中國銀行24日回應稱，已授權(quán)當?shù)胤中锌梢园凑帐袌鲂枨蠛驼咦兓m時調(diào)整房貸相關(guān)政策。至此，對于近日備受關(guān)注的房貸政策調(diào)整，四大行均已有所表態(tài)。

　　近日，媒體報道部分城市放松或取消了商品房限購政策。對此，中行表示，中國銀行總行已授權(quán)當?shù)胤中锌梢园凑帐袌鲂枨蠛驼咦兓m時調(diào)整相關(guān)政策，對不同的購房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務能力，積極支持居民合理購房需求。中行將圍繞市場導向，采取有力措施，提供優(yōu)質(zhì)個人住房貸款服務。

　　就在同日，農(nóng)行也回應稱，將順應市場需求變化，進一步加大房地產(chǎn)信貸投放力度，優(yōu)先滿足居民家庭首套和改善型住房消費領域的合理信貸需求，并加快貸款審批和發(fā)放速度，提高服務效率。同時，將持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸結(jié)構(gòu)，積極支持安居工程建設，做好相關(guān)領域金融服務工作。

　　23日工行已公開回應稱，該行認真貫徹國家有關(guān)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策導向，一直以來積極支持個人住房和房地產(chǎn)開發(fā)的合理信貸需求。該行正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務。

　　按照現(xiàn)行房貸政策規(guī)定，首套房貸可按基準利率執(zhí)行，有的甚至可以享受優(yōu)惠；但二套房貸不僅需要首付6成，利率最低為基準利率的1.1倍。不過按照“認房又認貸”的房貸政策，即便已經(jīng)將房出售，購房者名下已無房產(chǎn)，只要之前有一筆房貸記錄，就按二套房貸認定；有兩筆房貸記錄，就按三套房認定。不少人對此認定標準存在疑義。

　　對此，建行表示，住房信貸政策的出發(fā)點是支持自住、抑制投資投機，具體執(zhí)行時應從實際出發(fā)，考慮合理需求，建議應將完善差別化住房政策提上日程，進一步明確和規(guī)范首套房貸支持的范圍、條件和標準，切實滿足居民家庭購買自住和改善型住房的貸款要求。

　　住房按揭政策對住房需求有著直接而重大的影響，對于購房者而言，按揭能大幅提高居民購房支付能力，對于政府而言，按揭政策是調(diào)控房地產(chǎn)市場的“撒手锏”，所以個人住房貸款政策的調(diào)整總是會引起業(yè)界和媒體的廣泛關(guān)注。

　　 按揭貸款的前世與今生

　　我們先簡要回顧一下按揭貸款政策的發(fā)展歷史。上世紀90年代末，國內(nèi)銀行按揭開始起步，到2007年前按揭總體上得到政府的鼓勵。2007年9月，針對房地產(chǎn)泡沫的泛起，按揭政策開始調(diào)整，第二套房的首付比例提高到40%以上，利率規(guī)定不低于同期貸款基準利率的1.1倍。2008年10月，為應對金融危機，刺激經(jīng)濟增長，按揭政策被大幅度放寬，貸款利率下限擴大到基準利率的0.7倍，首付比例可低至20%，刺激力度可謂空前。2010年4月，面對房價大幅上漲，投資投機盛行，按揭政策又出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折，國務院規(guī)定首付比例不低于30%，二套房不低于50%，利率不低于基準的1.1倍，第三套房以上首付比例和利率大幅提高。2010年4月底從北京開始，一線城市和部分高房價二線城市陸續(xù)開始推出住房限購政策，2011年8月開始住建部下發(fā)二三線城市限購政策標準。隨著限購政策的推出，按揭政策越來越嚴格，各地第二套房首付比例被提高到60% -70%，第三套房按揭基本被禁止。到2014年年中，除一線城市外，各地限購政策開始先后松綁和取消，限購政策隨之開始局部放松，8月初招商銀行放松對首套房認定標準，二套房首付可降至3成，到9月中下旬，有消息傳出，限貸政策將進一步松綁。

　　 并非空穴來風

　　限貸的松綁，首先與宏觀經(jīng)濟背景有一定關(guān)系。目前中國經(jīng)濟已經(jīng)步入新常態(tài)，據(jù)研究，新常態(tài)主要體現(xiàn)在四個方面，一是經(jīng)濟增長速度換擋回落，二是逐步優(yōu)化結(jié)構(gòu)，三是增長動力從要素驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)型，四是面臨樓市、地方債、金融等多重風險挑戰(zhàn)。今年二季度全國GDP增速為7.4%，已遠低于前幾年10%以上的增速，而且經(jīng)濟還存在一定不確定性，下行壓力依然較大。經(jīng)濟下行與房地產(chǎn)投資與銷售增速較大幅度下滑有密切關(guān)系，經(jīng)濟企穩(wěn)需要房地產(chǎn)行業(yè)的支持，此時限貸松綁對于房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟將形成正面支撐。

　　限貸松綁，有其行業(yè)發(fā)展背景。從中長期看，1998年房改以來一直到2013年，房地產(chǎn)總體處于上行階段，雖然2008年因特殊原因出現(xiàn)過一次銷售下滑，在這個上行過程中，供應量不斷積累擴大，房價迅速達到高位，超過居民承受能力。從2014年開始，房地產(chǎn)達到一個轉(zhuǎn)折點，整體形勢開始轉(zhuǎn)向，也可以說房地產(chǎn)進入下半場或者說是白銀時代，除少數(shù)一線城市外，大部分二線至四線城市產(chǎn)能過剩，供大于求，房價收入比失衡，在宏觀經(jīng)濟進入新常態(tài)、貨幣政策偏中性、投資投機受到明顯抑制、勞動人口開始下降(專家預計2010年到2020年，勞動年齡人口將減少2900萬)，房產(chǎn)稅納入稅改議程之時，未來房地產(chǎn)投資銷售快速增長的可能性明顯降低，房價快速上漲已失去基礎，近兩三年大的趨勢則是消化庫存。過去15年，投資銷售快速增長，項目幾乎穩(wěn)賺不賠，價格大幅上漲，利潤高企不下，這是一種非常態(tài)。

　　目前，房地產(chǎn)進入白銀時代，也即新常態(tài)，此時投資銷售增幅放緩，銷售可能出現(xiàn)下降，項目有賺有賠，價格雙向波動，利潤則向社會平均利潤靠攏，風險相對加大。在這個階段，特別是目前房地產(chǎn)供大于求的形勢下，限購松綁有利于消化庫存，有利于降低行業(yè)和企業(yè)風險，而且重要的是，此時限購松綁不會導致房價上漲。就杭州市區(qū)而言，目前已領預售證的庫存13.7萬套，按平均每套100平方米、均價15669元/平方米(8月成交均價)，庫存沉淀資金約2147億元，限購放松對于盤活2000多億資金有著十分積極的意義。而開發(fā)商資金盤活，對于地方政府保持一定的土地收入、降低平臺貸款風險也是比較有利的。

　　 限貸松綁體現(xiàn)了什么

　　限貸松綁體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的目的。1998年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策變化比較大，其實頻繁變化的是調(diào)控的手段、方向和力度，而調(diào)控的目的始終是不變的。房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標只有一個，那就是促進行業(yè)健康發(fā)展，但具體而言可分解成三個目標，一是拉動經(jīng)濟增長，與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，二是解決住房問題，包括市場手段和保障手段，三是防止大起大落，防范和化解泡沫，促進行業(yè)供求基本平衡，房價基本穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)基本合理。調(diào)控是在三大目標中尋求一種平衡，三大目標在不同時期各有側(cè)重，當前限購放松有助于化解供應泡沫，且不會導致房價上漲，有利于經(jīng)濟企穩(wěn)，有利于地方政府增加稅收、穩(wěn)定土地收入、緩解平臺貸款風險、增加保障房供應。

　　限貸松綁體現(xiàn)了房地產(chǎn)雙向調(diào)控的特點。大體上看，1998年至2003年國家調(diào)控政策主要是鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展；2003年至2008年上半年，調(diào)控政策主基調(diào)是引導行業(yè)健康發(fā)展，抑制房地產(chǎn)過熱，但總體偏鼓勵；2008年下半年到2009年，政府主要是刺激房地產(chǎn)；2010年至2014年年中，主要是通過限購限貸政策抑制投資投機，控制泡沫為主要導向；2014年年中以后，主要方向是鼓勵去庫存，分類調(diào)控，通過新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等引導人口和產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)均衡發(fā)展。限購限貸的放松，是在新形勢下擴大住房需求、促進供求平衡的重要舉措。1998年以來中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控實際上不是單方向的，而是根據(jù)不同形勢在做調(diào)整，地方政府則相對偏單向，過熱的時候也不太會去抑制，形勢稍有不妙就琢磨著如何扶持，這與土地財政和考核體制有關(guān)。房地產(chǎn)進入白銀時代后，中央政府的雙向調(diào)控特征預計會更加明顯。因為目前房價處于高位，供應量總體過大，過去超常規(guī)發(fā)展過程中積累的問題比較多，既要控制房價泡沫，又要調(diào)節(jié)供應量泡沫(這是過去不太遇到的)，既要房地產(chǎn)支持經(jīng)濟增長，又要防止房地產(chǎn)出現(xiàn)崩盤，房地產(chǎn)調(diào)控面臨一個相對復雜的形勢，中央政府將在長效政策機制基礎上，根據(jù)形勢變化相機做出政策調(diào)整，促進房地產(chǎn)相對健康發(fā)展。

　　限貸松綁，體現(xiàn)出金融手段往往是房地產(chǎn)調(diào)控的一個核心手段。房地產(chǎn)是一個容易誘發(fā)投資投機、易大起大落、對經(jīng)濟的拉動作用和破壞作用都很大、對金融依賴和影響很強的行業(yè)，不太容易駕馭，所以需要政府多管齊下進行調(diào)控，調(diào)控手段主要有財稅、金融、法律、行政、輿論等多個方面。限購就是一個明顯的行政手段，作用非常大，但對市場形成了一種直接的干預，長期未必適用。在眾多手段中，金融手段往往是一個核心手段。金融在房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)和購買環(huán)節(jié)等全產(chǎn)業(yè)鏈都能發(fā)揮重要支持作用，所以采用金融手段調(diào)控房地產(chǎn)力度會比較大。金融手段中按揭政策又是一個重點，按揭對房地產(chǎn)需求可以起直接擴大和縮小的作用，效果可謂立竿見影。從按揭政策看，我國調(diào)控房地產(chǎn)的空間相對較大，由于2010年以后為抑制需求，二套房首付被大幅提高到6-7成，口子收得很緊，這為今年和以后放松調(diào)控留下了很大余地。在當前房地產(chǎn)進入新常態(tài)、供大于求的形勢下，限貸政策的放松必將有力地擴大住房需求，促進庫存的消化，為保障宏觀經(jīng)濟在合理區(qū)間運行發(fā)揮積極作用。