目前廣佛交界板塊的樓盤二手房?jī)r(jià)格至少相差3000元/平方米，伴隨著佛山松綁限購(gòu)，廣佛交接處的廣州樓盤二手成交量將大受影響，將再度縮減。滿堂紅、合富置業(yè)等中介機(jī)構(gòu)11日公布了最新市場(chǎng)報(bào)告，針對(duì)當(dāng)前廣州樓市的熱點(diǎn)問(wèn)題作出分析。值得注意的是，7月份二手住宅的降價(jià)現(xiàn)象從郊區(qū)開(kāi)始擴(kuò)散到中心區(qū)外圍。

　　焦點(diǎn)1

　　市中心個(gè)別板塊

　　二手房?jī)r(jià)松動(dòng)

　　今年7月的廣州二手住宅市場(chǎng)仍處于低位調(diào)整期，且因老城區(qū)的學(xué)位房已過(guò)了成交高峰期，全市的二手住宅均價(jià)從“結(jié)構(gòu)性拉高”轉(zhuǎn)回正常狀態(tài)，環(huán)比下跌7.2%，而越秀區(qū)的二手住宅均價(jià)僅有24632元/平方米，比6月下跌16.4%，甚至低于今年上半年任何一個(gè)月。

　　值得注意的是，7月份二手住宅的降價(jià)現(xiàn)象從郊區(qū)開(kāi)始擴(kuò)散到中心區(qū)外圍，經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的所有二手住宅買賣交易中，整體成交價(jià)比整體放盤價(jià)下調(diào)6.7%，其中尤以90-120平方米的大三房或四房單位最為明顯，客戶成功還價(jià)幅度達(dá)到11.9%，遠(yuǎn)高于上半年各月的4%至6%。這個(gè)區(qū)間的成交宗數(shù)占總體成交宗數(shù)的15.4%，屬于改善型客戶的購(gòu)買對(duì)象，這類客戶要么在“賣一”時(shí)出現(xiàn)困難，要么在申請(qǐng)貸款時(shí)受到評(píng)估限制，故有效客戶數(shù)量越來(lái)越少，“壓價(jià)”已是大勢(shì)所趨，超過(guò)10%的還價(jià)幅度或許會(huì)在今年剩余的月份再次出現(xiàn)。

　　合富置業(yè)的報(bào)告則顯示，大部分板塊的二手價(jià)格繼續(xù)持穩(wěn)，小部分板塊的價(jià)格小幅回調(diào)。降幅較大的板塊，較多地集中在原芳村、白云、花都、番禺等外圍及近郊片區(qū)。如原芳村的鶴洞板塊、白云區(qū)的黃石-廣花板塊和西槎同德羅沖圍板塊、花都的山前大道板塊、番禺的華南板塊和市橋板塊、黃埔區(qū)府板塊等，下調(diào)幅度在2%-2.5%之間。此外，市區(qū)也有個(gè)別板塊的價(jià)格有所調(diào)整，如海珠區(qū)的南洲、工業(yè)大道以及江南西-寶崗板塊；原荔灣的流花湖板塊和中山八-陳家祠板塊等，下調(diào)幅度在2%以下。

　　由市場(chǎng)實(shí)際反映的情況看，7月份市區(qū)部分地段的人氣仍然不太旺，但較此前的“深寒”有明顯回升，如天河中心、原東山、原荔灣、海珠工業(yè)大道北等片區(qū)的看樓量較6月份均有兩到三成的增加，主要是部分剛需舊客的看樓和談價(jià)熱情逐漸回升。據(jù)調(diào)查顯示，與之前買家基本一邊倒地“觀望等降”有所不同，7月份買家的心態(tài)漸顯分化。

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌分析說(shuō)，廣州二手房業(yè)主心態(tài)總體有所回穩(wěn)，此前小幅讓價(jià)的業(yè)主，上月大多叫價(jià)企穩(wěn)，進(jìn)一步降價(jià)的意愿不強(qiáng)；個(gè)別急售業(yè)主，議價(jià)空間稍大。主要受三方面因素影響：一是市區(qū)物業(yè)固有價(jià)值較高，業(yè)主大多不肯“賤賣”；二是市區(qū)部分地段的人氣和看樓量有所回升；三是近期政策頻現(xiàn)松動(dòng)信號(hào)。

　　焦點(diǎn)2

　　公積金政策調(diào)整滯后

　　處于調(diào)整通道內(nèi)的廣州二手樓市在近期還受到公積金和銀行信貸兩個(gè)方面的制約。

　　滿堂紅的報(bào)告盤點(diǎn)稱，廣州住房公積金管理中心在7月下旬公布新政策的修改內(nèi)容，客戶申請(qǐng)公積金的繳存時(shí)間從兩個(gè)月前的“連續(xù)12個(gè)月或36個(gè)月”改為“累計(jì)12個(gè)月或36個(gè)月”，同時(shí)宣布今年8至12月每月的公積金貸款總額度為10億元，隨后更在8月1日當(dāng)天上午完成整個(gè)8月的放貸額度。而工行在8月初宣布把首套房的利率從基準(zhǔn)利率的1.08倍調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.05倍，則似有意擴(kuò)大個(gè)人信貸業(yè)務(wù)，但其他國(guó)有銀行暫時(shí)未對(duì)首套房的利率作出調(diào)整，仍舊維持基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，廣州住房公積金管理中心在最近幾個(gè)月連續(xù)出臺(tái)收緊措施，但這種新政策是在2013年11月的“穗六條”執(zhí)行了大半年之后才出臺(tái)，帶有一定的滯后性。二次申請(qǐng)公積金暫停已成事實(shí)，每月10億元的貸款總額度，若按每個(gè)家庭最高申請(qǐng)80萬(wàn)元推算，最多只能滿足1250個(gè)家庭的申請(qǐng)需要。從使用范圍來(lái)看，一手樓市因發(fā)展商給予公積金貸款客戶的優(yōu)惠遠(yuǎn)不如一次性付款或商業(yè)貸款客戶，故一手市場(chǎng)的公積金使用群體也不如二手市場(chǎng)多。

　　7月份經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易中，使用純公積金的宗數(shù)比例為24.1%，比6月增加6.6個(gè)百分點(diǎn)，大部分個(gè)案是趕在公積金新政策出臺(tái)前獲得審批的，但因套均總價(jià)下降，每套物業(yè)的獲批額度也比6月明顯降低。

　　周峰預(yù)計(jì)，今年剩余的幾個(gè)月，廣州二手樓市內(nèi)的使用純公積金作購(gòu)房手段的客戶比例會(huì)有所下降，而小業(yè)主對(duì)于申請(qǐng)公積金貸款的客戶的態(tài)度也會(huì)變得“曖昧”，是給予等待抑或轉(zhuǎn)向跟能一次性付款的客戶“親近”，成為影響具體物業(yè)交易的重要因素之一。

　　焦點(diǎn)3

　　佛山松綁

　　廣州邊界市場(chǎng)變數(shù)增大

　　隨著國(guó)內(nèi)一批二、三線城市在過(guò)去幾個(gè)月陸續(xù)取消或放松限購(gòu)政策，佛山也在8月7日正式放松當(dāng)?shù)貥鞘械南拶?gòu)政策，新規(guī)定是“佛山戶籍居民個(gè)人擁有兩套住房后實(shí)行限購(gòu)”和“非佛山戶籍人員在佛山市未擁有住房的憑身份證可在本市購(gòu)買一套住房”。

　　實(shí)際上，佛山在今年5月上旬曾嘗試對(duì)高明區(qū)的客戶購(gòu)房資格作出放松措施，但一天后立即“被叫停”，當(dāng)時(shí)是因?yàn)槠渌麍?zhí)行限購(gòu)的城市尚未有任何放松動(dòng)作。

　　周峰分析，佛山與廣州相接壤，也是三年前和廣州一起執(zhí)行限購(gòu)政策的二線城市。這次主管部門對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械乃山?，必定?huì)刺激當(dāng)?shù)貥鞘械某山涣浚劣谧罱K放量的程度，將視乎佛山的發(fā)展商及小業(yè)主對(duì)在售項(xiàng)目或物業(yè)的定價(jià)調(diào)整。

　　滿堂紅的報(bào)告指出，從佛山市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)管理局公布的數(shù)據(jù)可以看到，今年上半年佛山全市成交一手住宅32943套，同比減少13.8%，二手住宅成交量為12848套，同比增加1.7%。佛山所包括的5個(gè)區(qū)域內(nèi)，一手住宅市場(chǎng)只有南海區(qū)出現(xiàn)成交量同比增加，其他4個(gè)區(qū)域皆是成交量同比減少；二手住宅市場(chǎng)則有南海和順德出現(xiàn)成交量同比增加，其他3個(gè)區(qū)域皆是成交量同比減少。換句話說(shuō)，與廣州有接壤的南海和順德兩區(qū)，在樓市調(diào)整期內(nèi)保持著相對(duì)穩(wěn)定的表現(xiàn)，而現(xiàn)時(shí)佛山對(duì)非佛山戶籍的客戶不需要再作一年的社?；騻€(gè)稅證明的資格限制，將令廣佛交接處的二手樓市出現(xiàn)“天壤之別”。

　　據(jù)介紹，由于廣州仍舊執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，原來(lái)有意向在金沙洲、滘口、穗鹽路、廣州南站等兩市邊界處購(gòu)房的外地客戶，不排除會(huì)到佛山市區(qū)內(nèi)置業(yè)，目前這些板塊的兩地樓盤，在二手行情對(duì)比上，至少相差3000元/平方米，且在樓齡的對(duì)比上，屬于廣州的樓盤也有一定的劣勢(shì)?！皬V州的政策在短期內(nèi)維持不變，則廣佛交接處的廣州樓盤二手成交量將大受影響，或許會(huì)在之前的低迷狀態(tài)下再度縮減。”

　　業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在制約廣州樓市最大的因素是三年的社?；騻€(gè)稅證明，如果主管部門能對(duì)此項(xiàng)作適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，即使限購(gòu)政策其他措施不作調(diào)整，都能給廣州樓市注入新動(dòng)力。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 鄭佳欣 實(shí)習(xí)生 楊雪瑩