■圓桌會議

　　■參與嘉賓

　　佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局房地產(chǎn)市場監(jiān)管科科長 蔡茂林

　　世聯(lián)地產(chǎn)佛山公司總經(jīng)理葛樸

　　亞太房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長謝逸楓

　　合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江

　　佛山市房地產(chǎn)協(xié)會副會長駱儀克

　　星星地產(chǎn)市場經(jīng)營部副總監(jiān)朱幸杏

　　富林地產(chǎn)營銷部總監(jiān)李宗秦

　　佛山長信地產(chǎn)策劃部池文峰

　　一邊是順德樓市多個住宅項(xiàng)目頻傳捷報，一邊是廣佛交界明星盤“客流量、電詢量、成交量未見明顯變化”——8月7日，佛山調(diào)整限購政策第一天，佛山各區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目“冷熱不均”。

　　6日下午，多個房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在微信平臺發(fā)布關(guān)于佛山將調(diào)整限購政策的消息，隨后住建局通過佛山宣傳部門官方微信“佛山薈”發(fā)布消息稱，有必要對佛山市現(xiàn)有房地產(chǎn)市場政策措施進(jìn)行有條件的調(diào)整完善，并認(rèn)為調(diào)整完善后能在一定程度上活躍市場和緩解由此產(chǎn)生的新問題，但不會出現(xiàn)房價異常波動。

　　7日，與微信朋友圈的“火熱”形成鮮明對比的是，佛山絕大多數(shù)樓盤均未出現(xiàn)客流量暴漲的情況，特別是備受關(guān)注的廣佛交界處房地產(chǎn)項(xiàng)目，超乎市場預(yù)期的“很平靜”。

　　佛山“松購”引發(fā)怎樣的市場反應(yīng)，專家對此又有怎樣的看法？

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　　話題

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　　樓市調(diào)整政策出臺以來，各界對佛山樓價的猜測和討論不曾停歇。有觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商可能會趁機(jī)漲價，也有評論分析房地產(chǎn)商最該做的事情是抓住機(jī)會清庫存，哪怕是打折降價。實(shí)際上，8月7日，佛山真有樓盤打出八八折的低折扣。而對于趁機(jī)漲價的可能，佛山市住建部門回應(yīng)如果有必要佛山可以實(shí)行“一房一策”。

　　趁機(jī)漲房價？住建局回應(yīng)可能“一樓一策”

　　蔡茂林：如果真的出現(xiàn)開發(fā)商趁機(jī)大漲價的現(xiàn)象，住建局肯定會有所行動?？赡艿綍r候會采取“一樓一策”的監(jiān)管模式，即專門針對具體樓盤制定管理策略。

　　葛樸：不建議開發(fā)商趁機(jī)調(diào)高價格。房價其實(shí)跟限不限購無關(guān)，而是與市場供求現(xiàn)狀、銀行限貸和整個佛山實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)。目前大環(huán)境下對未來經(jīng)濟(jì)大體信心不大，加上佛山樓市供應(yīng)量是充足的，與其抬高房價嚇跑客戶，不如想辦法促成更多成交量。

　　駱儀克：漲價？這個動力明顯不足。佛山房地產(chǎn)的庫存量太大，這種庫存可以緩解樓價波動。目前各大開發(fā)商的主要目標(biāo)是清庫存。佛山樓市較大的庫存量一定程度上能夠緩解樓價波動。

　　李宗秦：我們8月6日晚上專門開了個會討論這件事情，公司的意見是暫時不考慮升價，還是先清庫存比較好。如果真的出現(xiàn)了價格浮動太大的現(xiàn)象、市場反彈的太厲害的話，我個人覺得也不好。健康的房地產(chǎn)市場還是應(yīng)該細(xì)水長流。

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　　話題

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　　雖然佛山樓市政策有所調(diào)整，但這或許并不意味著樓市“春天”的到來，因?yàn)殂y行信貸政策并未隨之發(fā)生變化。但這一狀態(tài)能夠持續(xù)多久？未來隨著樓市政策的進(jìn)一步調(diào)整，信貸政策會否發(fā)生變化？

　　好買不好貸？信貸政策可能會調(diào)整

　　葛樸：以前是不好買也不好貸，現(xiàn)在好買了，卻還是不好貸。但這個事情佛山也沒辦法，你可以自己拍板限購調(diào)整，卻指揮不了銀行，銀行是聽銀監(jiān)會的嘛。有過兩次房貸記錄的家庭仍然貸不了款。

　　朱幸杏：佛山樓市馬上會有明顯變化出現(xiàn)么？我覺得不會，因?yàn)樾刨J政策沒變化嘛。即使取消了限購，但限貸政策沒取消。倘若佛山一戶家庭已經(jīng)擁有兩套住房，不管按照家庭人口他可以再多買幾套，都貸不了款，因?yàn)榉刨J政策還是以家庭為單位執(zhí)行，即辦理了兩次房貸的家庭就不能再辦。對于大多數(shù)家庭或個人來說，一次性付清房款的難度不小。

　　謝逸楓：佛山樓市政策調(diào)整，相關(guān)信貸機(jī)構(gòu)可能會有所反應(yīng)。短期內(nèi)如果佛山商品房成交量大漲，信貸機(jī)構(gòu)為吸引大客戶，或許將通過下降利率、調(diào)整首付等方式促進(jìn)成交。

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　　話題

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　　駱儀克：我認(rèn)為限購政策一調(diào)整，至少有三類群體將受到影響，從而考慮入手買房。一是廣佛交界盤，沒有了政策瓶頸的制約，應(yīng)該會有更多廣州人奔著佛山的價格洼地過來；二是本地350萬外來務(wù)工人員，除了中心區(qū)之外，他們很多都分布在佛山各大鎮(zhèn)街，有了購房資格后，這部分人應(yīng)該也會考慮買房；第三是禪桂中心區(qū)的改善型買家，這部分買家一般是有房一族，甚至不止一套，以前是想改善沒名額，現(xiàn)在可以了應(yīng)該也會考慮。

　　葛樸：在政策調(diào)整的刺激之下，短期內(nèi)佛山房地產(chǎn)市場的看房量和成交量應(yīng)該會有所上漲，尤其是廣佛交界項(xiàng)目以及部分鎮(zhèn)街單價較低的樓盤。廣佛交界盤一直很火，這次政策出臺算得上是“錦上添花”，而單價較低的鎮(zhèn)街樓盤對于外來務(wù)工人員很有吸引力。

　　不過廣佛交界盤的銷量會不會猛漲還有一個決定條件，那就是廣州的房價走勢。廣州客來佛山購房的主要原因在于佛山的低房價，倘若在這種形勢下，廣州番禺等區(qū)域房價下跌，廣佛交界盤的優(yōu)勢可能不復(fù)明顯。

　　黎文江：佛山是廣東省內(nèi)最具備調(diào)整限購條件的城市，調(diào)整限購將對廣佛同城起到重大推動作用。最受益的是廣佛交界處項(xiàng)目，大批在廣州工作的非廣州戶籍人員將涌入佛山。

　　限購政策進(jìn)一步放松，從當(dāng)前開發(fā)商的反應(yīng)來看，全市發(fā)展商異口同聲叫好，并對限購政策放松可能帶來的利好充滿期待。那么這一政策背景之下，佛山哪些區(qū)域會最受益？

　　廣佛交界盤會火？要看廣州房價走勢

　　市場反應(yīng)

　　“廣佛盤”暫未見客流明顯變化

　　8月7日，記者通過踩點(diǎn)、致電等方式對佛山多個在售房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行采訪，多名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，近期將不會對價格或者購房優(yōu)惠進(jìn)行調(diào)整，市場目前整體平穩(wěn)。

　　售樓部24小時不打烊

　　“順德碧桂園昨晚賣爆了”，“據(jù)說碧桂園昨晚賣了200多套”，“陳村的萬科水晶城賣了幾十套”……8月7日，佛山調(diào)整限購政策的第一天，微信朋友圈被相關(guān)消息刷屏，關(guān)于樓盤將封盤提價的傳言四起，記者致電上述項(xiàng)目，得到的都是不方便透露細(xì)節(jié)的回復(fù)，網(wǎng)傳賣得最好的順德碧桂園，對于“200多套”的銷售數(shù)據(jù)不置可否。

　　8月7日下午3點(diǎn)多，佛山長信地產(chǎn)策劃部池文峰在其個人朋友圈發(fā)了一張宣傳圖片，圖片顯示長信東海銀灣項(xiàng)目東銀V座公寓7字頭開售，且打出“限購松綁，升價在即”“售樓部3天3夜不打烊”等字樣，據(jù)池文峰介紹，7日該項(xiàng)目看房咨詢的人數(shù)與平日相比約上漲了三成，8月7-9日三天，銷售人員上班時間將實(shí)行三班制，售樓部24小時開放。

　　“這3天內(nèi)價格保證不會上漲，3天之后就不好說了?！背匚姆逭f。

　　“價格暫時不作任何調(diào)整”是采訪過程中開發(fā)商回復(fù)最統(tǒng)一的內(nèi)容。三水保利中央公園項(xiàng)目7日順勢新推了項(xiàng)目標(biāo)號20座的產(chǎn)品，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示6000元/平方米的價格與之前推出的產(chǎn)品持平，“近期不會有價格調(diào)整?！?/p>

　　多數(shù)開發(fā)商稱“價格暫時不作任何調(diào)整”

　　在此次限購調(diào)整事件中，業(yè)界將焦點(diǎn)聚焦在廣佛交界處的房地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為對外來人員購房限制的放松，將吸引大批廣州客前來購房，而地理位置優(yōu)越的廣佛盤勢必將成為“香餑餑”。

　　實(shí)際情況是，中海錦城、萬科金域中央、保利西雅圖等廣佛明星盤8月7日均無明顯客流量增加，“上午10點(diǎn)多到中海錦城，當(dāng)時售樓處就兩三臺客人?！北緢髷z影記者前往該項(xiàng)目蹲點(diǎn)拍圖，結(jié)果是現(xiàn)場的記者比購房者還多，中海錦城對面的萬科金域中央情況也差不多。

　　“客流量跟電詢量都跟平時差不多，沒有明顯的變化，說明佛山市場還是很理性的?！北＠餮艌D相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　針對會否加推新貨的問題，保利西雅圖回復(fù)目前賣的是二期產(chǎn)品，什么時候推新貨還沒有具體通知。而萬科金域中央則表示項(xiàng)目只接受誠意登記，“登記可優(yōu)惠2萬元，開盤再九八折，沒有調(diào)整”。

　　上述多個房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣州客（萬科金域中央尚未開售，為誠意登記客戶數(shù)量）占比均超過60%，廣州是其主要的客源地，但是針對本次佛山限購政策調(diào)整，廣佛盤表現(xiàn)“平靜”。

　　記者手記

　　放開限購真能救市嗎？

　　自8月7日凌晨始，佛山在全市范圍內(nèi)調(diào)整限購政策。按照新政，佛山戶籍居民1個身份證可以購買2套住房；非佛山戶籍居民，憑身份證可購買1套住房，無需佛山本地的社?；蚣{稅證明。

　　這意味著擁有佛山戶籍的四口之家可以買8套房，而非佛山戶籍的四口之家在佛山也可以一次性買4套房。如此一來，此次佛山雖名為限購政策“調(diào)整”，但實(shí)際上限購政策可謂名存實(shí)亡。

　　限購政策調(diào)整消息一經(jīng)傳出，佛山地產(chǎn)業(yè)界一片“嘩然”，更有多家開發(fā)商和代理咨詢機(jī)構(gòu)連夜召開緊急會議，討論市場可能變化及應(yīng)對策略。

　　而對于這項(xiàng)政策調(diào)整將給佛山帶來的變化，佛山開發(fā)商們一致表示期待。有開發(fā)商直言，在樓市低迷之際出臺該項(xiàng)政策，對于佛山樓市而言無異于“及時雨”，接下來的樓盤成交量肯定將會提升。

　　對于這一觀點(diǎn)，筆者不予評論。但筆者認(rèn)為，在看待和預(yù)測限購政策調(diào)整可能給佛山樓市帶來變化的時候，有兩個重要因素必須考慮不容忽視。

　　一是購房者的入市信心。有觀點(diǎn)認(rèn)為，今年上半年佛山乃至全國樓市形勢的慘淡原因不在于市民沒有購房的能力和資格，而在于對于樓市信心不足，猶豫入市。因此，增加購房者對樓市的信心十分重要。

　　但是限購政策的調(diào)整能否增強(qiáng)市民的入市信心？這其中似乎并無必然聯(lián)系。

　　甚至有專業(yè)人士評論認(rèn)為“松綁”限購政策恰恰是地方政府和開發(fā)商對樓市缺乏信心的表現(xiàn)，不然何必再用行政手段強(qiáng)調(diào)松綁限購？無非是要刺激市場、鼓勵大家買房。目的正是救市。

　　8月7日是佛山限購政策調(diào)整首日，部分樓盤確實(shí)出現(xiàn)成交量猛漲現(xiàn)象。但筆者認(rèn)為，這種現(xiàn)象的背后不一定是購房者對樓市的堅挺信心支撐，不排除部分市民由于惶恐今后樓市漲價而做出的“先下手為強(qiáng)”的決定。

　　也有開發(fā)商為了借此機(jī)會清庫存打出八八折甚至更低的折扣，這些都成為購房者積極“下手”的原因。

　　但這些畢竟是短期效應(yīng)。世聯(lián)地產(chǎn)佛山公司總經(jīng)理葛樸就分析認(rèn)為，從長期來看，限購政策調(diào)整或許對佛山樓市影響不大。

　　另外一個因素是信貸政策。一位在廣州已經(jīng)有一套房的朋友向筆者咨詢，倘若他在佛山再買一套房，首付是三成還是六成？對此，佛山市住建部門給出答案：此次調(diào)整僅涉及購房資格，不涉及信貸政策。這意味著如果這名朋友要在佛山買房，那么他必須首付六成，壓力不小。

　　因此，雖然佛山樓市政策有所調(diào)整，但這或許并不意味著樓市“春天”的到來。

　　“堅定不變”的信貸政策成為購房者入市的阻擋門檻。打個比方，倘若佛山一戶家庭已經(jīng)擁有兩套住房，不管按照家庭人口他可以再多買幾套，都貸不了款，因?yàn)榉刨J政策還是以家庭為單位執(zhí)行，即辦理了兩次房貸的家庭就不能再辦。而對于大多數(shù)家庭或個人而言，一次性付清房款的難度都不算小。

　　綜合以上兩點(diǎn)因素，溫馨提醒房地產(chǎn)業(yè)界多一絲冷靜。

　　本版撰文：

　　南方日報記者 南盼 陳文娜

　　統(tǒng)籌：南方日報記者 南盼