“我對(duì)剛才任志強(qiáng)的觀點(diǎn)有一點(diǎn)懷疑?！毙鲁强毓杉瘓F(tuán)歐陽(yáng)捷在昨天的一場(chǎng)地產(chǎn)論壇上“不留情面”，在他發(fā)言之前，任志強(qiáng)表態(tài)“樓市不會(huì)繼續(xù)下滑”后的掌聲還在擾動(dòng)。

　　“我個(gè)人覺(jué)得，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)繼續(xù)下滑。前提條件是已經(jīng)出臺(tái)的政策用好、到位。如果已經(jīng)出臺(tái)的政策不用好或者不到位，那就沒(méi)準(zhǔn)了。”任志強(qiáng)認(rèn)為目前出臺(tái)的政策集中在利好因素，而政府出臺(tái)政策的初衷，也并不是為了救房地產(chǎn)，而是為了讓宏觀經(jīng)濟(jì)更加平穩(wěn)過(guò)渡。

　　當(dāng)然，支撐任志強(qiáng)“房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)繼續(xù)下滑”觀點(diǎn)的還有其多年重彈的“老調(diào)”：未來(lái)中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將保持穩(wěn)定增速。

　　顯然，歐陽(yáng)捷對(duì)于支撐任志強(qiáng)觀點(diǎn)中“城鎮(zhèn)化增速”的論據(jù)并不認(rèn)同。“如果分析這幾年全國(guó)的城鎮(zhèn)化速度，就會(huì)發(fā)現(xiàn)全國(guó)城鎮(zhèn)化實(shí)在放緩。在需求端每年城鎮(zhèn)化增速是1個(gè)百分點(diǎn)，住房建設(shè)速度每年是5個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，4個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)靠存量人口消化，而增量人口跟不上來(lái)。這就是我們目前面臨的為什么房地產(chǎn)行業(yè)普遍供大于求的局面?！睔W陽(yáng)捷分析說(shuō)。

　　歐陽(yáng)捷還進(jìn)一步列舉數(shù)據(jù)指出，在2005年到2009年，全國(guó)住宅土地年均供應(yīng)面積是6.48萬(wàn)公頃，2010年到2013年這一數(shù)字為12.23萬(wàn)公頃，“幾乎翻了一番?！贝送猓F(xiàn)在全國(guó)在建施工面積達(dá)到65億平方米，2013年住房竣工面積為7.8億平方米，這意味著需要8年的時(shí)間才能竣工，而2000年時(shí)只需要2年多時(shí)間，而未來(lái)除了在建施工面積和大量土地儲(chǔ)備囤積，還將會(huì)有更多的新增土地供應(yīng)。

　　“目前房地產(chǎn)行業(yè)的首要工作是去庫(kù)存，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)惡化?！睔W陽(yáng)捷判斷，“但是在未來(lái)至少5年時(shí)間里，房地產(chǎn)投資規(guī)模和增幅還會(huì)繼續(xù)下降，新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積也會(huì)繼續(xù)下降。這些是必然的?！?

　　不過(guò)，任志強(qiáng)則認(rèn)為，在限貸政策松綁以后，市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生影響，比如明顯看到的是主要大城市的二手房交易開(kāi)始回暖，因?yàn)檫M(jìn)行二手房交易的購(gòu)房者多是改善性需求，之前被限購(gòu)、限貸政策限制，政策松綁后需求也被釋放，此外，東部沿海地區(qū)的銷(xiāo)售也開(kāi)始回升。

　　“我認(rèn)為從新政落實(shí)情況看，落實(shí)得不好的話(huà)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是底部延長(zhǎng)線(xiàn)，但是繼續(xù)向下的可能性不太大；如果落實(shí)得好，就會(huì)呈U字型逐漸開(kāi)始回升?！比沃緩?qiáng)補(bǔ)充說(shuō)，“這種回升狀態(tài)非常緩慢，因?yàn)檫€有5.7億平方米的庫(kù)存量，消化庫(kù)存至少需要9到10個(gè)月的時(shí)間?！?

　　針對(duì)目前房企的庫(kù)存量及大量的土地項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，歐陽(yáng)捷則更加悲觀。“大量的土地儲(chǔ)備消耗了大量的財(cái)務(wù)成本，而現(xiàn)在的囤地模式不適合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)?！睔W陽(yáng)捷在會(huì)上透露說(shuō)，“在香港的資本市場(chǎng)，已經(jīng)不把土地儲(chǔ)備作為房地產(chǎn)企業(yè)的加分項(xiàng)?！?

　　即便是來(lái)自對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的觀察，與會(huì)者也同樣認(rèn)為，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)整有異于2009年，調(diào)整時(shí)間和周期將會(huì)更加漫長(zhǎng)。

　　“盡管9月底限購(gòu)限貸政策已經(jīng)退出，但是這一輪房地產(chǎn)調(diào)整我傾向性的意見(jiàn)是恐怕需要兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間?！鼻迦A大學(xué)教授李稻葵分析，主要原因有兩個(gè)，其一是城市居民目前的基本住房需求已經(jīng)得到滿(mǎn)足，僅9成家庭都擁有住房；其二，這一輪房地產(chǎn)調(diào)整所面臨的金融環(huán)境有所不同，李稻葵認(rèn)為投資者或個(gè)人投資、保值增值的興奮點(diǎn)已經(jīng)從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向了金融產(chǎn)品。

　　“這一輪房地產(chǎn)調(diào)整直接影響著國(guó)家的GDP宏觀增長(zhǎng)。我計(jì)算過(guò)一個(gè)數(shù)字，假如今年前9月房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)速度不是12%，而是和整個(gè)固定資產(chǎn)投資的增速齊平，也就是16%的水平，那么宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，將從今年一季度到三季度累計(jì)上漲0.3%，也就是從目前GDP平均增速7.4%上升到7.7%?！崩畹究麥y(cè)算說(shuō)。

　　“由于目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下滑壓力還是比較大的。因此，在明年甚至后年，整個(gè)貨幣政策可能都會(huì)定向調(diào)整。”李稻葵最后補(bǔ)充說(shuō)，“對(duì)單個(gè)產(chǎn)業(yè)而言，包括針對(duì)房地產(chǎn)提供一定的金融支持，比如首次購(gòu)房或改善性購(gòu)房的貸款利率有所調(diào)整，都會(huì)是接下來(lái)政策取向?！?/p>