樓市限購松綁尺度越來越大 地方政府救市升級？

　　專家稱松綁是“猛藥”非良方，刺激政策對樓市銷量提升有限，房價不會大漲

　　8月流火，地方政府救市熱情高漲，樓巿政策松綁此起彼伏。地方政府已不滿足于限購放松，據(jù)最新消息，繼“閩八條”后，“湘五條”也于前天出臺，對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，樓市降溫，不僅是城市政府著急，連省一級也坐不住了。但就目前來看，“猛藥”并不等同于良方，松綁并未顯現(xiàn)出“回春”之力，多數(shù)放松限購城市樓市成交量仍舊低迷。不少專家認(rèn)為松限的主要目的在于刺激成交，回籠資金，短期內(nèi)，房價不會大升。

　　省一級出手救市

　　8月11日，湖南省住建廳印發(fā)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定將從政府回購普通商品房用作保障房源、異地購房者可申請公積金貸款以及住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項(xiàng)目，資本金監(jiān)管減半等五方面促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　就在“湘五條”出臺的3天前，福建省率先發(fā)布“閩八條”——《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，限購、限貸全面放松，成為首個省級救市政策。

　　值得注意的是，地方政府已經(jīng)不滿足于限購松綁，開始朝著進(jìn)一步刺激樓市的方向漸行漸近。7月底，成都出臺了以財(cái)政補(bǔ)貼的方式提高商業(yè)銀行放貸積極性，向金融機(jī)構(gòu)對首套房實(shí)施基準(zhǔn)貸款利率的，發(fā)放貸款金額3%的財(cái)政補(bǔ)助。8月5日，包頭市也發(fā)布《包頭2014房交會優(yōu)惠政策》，規(guī)定在“包頭2014房交會”期間，購買新建商品住房，給予購房人2000元/套的財(cái)政補(bǔ)貼。另外，購買首套新房，給予所納契稅100%的補(bǔ)貼，購買二套以上(含二套)新房和非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。

　　地方政府放松限購尺度越來越大，此類這種大刀闊斧的調(diào)整也引來部分業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，認(rèn)為從限制到鼓勵，走向另一個方向，如果不把握好尺度，同樣會引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)，因此在調(diào)整的過程中守住抑制投機(jī)確保剛需的底線，避免市場重回2008年的老路。

　　在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，地方的行政調(diào)控手段并未退出，只是從打壓變?yōu)榉龀?。從取消限購，到?shí)施購房補(bǔ)貼、契稅減免，以及公積金貸款，乃至干涉商業(yè)貸款政策調(diào)整，無一不是照搬2008年的行政手段，政府的行政調(diào)控思路并沒有轉(zhuǎn)變。

　　松綁非妙藥 銷量提升有限

　　但跟蹤各地成交量來看，放松限購也并非靈丹妙藥，僅個別明文調(diào)整限購城市成交量回升，而且這些城市成交量幾乎都是短期沖高后又快速回落。

　　大部分城市受松綁影響甚小，呼和浩特和濟(jì)南的情況類似，均是取消限購后一周內(nèi)成交量快速飆升，但一周后又迅速回落至政策調(diào)整前的水平。如濟(jì)南在7月10日放開限購后，7月14日～7月20日全市成交量即突破30萬平方米，日均成交超過400套房源，環(huán)比驟升85%，但次周成交量即大幅回落至11萬平方米，日均成交100～200套，與去年同期相若。

　　有數(shù)據(jù)顯示，在已取消或放松限購的城市中，半數(shù)仍未扭轉(zhuǎn)頹勢。其中天津、成都兩個熱點(diǎn)城市成交量環(huán)比大跌53%和42%。貴陽、福州、西安、無錫、杭州等十余座城市7月房價環(huán)比全部下跌。

　　對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，部分地方政府“救市”措施內(nèi)容涉及廣泛，在刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)過程中確實(shí)會起到一定作用，但是，這些措施畢竟是短期“猛藥”，并非樓市健康發(fā)展的良方。由于當(dāng)前部分城市“救市”政策力度偏大，極有可能會造成未來房地產(chǎn)市場大起大落的現(xiàn)象發(fā)生。

　　專家觀點(diǎn)

　　限購?fù)顺?房價難大漲

　　取消限購尺度越來越大，“限購限貸”雙雙迎來調(diào)整曙光，不少市民開始擔(dān)心，限購?fù)呓獯蟪蓖藚s之后，房價會實(shí)現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長。

　　對此，業(yè)內(nèi)不少專家認(rèn)為，政策大調(diào)整暫時不會對房價產(chǎn)生太大影響。合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為，限貸對成交量的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于限購，而且房企目前的重點(diǎn)仍是走量回籠資金，暫不會升價。

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧志浩也認(rèn)為，救市措施的升級會在一定程度上提振市場，但盡管行政手段層出不窮，可銀行資金面仍然偏緊，所以房價不會有暴漲。與兩人意見一致，知名房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，一系列的動作和政策，主要還是想刺激成交，房價應(yīng)該不會大漲。

　　而同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，要看城市具體分析，有兩類樓市房價會率先回暖：一類是城市庫存量偏小，市場去化周期較短的城市；另一類是人口導(dǎo)入型城市，并且城市需求總量較大的城市。

　　各省市樓市松綁主要措施

　　(截至8月12日)

　　No. 市/省 政策調(diào)整主要內(nèi)容

　　1 呼和浩特 取消限購(注：全國第一個)

　　2 安徽合肥 取消限購

　　3 浙江溫州 取消限購、積極爭取金融機(jī)構(gòu)支持

　　4 徐州 取消限購

　　5 四川成都 限購取消、購房落戶

　　6 濟(jì)南 全面取消限購

　　7 ?？?中止執(zhí)行房地產(chǎn)限購政策

　　8 昆明 取消限購商品房的政策

　　9 紹興 停止執(zhí)行對非紹興戶籍居民的購房限制

　　10 長沙 取消限購

　　11 太原 取消限購

　　12 石家莊 取消限購

　　13 廈門 島外限購全部解除限購

　　14 南昌 除部分區(qū)域外解除限購

　　15 江蘇蘇州 取消對90平方米以上住房的限購政策

　　16 河南鄭州 房貸擔(dān)保

　　17 杭州蕭山 購房獲補(bǔ)貼、土地競買保證金調(diào)整、140平方米及以上住房放開

　　18 江蘇無錫 取消90平方米以上(含90平方米)住房的限購

　　19 安徽銅陵 契稅補(bǔ)貼、公積金貸款比例下降、額度提高、商品房預(yù)售金監(jiān)管調(diào)整

　　20 安徽宣城 公積金貸款上調(diào)、契稅補(bǔ)貼

　　21 天津?yàn)I海 限購調(diào)整

　　22 浙江寧波 限購調(diào)整、購房資格放松、90平方米以上商品住房放開

　　23 武漢 140平方米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再納入限購范圍

　　24 沈陽 限購調(diào)整

　　25 江蘇常州 停建安置房、拆遷戶補(bǔ)貼購房款

　　26 江蘇揚(yáng)州 公積金又提又貸

　　27 江蘇泰州 公積金調(diào)整

　　28 江蘇南京 寧七條

　　29 廣西南寧 限購調(diào)整、放松購房戶籍

　　30 海南 限購及擴(kuò)大落戶政策、戶籍制度調(diào)整

　　31 青海西寧 擴(kuò)大落戶政策、戶籍制度調(diào)整

　　32 西安 60平方米以下住房和磚混結(jié)構(gòu)二手住房取消限購

　　33 青島 分區(qū)域、分面積地有條件取消限購

　　34 北京 限價限售放松

　　35 烏魯木齊 操作流程上已取消限購

　　36 福建 新政“閩八條”，限購、限貸全面放松

　　37 湖南 “湘八條”，省內(nèi)異地購房可申公積金貸款