通貨膨脹、限購(gòu)政策、樓價(jià)低迷，今年上半年的樓市走勢(shì)讓投資者們望洋興嘆。在此情況下，越來越多投資者將眼光投向了海外。另一方面，“海外學(xué)位房”、“以房養(yǎng)學(xué)”也吸引著眾多留學(xué)家庭成員的眼球。相對(duì)于國(guó)內(nèi)，國(guó)外有更好的生活環(huán)境、更低的就業(yè)壓力、更寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，無論是投資還是自住，海外置業(yè)都有著極大的誘惑力。特別是在當(dāng)下海外留學(xué)季已經(jīng)開始，置業(yè)海外以房養(yǎng)學(xué)的需求越來越多。但專家提醒，盡管現(xiàn)時(shí)海外投資表現(xiàn)得比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)“抗跌”，但也擁有國(guó)內(nèi)樓市所沒有的風(fēng)險(xiǎn)，海外置業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎選擇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)更重要。

　　“抗跌”使海外置業(yè)走紅

　　由于購(gòu)房、貨幣政策等因素的影響，國(guó)內(nèi)上半年樓盤市場(chǎng)進(jìn)入冬天，樓盤成交價(jià)格一跌再跌，投資價(jià)值嚴(yán)重縮水。限購(gòu)政策遲遲不松，樓盤價(jià)格遲遲不漲，越來越多的投資者放眼海外。近期，國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕（CB Richard Ellis）在一份報(bào)告中預(yù)測(cè)，中國(guó)投資者預(yù)計(jì)將花費(fèi)1780億美元（合人民幣1.1萬億）在全球各地房市。

　　海外置業(yè)掀起熱潮有兩大原因：一是國(guó)內(nèi)樓市投資升值空間小，二是海外置業(yè)獲利幾率高。特別是在近年人民幣升值的情況下，海外購(gòu)房更等于是直接打了個(gè)折。據(jù)悉，海外置業(yè)投資者主要的考慮因素包括抵抗人民幣升值壓力、抵抗通貨膨脹壓力，以及為下一代創(chuàng)造更好的教育機(jī)會(huì)。

　　相對(duì)于國(guó)內(nèi)持續(xù)低迷且前路不明的樓市情況而言，海外樓市雖同樣低價(jià)，但究其原因，是因?yàn)楦鲊?guó)仍處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的恢復(fù)期?？梢韵胂?，未來海外房?jī)r(jià)必然會(huì)隨其經(jīng)濟(jì)恢復(fù)而回升。而對(duì)于加拿大、澳大利亞等地緣廣闊卻人口稀少的國(guó)家而言，樓市價(jià)格的主要決定因素為房產(chǎn)的供給量與需求量，樓市價(jià)格的泡沫含量較低，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。因此，在眾多海外置業(yè)熱門地區(qū)中，加拿大與澳大利亞也最受關(guān)注。

　　相較于國(guó)內(nèi)樓盤，海外樓盤除了升值空間大、環(huán)境優(yōu)良、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境寬松外，還有著風(fēng)險(xiǎn)地、升值穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)，也即是人們常說的“抗跌”。許多投資人士之所以更青睞海外房產(chǎn)，就在于海外房產(chǎn)的“抗跌”能力更好，不會(huì)帶來急劇的虧損，也不會(huì)產(chǎn)生較大的波動(dòng)。而對(duì)購(gòu)房用于自住，及用作學(xué)位房的購(gòu)房人士而言，“抗跌”則更加重要。

　　國(guó)外房產(chǎn)“抗跌”及穩(wěn)定的原因在于影響其價(jià)格的因素較少，且較少存在炒房的行為?？偟膩碚f，如果房產(chǎn)價(jià)格只受供需關(guān)系影響，且該國(guó)的經(jīng)濟(jì)呈健康向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)，其房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)趨于穩(wěn)定上漲。但因各國(guó)市場(chǎng)、政策等因素不同，各國(guó)的情況各有不同。

　　海外置業(yè)范圍非常廣

　　據(jù)了解，當(dāng)下澳大利亞、美國(guó)、加拿大是幾個(gè)海外置業(yè)的熱門國(guó)家。隨著國(guó)內(nèi)買家海外置業(yè)的熱力越來越高，近年來這幾個(gè)國(guó)家的置業(yè)機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)攬客的動(dòng)作也越來越大。

　　澳大利亞是目前最受廣州買家歡迎的海外置業(yè)地之一。特別是隨著墨爾本被評(píng)為最宜居城市，澳大利亞也作為全球最宜居城市數(shù)量最多、人均GDP最高的國(guó)家而被人認(rèn)識(shí)。近期，澳大利亞被選為大陸富豪最想投資移民并取得公民身份的國(guó)家。近年來，澳大利亞成為海外置業(yè)的大熱門，其房產(chǎn)的價(jià)格也以7－9年翻一番的高速在增長(zhǎng)。與國(guó)內(nèi)房產(chǎn)前幾年的高速增長(zhǎng)不同，澳大利亞的房?jī)r(jià)上升是基于供求關(guān)系的。隨著人口出生率、移民率、留學(xué)人數(shù)的上升，澳大利亞的住房需求快速上升，而在此基礎(chǔ)上，其房?jī)r(jià)也以快而穩(wěn)的狀態(tài)上升。

　　據(jù)專家介紹，澳大利亞房產(chǎn)投資的高收益也得益于澳大利亞房產(chǎn)的超低空置率、活躍的租賃市場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境、靈活的銀行信貸體系等。另外，澳大利亞政府還采用根據(jù)住房需求審批建房項(xiàng)目等措施防止投資者囤房炒房，保證了樓市的穩(wěn)健發(fā)展。而在人民幣與澳元落實(shí)直接兌換之后，中國(guó)投資者也可以更直觀地審視澳大利亞房產(chǎn)的價(jià)值。在將澳大利亞房產(chǎn)價(jià)格折算成人民幣后，記者發(fā)現(xiàn)，與北上廣深等一線地區(qū)物業(yè)的房?jī)r(jià)對(duì)比，如果以等級(jí)質(zhì)素來衡量，澳大利亞的物業(yè)性價(jià)比會(huì)更高。

　　此外，國(guó)人的海外置業(yè)潮中，歐美的復(fù)蘇勢(shì)頭也逐步呈現(xiàn)。據(jù)悉，自2013年4月至2014年3月期間，由海外進(jìn)入美國(guó)的房地產(chǎn)投資達(dá)922億美元，比前一年暴增35%。特別是在加拿大停止購(gòu)房移民政策后，也有大量的投資者轉(zhuǎn)向美國(guó)。逸鼎投資董事長(zhǎng)傅浩強(qiáng)就曾認(rèn)為，美國(guó)很少有政府參與大量管控的情況，所以它的經(jīng)濟(jì)周期是比較可循的，平均的周期是18年，前后可能還有一個(gè)浮動(dòng)。而根據(jù)以往的周期，現(xiàn)在美國(guó)地產(chǎn)正進(jìn)入一個(gè)新的長(zhǎng)周期，現(xiàn)在投資美國(guó)地產(chǎn)正是時(shí)機(jī)。

　　此外，歐洲也被認(rèn)為是適合投資的海外區(qū)域。全球通移民副總經(jīng)理李華勇就表示，歐洲整體上來講還是一個(gè)比較適合投資的地方?！八泻芏嗟膰?guó)家，比如說塞浦路斯、葡萄牙、匈牙利，但是我們重點(diǎn)講的還是西班牙，因?yàn)橥顿Y任何一個(gè)市場(chǎng)或地區(qū)，我們首先要看就是這個(gè)國(guó)家的整體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力?！闭w的經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、國(guó)土面積大、人口充足，這些都是李華勇看好歐洲的原因。據(jù)了解，世界首富比爾·蓋茨近期投資了西班牙的最大的建筑公司，持有它的股份，而包括綠地等大集團(tuán)，也在著手抄底西班牙。

　　置業(yè)要謹(jǐn)慎規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　“在眾多投資者中，高收入人群，如企業(yè)主、高管等占主要部分。但在海外留學(xué)人群不斷膨脹的當(dāng)下，留學(xué)也成為海外購(gòu)房的重要誘因。”據(jù)佳海國(guó)際海外投資經(jīng)理朱簡(jiǎn)文在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)正好進(jìn)入了畢業(yè)入學(xué)季，許多海外留學(xué)的人在資金允許的情況下，都會(huì)投資購(gòu)買房產(chǎn)。為了生活方便，或是為了“以房養(yǎng)學(xué)”而購(gòu)房的人數(shù)也在不斷增加。海外置業(yè)原因漸趨多元，而海外購(gòu)房人群也在逐漸擴(kuò)大。

　　“在購(gòu)置海外房產(chǎn)前，一定要對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)走勢(shì)作一次全面的了解?！睂?duì)于海外置業(yè)潮，佳海國(guó)際海外投資經(jīng)理朱簡(jiǎn)文提醒要注意投資的風(fēng)險(xiǎn)，“從宏觀上看，貸款利率是低位，匯率也是低位，就是入手購(gòu)買的好時(shí)機(jī)；從微觀上看，就要具體根據(jù)自己想要選擇哪個(gè)地區(qū)、哪個(gè)國(guó)家來進(jìn)行甄別。為謹(jǐn)慎起見，也可咨詢專業(yè)人士，結(jié)合其意見來對(duì)自己的想法加以考證。”

　　而對(duì)于海外置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，則需要買家全面分析當(dāng)?shù)氐淖邉?shì)以及當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的情況。選擇好的地段自然回報(bào)率高，但地產(chǎn)市場(chǎng)自有其周期，如果進(jìn)入下跌周期，即使是投資頂級(jí)地段，也難以獲利。因此，謹(jǐn)慎選擇投資的空間和時(shí)間，就是最好的避險(xiǎn)手段。朱簡(jiǎn)文認(rèn)為，海外樓市雖能一定程度地“抗跌”，但它同時(shí)也帶來了更多國(guó)內(nèi)樓市所沒有的風(fēng)險(xiǎn)，海外置業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎選擇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)卻更重要。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁

　　實(shí)習(xí)生 林欣 李興順