慢，價格從上漲壓力到下降壓力。今后，政府要繼續(xù)加大保障房、共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，促進(jìn)需求的分化，增加低端土地供應(yīng)。屆時即使房價下跌，低端的社會民眾也有保障。

　　對于購房者來說，信貸支持無疑是他們最為關(guān)心的問題。改善型需求購房者張振成對記者表示，目前急需置換住宅的他已經(jīng)有心儀的房子了，“貸款下不來，房東不交房。房東是上海本地人，是改善型需求，他也看好一套房子，也是因為貸款下不來，那頭不肯交房，現(xiàn)在是一環(huán)套一環(huán)，大家都等著貸款呢，希望國家信貸政策支持改善型需求的剛需群體，一旦信貸政策松動，我們肯定出手。”

　　一些企業(yè)和地方政府鼓吹救市是提振經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長的不二選擇，一旦信貸放松，不僅調(diào)控功虧一簣，也會導(dǎo)致影子銀行再次入市，后果難以設(shè)想

　　文/《瞭望》新聞周刊記者烏夢達(dá)

　　成交量大幅下跌甚至“腰斬”，“零首付”重出“江湖”，樓市各項指標(biāo)全面下降……今年以來一些城市供需面出現(xiàn)反轉(zhuǎn)勢頭，樓市“調(diào)整期”基本確立。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年全國典型的54個城市合計住宅簽約套數(shù)113.9萬套。這一數(shù)值比2013年上半年同期下調(diào)幅度達(dá)到了23.7%，其中一線城市跌幅達(dá)到了31%，二線城市跌幅達(dá)到34%。

　　從北京來看，市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京簽約商品房數(shù)據(jù)為276萬平方米(剔除保障房)，總成交額為738億元，成交額同比2013年上半年1190億元下調(diào)38%。而成交面積則為歷史最低紀(jì)錄，遠(yuǎn)低于2008年。

　　寒冷的不僅是樓市成交套數(shù)。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2014年上半年商品房銷售面積、銷售額、房屋新開工面積均同比出現(xiàn)下滑，而商品房待售面積激增25%，達(dá)到3.59億平方米。近日，《瞭望》新聞周刊記者調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，過去那種所謂“中國樓市只漲不跌，跌了也一定會漲回來”的“信條”，在這一輪調(diào)控中遭到了巨大沖擊，業(yè)界普遍認(rèn)為調(diào)整期真來了。

　　“狼”是真的來了

　　“有人不以為然，認(rèn)為是房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整。但這次下滑絕對不同于以往。房地產(chǎn)市場下行已成定勢?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長夏斌說。

　　回顧2003年中國房改之后歷次樓市波動，與以往限購、限價等一系列“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策造成的房價波動不同，今年的房地產(chǎn)低迷并沒有明顯的政策調(diào)整因素，且呈現(xiàn)出供需面反轉(zhuǎn)的態(tài)勢。

　　相比2008年的V形快速反轉(zhuǎn)、2011年的U形反轉(zhuǎn)，高通智庫認(rèn)為，基于當(dāng)前核心城市房地產(chǎn)供應(yīng)增加趨勢、群眾觀望情緒，以及行業(yè)資金鏈格局判斷，2014年房地產(chǎn)調(diào)整可能呈現(xiàn)L形走勢，即本次房地產(chǎn)調(diào)整將比過往更長。

　　“中國樓市消化不良，前期已經(jīng)把未來房價上漲空間透支了?！比f科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶說，“要慢慢通過市場來平衡，房地產(chǎn)‘不可能是一個永遠(yuǎn)沒完沒了漲價的產(chǎn)品’?！?

　　北京市大興區(qū)保利熙悅春天，今年3月開盤時500套房源，交10萬定金的超過1000人，一房難求，開盤當(dāng)天就銷售超過90%，然而，從4月中旬開始，風(fēng)云突變，第二期開盤的500套房子直到7月還沒賣完。價格也出現(xiàn)了每平方米500元左右的降幅。

　　“開盤賣的都是位置不好的房子，現(xiàn)在二期賣的朝向和戶型更好，本來打算漲價的，但是現(xiàn)在只能降價?！币晃讳N售員告訴記者，但即使如此，仍然去化緩慢，“已經(jīng)有好幾個銷售員沒有業(yè)績離職了，我現(xiàn)在已經(jīng)1個月只有1單成功購房的提成，每個月只能拿到3000元左右的基本工資，3月一期開盤時每個月可以掙15000元以上?，F(xiàn)在看來，下半年的日子也不好過?！?

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，由于市場的分化加劇，“一線城市存貨壓力相對較小，有可能在明年下半年復(fù)蘇，二三四線城市的調(diào)整時間將更長”。

　　房地產(chǎn)進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整新常態(tài)

　　2014年以來，房地產(chǎn)市場突如其來的走勢逆轉(zhuǎn)令整個行業(yè)始料未及。去年末17個調(diào)控升級的一二線城市中，有11個城市今年成交降幅超過25%，受政策從緊影響顯著。

　　中央分類調(diào)控的指導(dǎo)原則下，面對房地產(chǎn)市場下行壓力，地方政府各類微調(diào)政策持續(xù)推進(jìn)，主要從放松限購、限價，擴(kuò)大購房資金支持及調(diào)整戶籍政策等方面展開。庫存水平高低、市場供求情況成為分類調(diào)控的關(guān)鍵依據(jù)。

　　專家指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。房地產(chǎn)業(yè)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期正相關(guān)，中國經(jīng)濟(jì)增速從高速向中高速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了結(jié)構(gòu)調(diào)整的新常態(tài)。

　　機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，6月全月，北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市，合計土地出讓21宗，土地總成交額僅55.85億元。平均溢價率也降到歷史低點，僅5.43%，相比之前的30%左右的平均溢價率明顯下調(diào)。

　　在持續(xù)接近半年的地?zé)岱坷浜螅恋厥袌鲋饾u開始降溫。之前認(rèn)為難以受到影響的一線城市，交易市場已經(jīng)明顯降溫，對土地市場的影響也逐漸開始出現(xiàn)。

　　某上市房企北京區(qū)域營銷總監(jiān)對本刊記者表示，現(xiàn)在的情況很不樂觀，盡管從長遠(yuǎn)看北京等城市供需矛盾仍然會長期存在，但是今年最好的辦法就是趕緊跑量，降低銷售任務(wù)，“相比較一二線也出現(xiàn)的市場調(diào)整跡象，目前三四線整體趨勢已經(jīng)明確，預(yù)計后市一二線城市拿地競爭將更加劇烈。但房企扎堆一二線城市，在推高地價的同時，也在明顯醞釀風(fēng)險?！?

　　取消限購并不能反轉(zhuǎn)樓市

　　從房地產(chǎn)市場來看，陳晟認(rèn)為，目前呈現(xiàn)“三冷三熱”的情況。

　　一是房冷地?zé)幔唐贩砍山幻黠@趨冷，而一些地方，特別是一線城市的土地市場出現(xiàn)了逆周期火熱，預(yù)計這種情況很難持續(xù)，主要是上半年三四線城市的風(fēng)險加劇，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)逐鹿一線城市，帶動了這些城市的地價和成交量上升。但隨著房企對后市預(yù)判的謹(jǐn)慎和資金鏈的緊張，開發(fā)商拿地?zé)崆榭赡芟陆?，?、6月來看，一線城市的土地市場也在降溫。

　　二是“房冷人熱”，住房交易趨冷，但是一些二手房業(yè)主和中介機(jī)構(gòu)焦急火熱。由于中央反腐和不動產(chǎn)登記等影響，一些特大型城市出現(xiàn)了二手房降價跑量的情況，而對于中介機(jī)構(gòu)而言，今年上半年是一個寒冬，很多中介門店一個月只有一兩單生意，維持生計都很困難。

　　三是“首冷改熱”，從成交結(jié)構(gòu)看，受房價和貸款利率影響更為明顯的首套房剛需置業(yè)趨冷，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計上半年上海單價15000元以下的住宅成交慘淡，而改善性購房則相對活躍。

　　陳晟認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)和2008年國際金融危機(jī)時十分相似，都面臨成交低迷、信心不足的情況，但不同點有二：一是2008年無限購而現(xiàn)在很多城市正在取消限購，引發(fā)了輿論質(zhì)疑和關(guān)注；二是2008年隨后出臺的4萬億調(diào)控措施。從調(diào)研的情況分析，中央與地方資金有相當(dāng)一部分，超過10萬億通過直接或者影子銀行等間接方式流入房地產(chǎn)市場，嚴(yán)重擾亂了市場自身發(fā)展，注入了大量泡沫，而現(xiàn)在中央執(zhí)行的定向?qū)捤?、?yán)控風(fēng)險對房地產(chǎn)信貸仍起抑制作用，民間資本對于房地產(chǎn)后續(xù)風(fēng)險的擔(dān)憂也在增強(qiáng)，房地產(chǎn)的資金鏈呈現(xiàn)偏緊。

　　也因此，要避免再出現(xiàn)2009年的房價報復(fù)性反彈，是否取消限購并不是關(guān)鍵點，因為本輪房價調(diào)整的主要矛盾是供需市場的調(diào)節(jié)，除了北上廣深等供需關(guān)系仍扭曲的城市，其余城市取消限購并不會導(dǎo)致“天塌下來”?！?

　　“去庫存”將成為下半年主基調(diào)，市場分化調(diào)整有助于消化庫存和行業(yè)整合，有利于房地產(chǎn)市場本身的健康運行

　　文/《瞭望》新聞周刊記者劉宏宇

　　今年以來，廣東房地產(chǎn)市場降溫明顯，步入分化調(diào)整狀態(tài)?！恫t望》新聞周刊記者得到的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年廣東省新建商品房銷售面積同比下降8.9%，增幅比去年同期大幅回落50.7個百分點；與此同時，房價增幅回落，70個大中城市中，廣州、深圳6月新建商品住宅銷售價格同比增幅回落，環(huán)比小幅下降。

　　增幅回落

　　廣東省統(tǒng)計局于7月20日公布了一組“不容樂觀的數(shù)據(jù)”，數(shù)據(jù)背后潛藏隱患。

　　其一，開工面積大降。上半年，廣東房屋新開工面積5307.9萬平方米，同比下降22.9%，其中住宅新開工面積下降27.4%。商品房銷售面積3846萬平方米，同比下降8.9%，其中住宅銷售面積下降11.1%。商品房銷售額3510.94億元，同比下降8.4%，其中住宅銷售額下降11.6%。

　　其二，囤地速度降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積840.86萬平方米，同比下降10.6%。

　　其三，庫存加大。6月末，商品房待售面積4931.41萬平方米，同比增長17.4%。

　　專家分析，今年房地產(chǎn)市場的調(diào)整是宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用、房地產(chǎn)信貸政策收緊等因素共同作用的累積結(jié)果，也是房地產(chǎn)市場在去年高速增長后的理性調(diào)整。

　　從絕對數(shù)量看，今年上半年廣東商品房銷售面積3846萬平方米，僅次于2013年上半年，高于2008～2012年各年的上半年銷售量，處于歷史較高位。

　　專家分析，與房地產(chǎn)業(yè)緊密關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)眾多，房地產(chǎn)市場的分化調(diào)整，短期來講對宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升產(chǎn)生一定壓力，同時個別中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張也面臨經(jīng)營風(fēng)險。但從長期看，市場分化調(diào)整有助于消化庫存和行業(yè)整合，有利于房地產(chǎn)市場本身的健康運行。

　　目前，房地產(chǎn)市場需求以剛需和改善性需求為主。隨著居民收入增加、城鎮(zhèn)化推進(jìn)，房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間，關(guān)鍵還是要依靠市場規(guī)律，通過建立健全長效機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，避免大起大落。

　　預(yù)計下半年，廣東房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)調(diào)整趨勢，供需關(guān)系緊張的一線城市商品房銷售成交逐步調(diào)整后趨于穩(wěn)定，個別供大于求、庫存壓力較大的二三線城市或?qū)⒂瓉磔^大幅度調(diào)整。

　　廣東省統(tǒng)計局的專家認(rèn)為，雖然上半年廣東經(jīng)濟(jì)增速有所回調(diào)，但運行總體穩(wěn)定，健康良好。預(yù)計下半年廣東經(jīng)濟(jì)在二季度企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)上繼續(xù)走強(qiáng)，GDP增速進(jìn)一步提升。在此背景下，廣東的房地產(chǎn)市場沒那么“悲觀”。

　　但從土地市場來看，上半年出現(xiàn)了“由熱轉(zhuǎn)冷”的情況。廣州市計劃土地出讓率創(chuàng)新低。據(jù)《2014廣州經(jīng)營性用地供地藍(lán)皮書》，今年廣州預(yù)計出讓居住用地64宗，商業(yè)用地83宗。然而今年上半年，廣州僅出讓居住用地24宗，商業(yè)用地15宗，出讓率僅為26.53%。

　　具體來看，前三月連續(xù)誕生了番禺、黃埔、荔灣與增城地王，然而第二季度土地成交卻急轉(zhuǎn)直下，多宗靚地流拍中止，大多數(shù)以底價成交。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年廣州通過招拍掛方式出讓的地塊一共77宗，成功成交60宗，總占地面積339萬平方米，成交金額412億元。

　　廣州樓市調(diào)控“微放松”

　　從2013年開始，廣州樓市實行“五限政策”——“限購、限貸、限價、限簽、限售”。今年以來，房地產(chǎn)市場逐漸下行，各方面要求政府松綁的呼聲漸高。從5月開始，在中央分類調(diào)控的總體思路下，廣州已悄悄進(jìn)行多項“微調(diào)”措施。

　　一方面，地方性“限價、限售、限簽”政策逐步寬松。早在今年5月份，廣州市的郊區(qū)——增城、從化率先松綁限價，開發(fā)商無須再搞“雙合同”賣樓，并且允許高價別墅網(wǎng)簽。

　　與此同時，增城、從化兩地的限簽政策也逐漸寬松，不少高價盤每月有一定網(wǎng)簽限額。除了郊區(qū)松綁限價，市區(qū)的高價盤網(wǎng)簽也在近幾個月被放開。

　　另一方面，戶籍政策放松，曲線救樓市。今年3月份，廣州公布廣州市人口調(diào)控和入戶政策“1+3”文件，即《關(guān)于加強(qiáng)廣州市人口調(diào)控和服務(wù)管理的意見》以及《廣州市戶口遷入管理規(guī)定》《廣州市積分制入戶管理辦法》《廣州市引進(jìn)人才入戶辦法》等3大配套文件，放寬引進(jìn)高層次、高技能人才的年齡門檻，也讓戶籍政策進(jìn)一步寬松，使原本只能在廣州買一套房或不能買房的外地戶籍居民增加了一個甚至兩個購房名額，無疑也能帶來更多市場空間。

　　同時，廣東將全面調(diào)整城市戶口遷移政策，從放寬直系親屬投靠條件、降低大學(xué)生入戶要求、逐步調(diào)整珠三角大中城市入戶政策、放寬廣東中小城市落戶政策等多方面進(jìn)行調(diào)整。

　　廣州經(jīng)緯行研究中心認(rèn)為，在中央分類調(diào)控、分城施策的思路下，各地方調(diào)控措施將更趨于靈活。廣州目前已經(jīng)對限價、限售、限簽進(jìn)行了執(zhí)行層面的放松，但預(yù)計下半年放開限購、限貸的可能性甚小。

　　下半年形勢不容樂觀

　　不少專家同時認(rèn)為，土地市場未來底價成交或流拍的現(xiàn)象有可能持續(xù)蔓延。

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌認(rèn)為，對于外圍配套設(shè)施不完善的區(qū)域推出的地塊，開發(fā)商拿地會更加謹(jǐn)慎，更容易底價成交；但對于中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，開發(fā)商仍會持較高的關(guān)注度。

　　開發(fā)商資金回籠方面壓力增大，可能是導(dǎo)致土地市場未來狀況不容樂觀的因素?！跋掳肽甑男蝿莼?qū)⒏愀?。”資深房地產(chǎn)專家韓世同預(yù)測，三季度的廣州市土地市場很可能延續(xù)二季度的狀況，而這又將對四季度帶來嚴(yán)峻的考驗，形勢不容樂觀。

　　韓世同具體分析說，一季度頻出地王，曾給房地產(chǎn)市場帶來很大的信心，是因為很多開發(fā)商并沒有意識到樓市已經(jīng)開始出問題了。所以進(jìn)入二季度，土地流拍的現(xiàn)象就開始增多，開發(fā)商普遍謹(jǐn)慎起來，不再接受政府的開價。

　　“下半年如果政府不調(diào)整土地出讓價格，情況將會更糟糕?！表n世同認(rèn)為，政府需要及時調(diào)整心態(tài)，不妨調(diào)低起拍價。

　　第一太平戴維斯分析認(rèn)為，預(yù)期在限購政策不撤銷的前提下，廣州市政府將繼續(xù)從各種方面對樓市進(jìn)行微調(diào)，對促進(jìn)剛性購房需求的增長施加積極影響。多數(shù)企業(yè)上半年業(yè)績壓力較大或?qū)⒋龠M(jìn)下半年推貨量增加，市場供應(yīng)將有所上升，“去庫存”將成為下半年主基調(diào)。預(yù)計房價短期內(nèi)將在波動中出現(xiàn)階段性下行調(diào)整，吸引剛性需求入市。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗生認(rèn)為，“限購、限價”等措施不屬于長效機(jī)制，其在房價過快上漲時有其合理性，但隨著時間的推移及市場環(huán)境變化，其弊端越來越明顯。當(dāng)前住房市場普遍降溫，市場機(jī)制正在發(fā)揮其調(diào)節(jié)作用，建議地方政府根據(jù)市場運行特點，適時有序退出“限購、限價”等措施，同時，加快建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制，避免市場大起大落。

　　“隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的持續(xù)推進(jìn)和簡政放權(quán)力度的不斷加大，市場在資源配置中的決定性作用將逐步加大，市場在資源配置中的決定性作用將逐步彰顯，房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)因素也將隨之減少，將為各類資本進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)奠定良好基礎(chǔ)?！?

　　蔡穗生說，“上半年的房地產(chǎn)投資建設(shè)機(jī)構(gòu)相比過去正呈現(xiàn)積極的調(diào)整姿態(tài)，非住宅類地產(chǎn)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)方向，投資開發(fā)醫(yī)療、健康、文化、休閑、旅游、養(yǎng)老、科技、教育、工業(yè)、物流等新型地產(chǎn)將是行業(yè)發(fā)展的重要領(lǐng)域，有望促使房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長?！薄?

　　杭州房價松動和下跌，是需供此消彼長的市場機(jī)制在發(fā)揮作用。這個2009年一度曾領(lǐng)漲全國樓市的城市，“千方百計去庫存、把房子賣出去才是硬道理”將成為下半年其樓市主基調(diào)

　　文/《瞭望》新聞周刊記者王政

　　西湖、運河“雙世界遺產(chǎn)”似乎沒能止住杭州樓市調(diào)整的步伐。自今年2月開啟中國樓市“馬年首降”后，杭州樓市一發(fā)不可收地墜入下行通道，房價下挫、成交低迷、觀望情緒濃厚。

　　近日，杭州官方宣布，從7月29日零時起，購買杭州市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。購買主城區(qū)140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。

　　“取消限購并不意味著樓市不用調(diào)控，而是要用市場手段重構(gòu)供給、需求模式，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等制度建設(shè)?！辈稍L中，專家向《瞭望》新聞周刊記者提醒，當(dāng)前要防范“雙向調(diào)控”變?yōu)閱芜呎{(diào)控——市場的手段沒跟上，行政的手段取消了。

　　杭州樓市處于下行通道

　　如今在杭州說房價，人們討論的不是降沒降，而是降多降少的問題。但在半年前，降價依然是能引發(fā)全國關(guān)注的話題。正如已經(jīng)報道過多次的那樣：今年2月底，杭州城北樓盤“德信北海公園”的一聲降價，吸引了全國甚至不少外媒的目光。此后不久，同區(qū)域有兩個樓盤跟進(jìn)，3月開發(fā)商“屏住呼吸”，4月“悲傷”來臨，降價延伸到其他板塊，5月、6月、7月杭州樓市在“跌跌不休”的道路上漸行漸遠(yuǎn)。

　　自杭州出現(xiàn)樓盤大幅降價后，有關(guān)樓市泡沫、風(fēng)險甚至“崩盤”的言論無不把杭州樓市作為例證。本刊記者走訪發(fā)現(xiàn)，杭州樓市多個板塊的樓盤價格出現(xiàn)較大降幅，而隨著降價樓盤擴(kuò)容，購房者等待觀望情緒更加濃厚，進(jìn)一步拉低了成交量。世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞為本刊記者解讀說，“以價換量”本身就是一個矛盾，價格松動了，購房者大多會選擇觀望，成交量難以上去，從杭州樓市實際情況看，降價換量的效果并不理想。

　　當(dāng)然，跌穿板塊底價的“徹底低開”以及只求走量以樓面地價賣房的“裸奔”，還是能換來不少成交量。在這“甩開膀子”賣房的激烈競爭中，樓盤質(zhì)量、開發(fā)商口碑越來越成重要考量，愈演愈烈的交付糾紛讓購房者開始關(guān)注低價買進(jìn)的樓盤質(zhì)量以及能否按時交付。

　　國家統(tǒng)計局最新公布的“2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，杭州新建商品住宅價格在5月環(huán)比下降1.4%之后，6月繼續(xù)以環(huán)比下降1.8%的數(shù)據(jù)“領(lǐng)跌”全國。盡管同比房價仍為增長0.7%，但與四年前相比，杭州房價下降了1.5%。這意味著杭州房價已經(jīng)“陰跌”了四年，當(dāng)然這里面有樣本選擇、統(tǒng)計口徑的問題，但也能一窺杭州樓市調(diào)整的深度。

　　杭州本地的統(tǒng)計數(shù)據(jù)或許更具說服力。今年上半年，杭州市成交商品住房22723套，同比下降34.1%，成交均價15195元/平方米，下降13.2%。據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年，市區(qū)二手住房成交13113套，成交面積119.4萬平方米，成交金額179.7億元，分別下降49.4%、48.6%、51.2%。

　　“現(xiàn)在可以說，杭州樓市出現(xiàn)了普跌，真正進(jìn)入了下行通道。”長期研究當(dāng)?shù)貥鞘械目旆烤W(wǎng)首席評論員程偉明說。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月杭州市新建商品房銷售面積同比下降22.0%，降幅比一季度收窄4.4個百分點。

　　供求格局悄然變化

　　杭州樓市為什么會率先調(diào)整？一直以來，人們對瘋漲的樓市以及“十年九調(diào)、屢調(diào)屢漲”的調(diào)控政策頗有微詞，然而，當(dāng)限購限貸這一“下猛藥治沉疴”的調(diào)控堅持下來之后，樓市最終起了變化。本刊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了樓市起步早、市場化程度高等原因外，杭州樓市在本輪調(diào)控中最明顯特征是，抑制需求與增大供應(yīng)“組合拳”。

　　抑需求對杭州樓市有區(qū)域特色的“需求類型”特別有療效。過去十多年，杭州吸引了省內(nèi)各城市居民，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)以及遍地“老板”，讓杭州樓市的有限供給難以滿足全省的巨大需求，加之彼時“炒房團(tuán)”肆意炒作，杭州樓市一飛沖天“領(lǐng)漲”全國。限購限貸抑制住了投機(jī)以及外來需求，需求端重壓得以緩解。

　　從供應(yīng)來看，2013年，杭州市區(qū)共出讓土地225宗，面積為12216.9畝，總成交額為1326.9億元，土地出讓收入緊隨北京、上海之后位列全國第三。土地供應(yīng)就是潛在的商品房供應(yīng)，據(jù)估算，自2010年以來，杭州土地供應(yīng)量“變現(xiàn)”為商品房的潛在供應(yīng)量約為2000萬平方米，即20萬套左右商品房。

　　拋開潛在供應(yīng)不說，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前杭州樓市庫存已超過13萬套，創(chuàng)下歷史新高，每月銷售套數(shù)為六七千套。在此情況下，專家認(rèn)為，房價松動、下跌是需供此消彼長的市場機(jī)制在發(fā)揮作用，“面對這一局面，‘千方百計去庫存、把房子賣出去才是硬道理’會成為下半年樓市的基調(diào)。”

　　從現(xiàn)時來看，包括杭州在內(nèi)的許多城市房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，由供不應(yīng)求到供需逐漸平衡，但這并非意味著房價會單向度波動，更關(guān)鍵的因素是預(yù)期。

　　信貸政策也是重要的影響因素，與成交乏力并行的是個人住房按揭貸款收緊，即使在人民銀行召集商業(yè)銀行開會研究金融支持住房事宜后，首套房個人住房貸款利率優(yōu)惠也很鮮見，二套房貸利率則普遍上浮10%以上，一些銀行仍停發(fā)住房貸款。開發(fā)商的降價、優(yōu)惠全部或部分被銀行的利率上漲抵消、吞噬，阻礙了“剛需”人群下單。

　　政府站在“中間地帶”

　　風(fēng)傳已久的杭州樓市限購“松綁”消息近日落地，新規(guī)解除了對主城區(qū)大戶型項目的限購，以及蕭山、余杭地區(qū)所有戶型的限購。

　　從“市場的歸市場”這一點上看，不應(yīng)簡單把當(dāng)前風(fēng)起云涌的“解禁限購”看作“救市”，這是樓市重回市場軌道的必由之路。當(dāng)然取消限購并不意味樓市不用調(diào)控，而是要用市場手段重構(gòu)供給、需求模式，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等制度建設(shè)。當(dāng)前的確要防范“雙向調(diào)控”變?yōu)閱芜呎{(diào)控——市場的手段沒跟上，行政的手段取消了。

　　限購“松綁”將帶來什么？萊茵達(dá)置業(yè)董事、總裁陶椿表示，限購取消以后，其實只是給房企一個信號，也就是市場已經(jīng)觸底了，不會奢望取消限購后對成交量帶來很大的反彈。景瑞地產(chǎn)集團(tuán)副總裁吳煒認(rèn)為，限購和限貸都徹底退出舞臺，整個社會的信心才會更足。

　　正如中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮指出的，在抑制投機(jī)和堅持地方政府責(zé)任制上，中央政府的態(tài)度是一以貫之的。限貸仍在，投資需求無法借助金融杠桿掀起大風(fēng)浪，而在投資房產(chǎn)獲利減少、機(jī)會成本增大的當(dāng)下，又有多少人愿意全款去“炒房”？

　　伴隨著中國經(jīng)濟(jì)由高速增長向中高速增長的新常態(tài)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)從投資占主導(dǎo)向居住基本屬性轉(zhuǎn)變。“放水”救樓市刺激增長的做法已成過去。不打壓也不刺激，政府站在“中間地帶”，房地產(chǎn)業(yè)才能健康發(fā)展?！?

　　(原標(biāo)題：杭州：賣出去是硬道理)

　　成都主城區(qū)樓市價格仍面臨下行壓力，開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張加劇。而開發(fā)商所期待的“政策市”，無疑是水中望月

　　文/《瞭望》新聞周刊記者胡旭

　　2014年上半年，在全國樓市不景氣的大氣氛中，成都亦未能幸免，銷量、供應(yīng)量雙雙下降。就在上半場艱難畫上句號之時，全國刮起的“住房限購松綁潮”波及成都。7月中旬，松綁的消息迅速刺激了當(dāng)周成交量，創(chuàng)出了年內(nèi)新高。

　　采訪中，專家為《瞭望》新聞周刊記者分析說，由于微調(diào)政策刺激，成都樓市購房者和開發(fā)商信心將短暫回籠，進(jìn)而帶來成交量的緩慢回升，但下半年價格大幅波動的可能性極小。下半年政策層面沒有很強(qiáng)的預(yù)期，即使有也只能是局部的、個別的常規(guī)動作，不會出現(xiàn)所謂的全面救市，不應(yīng)期待“政策市”再現(xiàn)。

　　成交小高峰難改房價頹勢

　　7月17日，成都主城區(qū)住宅成交量達(dá)到519套，與前一天相比漲幅近兩倍。同時，據(jù)中指院監(jiān)控數(shù)據(jù)，當(dāng)周成都主城區(qū)商品住宅成交面積24.83萬平方米，環(huán)比上漲達(dá)100%；成交套數(shù)2132套，環(huán)比上漲也達(dá)到87%。而世家機(jī)構(gòu)的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周成都市主城區(qū)商品住宅戶均成交面積達(dá)107平方米，成交均價11671元每平方米，均創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　到目前為止，成都官方?jīng)]有正式確認(rèn)住房限購政策已經(jīng)取消。顯然，開發(fā)商絕不會放過這最好的營銷時機(jī)，不少看房者這些天都陸續(xù)接到銷售顧問的短信，大意多為“限購取消，房價反彈概率增加，建議出手”。連本地“銷冠”藍(lán)光地產(chǎn)也在傳聞出現(xiàn)后第一時間釋出旗下品牌樓盤優(yōu)惠信息，試圖搶占政策變化后的第一波市場。

　　中原地產(chǎn)華西區(qū)總經(jīng)理莊澤寶表示，若真的取消限購，短期來看，會在一定程度上刺激購房者預(yù)期，減少觀望情緒，開發(fā)商也會乘機(jī)加推房源，加大營銷力度。

　　事實上，對已經(jīng)低迷半年的成都樓市而言，此時不管“限購松綁”是一劑強(qiáng)心針還是安慰劑，都足以點燃開發(fā)商掩蓋不住的推盤熱情。用銳理數(shù)據(jù)品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔的話來說，上半年成都樓市“量跌價穩(wěn)”，開發(fā)商比誰都著急。

　　嘉聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年成都主城區(qū)住宅總供應(yīng)面積271.68萬平方米，環(huán)比下降44%，同比下降45%；總成交面積405.13萬平方米，環(huán)比下降25%，同比下降10%。

　　不少人注意到，成都樓市上半年多個高端樓盤相繼出現(xiàn)大幅降價，引發(fā)市場熱議，甚至有人預(yù)言“拐點”將現(xiàn)。來自四川省住建廳的最新報告在強(qiáng)調(diào)成都整體房價較為穩(wěn)定，未出現(xiàn)大面積、大幅度價格下降情況”的同時，也指出，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售壓力進(jìn)一步增大。

　　據(jù)統(tǒng)計，6月末四川省商品房待售面積為2016.95萬平方米，同比增長15.7%。莊澤寶也表示，從他了解的情況看，雖然均價表現(xiàn)不明顯，但上半年成都樓市價格下行壓力相當(dāng)大，對資金鏈緊張的開發(fā)商來說十分困難。

　　調(diào)控政策中性特征

　　實際上，在6月下旬，成都市就出臺“關(guān)于促進(jìn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的二十二條措施”，其中明確提出，支持居民合理住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)居民首套房和改善性住房消費。有分析稱，相關(guān)部門可能在為下半年放松樓市調(diào)控做鋪墊。

　　但莊澤寶則并不認(rèn)同，他認(rèn)為，成都近來關(guān)于樓市的一些調(diào)控都是常規(guī)動作。比如，將提高買房落戶條件到90平方米，實為重新調(diào)整災(zāi)后重建政策，而且是收緊方向；又如推出存量房線上交易服務(wù)平臺，實為規(guī)范市場秩序；而限購的取消，似乎預(yù)示著行政限制手段的退出，長期看來，這些措施都不會對下半年樓市的供應(yīng)和價格產(chǎn)生實質(zhì)影響。

　　世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文也坦言，房地產(chǎn)市場以及房價的走勢，會同時受到多重因素制約，在考量限購政策變化是否一定會對市場產(chǎn)生利好的同時，必須注意到是否有負(fù)面因素產(chǎn)生抵消。

　　莊澤寶指出，下半年成都樓市的走向還是需要從市場屬性來觀察，一個最基本的事實是，成都目前仍然是一個剛需驅(qū)動的市場。嘉聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上半年成都主城區(qū)成交面積為70～90平方米的占比達(dá)到44%，印證了他的觀點。

　　而剛需市場最大的影響因素是購買者的支付能力，直接相關(guān)的不是限購而是銀行房貸政策，包括貸款利率和首付成數(shù)。莊澤寶分析，一方面，預(yù)計央行下半年會繼續(xù)堅持定向調(diào)控原則，另一方面，銀行也會繼續(xù)堅持多套住房的差別化貸款政策。因此，不能期待流動性全面放開來觸動房價反彈?！?

　　(原標(biāo)題：成都：“下半場”難有“政策市”)

　　伴隨交通等旅游配套日益完善，以旅游地產(chǎn)為核心品牌的海南地產(chǎn)業(yè)，在動蕩中迎來了品質(zhì)提升的破局關(guān)鍵期

　　文/《瞭望》新聞周刊記者鄭瑋娜魏驊

　　海南樓市在全國具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義。2014年海南樓市整體跌宕下行，粗略統(tǒng)計較前兩年高位下跌近4成。

　　近日，《瞭望》新聞周刊記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，受限于國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)持續(xù)走弱，內(nèi)地資金投入放緩，海南國際旅游島旅游地產(chǎn)難以短期內(nèi)提振。業(yè)界專家建議，宜通過合理的政策性調(diào)整，促進(jìn)國際旅游島旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級。

　　市場遭遇艱難盛夏

　　受房地產(chǎn)市場限購及信貸緊縮政策的持續(xù)影響，今年以來，海南省房屋銷售面積與銷售額雙雙下降。上半年，全省累計房屋銷售面積為464.58萬平方米，同比下降18.8%，降幅比一季度擴(kuò)大12.6個百分點。累計房屋銷售額為488.08億元，下降12.5%，降幅比一季度擴(kuò)大3.6個百分點。

　　“海南樓市的承載力相對較弱，所以在大環(huán)境低迷時，海南樓市迎來了十分艱難的盛夏?！焙Ｄ襄\誠房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長王路說，雖然部分樓盤依托海南得天獨厚的環(huán)境資源優(yōu)勢和價格優(yōu)勢頻頻“出招”，但旅游地產(chǎn)作為“非必要性消費”的關(guān)注度正在下降，尤其是瓊海等基礎(chǔ)設(shè)施配套相對薄弱的區(qū)域，2012年之前樓市泡沫的水分基本被“擠光”，甚至出現(xiàn)了超過70%的下跌。

　　三亞灣紅樹林度假世界營銷總監(jiān)車旭說，粗略統(tǒng)計旅游地產(chǎn)在海南樓市的比重應(yīng)超過8成，無論是廣義的旅游地地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，其針對的購買群體都是非剛需群體，“海南的剛性住房需求主要集中在海口市，盡管海口市已經(jīng)放開限購政策，但現(xiàn)行的限貸政策、投資環(huán)境都會對非剛性需求產(chǎn)生強(qiáng)烈的抑制性作用?！?

　　兩極分化致樓市加速洗牌

　　由于銷售額和銷售量持續(xù)下滑，海南房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈趨于緊張，導(dǎo)致海南房地產(chǎn)企業(yè)加速洗牌。從今年初開始，萬科收購香水君瀾項目剩余開發(fā)和銷售、廣物收購海南之心三期、中信收購紅磡香水灣二期、碧桂園通過收購部分股份形式注資澄邁海南歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)。王路認(rèn)為，一系列收購?fù)瓿珊螅?014年下半年各名企將逐漸展開注重品質(zhì)的競爭。

　　專家認(rèn)為，剝離資金周轉(zhuǎn)壓力的競爭，將讓企業(yè)有時間和精力深耕項目本身的品質(zhì)，這也正是旅游地產(chǎn)的實質(zhì)?！疤芍鴴赍X”的房企格局已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，除了基礎(chǔ)性的配套設(shè)施，旅游地產(chǎn)將注入養(yǎng)生、養(yǎng)老、購物、國際論壇等更為多元化的旅游體驗。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，大企業(yè)需要考慮的不僅是項目回報本身，而且是思考整個區(qū)域的發(fā)展?jié)摿臀磥頂?shù)十年的發(fā)展預(yù)期。比如，王路認(rèn)為，樓市洗牌的同時，隨著海南省陸?？战煌ǖ戎饕涮自O(shè)置的陸續(xù)落地，也讓國際旅游島迎來了旅游地產(chǎn)全島競爭階段。

　　期待補(bǔ)齊服務(wù)短板

　　經(jīng)歷了多年前樓市泡沫彎路以及國際旅游島政策出臺后的大起大落，海南地方政府一直在努力探索一條房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的路子。

　　王路、車旭等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于海南自然條件的稀缺性、政策定位的特殊性等因素，海南宜區(qū)分剛性需求與投資性需求的限購政策，根據(jù)國際旅游島的定位松綁限購限貸等政策，針對三亞、?？诘群诵膮^(qū)、旅游區(qū)進(jìn)行細(xì)致的區(qū)分定位，在保證剛需人群不受整體房價影響享受保障性住房的同時，適度放開旅游區(qū)域的購房指標(biāo)、面積標(biāo)準(zhǔn)及貸款限制，避免“一刀切”的政策對市場健康運行造成負(fù)面影響。

　　“海南東線一些地方政府受制于土地財政壓力被開放商‘綁架’，開發(fā)商在沒有依照合同同步開發(fā)旅游配套基礎(chǔ)設(shè)施的情況下，政府卻缺乏有效手段予以監(jiān)管，致使所謂的旅游地產(chǎn)再次淪為難以可持續(xù)發(fā)展的旅游地地產(chǎn)?！蓖趼氛f，因此在這一個環(huán)節(jié)上，除了市場本身的作用，地方政府也應(yīng)當(dāng)夯實自身的監(jiān)管能力，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，提振國際旅游島的旅游地產(chǎn)附加值。

　　再比如，海南得天獨厚的自然環(huán)境和氣候為養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了廣闊的市場前景。本刊記者走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于部分地方政府工作人員對“養(yǎng)老”等概念的曲解，致使各地對“養(yǎng)老”型旅游地產(chǎn)及配套設(shè)施的跟進(jìn)力度“參差不齊”。

　　車旭等人建議，目前市場行為的自我凈化功能相對有限，政府宜負(fù)起監(jiān)管責(zé)任，通過政策把關(guān)讓人力、物力流向旅游和養(yǎng)老等高附加值地產(chǎn)，逐步轉(zhuǎn)變低附加值和投機(jī)性地產(chǎn)的發(fā)展路徑。