商業(yè)地產(chǎn)、金融地產(chǎn)和海景休閑地產(chǎn)是支撐東疆保稅港區(qū)地產(chǎn)板塊的“三駕馬車”，隨著東疆港商業(yè)政策的日漸完善和基礎(chǔ)設(shè)施的快速鋪設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)配套設(shè)計相繼完善，在“京津冀一體化”大背景下，“海景房”優(yōu)勢、“自貿(mào)區(qū)”概念都將成為該區(qū)域吸引京津冀購房者“看過來，住下來”的“磁石”。

　　區(qū)域：

　　主打旅游地產(chǎn)、金融地產(chǎn)概念

　　東疆港區(qū)位于天津港東北部，為淺海灘涂人工圍海造陸形成的三面環(huán)海半島。內(nèi)部共分為碼頭作業(yè)區(qū)、物流加工區(qū)、港口綜合配套服務(wù)區(qū)“三大區(qū)域”。地產(chǎn)集中分布在港區(qū)東部的港口綜合配套服務(wù)區(qū)內(nèi)，主要功能是為工作人員和來港游客提供辦公、生活、商務(wù)、休閑等服務(wù)。目前東疆港區(qū)內(nèi)在售物業(yè)有5個，分別為瞰海軒、萬科東海岸、貽海觀瀾、東疆國際和中交上東灣，待售物業(yè)一個，為京能海與城。

　　盛隆地產(chǎn)首席市場分析員鐘偉表示，東疆港的幾家地產(chǎn)特色都比較鮮明，首先從開發(fā)商角度來說，都是實力房企或者“國字號”打造，此外從項目地位方面，主要推旅游地產(chǎn)和金融地產(chǎn)概念，主要還是借力東疆的海景優(yōu)勢和特殊的金融政策。

　　“從2013年各項目的成交情況來看，銷售最好的東疆國際項目月成交套數(shù)在6套左右、瞰海軒項目月成交在4套左右，也有少數(shù)項目自2月以來還沒有成交?！?/p>

　　凱成地產(chǎn)高級研究員羅媛表示，從市場反饋來看，成交冷淡的主要原因是區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、商務(wù)配套缺乏、公共交通設(shè)施不完善，由于區(qū)域不成熟，人們對東疆心理距離較遠，目前成交主要以投資客為主。

　　“可以說，目前東疆板塊的地產(chǎn)成交并不活躍，在大勢的影響之下，各項目也希望找到一條適合我們項目、適合東疆板塊的營銷策略?！敝薪坏禺a(chǎn)（天津）有限公司、天津港灣置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)孟令文分析認為，東疆的親海社區(qū)，對于老塘沽人和新濱海人的吸引力有限，生活配套缺乏。

　　優(yōu)勢：

　　京津地區(qū)唯一海景資源、“自貿(mào)區(qū)”概念

　　“在拓展客戶方面，我們采取的策略是由遠及近，由簡到繁的策略。因為我們這里有‘自貿(mào)’的概念，雖然懸而未決，但是對于地產(chǎn)投資已經(jīng)存在十足的吸引力，其次我們守著海景優(yōu)勢，這對于北京和周邊地區(qū)的購房者來說都十分有吸引力。從目前來看，我們的客戶儲備還是比較充足，每到周末來自北京等地的客戶還是能夠擠爆售樓處?！泵狭钗谋硎尽?/p>

　　“雖然受區(qū)域配套等條件影響，目前東疆板塊還處于預(yù)熱狀態(tài)，但是在‘自貿(mào)區(qū)’概念和‘京津冀一體化’的大背景下，東疆板塊必將迎來一輪明顯的增長?！辩妭ケ硎荆劭?、海景資源歷來深受購房者與開發(fā)商的熱捧。而目前東疆已經(jīng)利用港口優(yōu)勢，吸引豪華游艇俱樂部項目紛紛進駐，未來眾多的游艇愛好者將在天津?qū)崿F(xiàn)游艇夢。借勢海景風光，國際運動休閑中心、海濱公園、運動廣場等配套設(shè)施項目也陸續(xù)建設(shè)，這些都將為東疆的項目“加分”。

　　“濱海新區(qū)區(qū)域發(fā)展將帶給各板塊發(fā)展的機遇，但是相比較而言塘沽板塊、生態(tài)城板塊最具發(fā)展?jié)摿?；開發(fā)區(qū)聲勢減弱。東疆港板塊擁有較大發(fā)展空間，此外東疆港板塊住宅、辦公位于功能區(qū)內(nèi)，其發(fā)展與東疆港的發(fā)展緊密相連，需要建立一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)積累之上?！绷_媛認為，倘若自貿(mào)區(qū)獲批，以目前發(fā)展狀況來看，紅利效益最初僅在自貿(mào)園區(qū)內(nèi)顯現(xiàn)，短期內(nèi)不會外溢到其他區(qū)域。未來隨著貿(mào)易經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)逐步擴大，紅利效益會逐步滲透到鄰近區(qū)域以及整個濱海新區(qū)。

　　羅媛認為，自貿(mào)區(qū)對于房地產(chǎn)開發(fā)商像是一塊蛋糕，板塊內(nèi)對辦公、商業(yè)、住宅市場將會有大量需求，“自貿(mào)區(qū)概念”將會吸引大量投資客，促進板塊市場升值，對整個濱海房地產(chǎn)市場價格將會帶來提升；同時自貿(mào)區(qū)拓展了開發(fā)商的海外融資渠道，有效降低企業(yè)融資成本，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。

　　時報記者 于浩洋