房地產(chǎn)行業(yè)大佬博鰲論劍：樓市步入下行通道是偽命題

　　今年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從最高峰反轉(zhuǎn)，進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，以“下行通道中的房地產(chǎn)”為主題的2014年博鰲房地產(chǎn)論壇日前開幕。

　　對(duì)“下行通道”的分歧引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)大佬級(jí)嘉賓的全面辯論，這幾乎貫穿了本屆博鰲房地產(chǎn)論壇全程及各種內(nèi)外活動(dòng)。不管是大會(huì)演講和對(duì)話中的各種觀點(diǎn)呈現(xiàn)，還是理事博鰲沙龍、經(jīng)濟(jì)學(xué)家早餐會(huì)、博鰲直播間的“刀光劍影”，都顯示這是一屆無比聚焦和激烈碰撞的大會(huì)。

　　有贊成，有反對(duì)，爭論、交鋒，到處是唇槍舌劍，但與會(huì)嘉賓在房地產(chǎn)未來發(fā)展上的思考與建言，如同一枚枚石子投向了因政策調(diào)整而略顯興奮的房地產(chǎn)市場之中，這片漣漪也許影響到的是未來數(shù)年的市場。除了政策與行業(yè)，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、金融等方面的話題也是本屆博鰲房地產(chǎn)論壇的重要議題，正如多元化與轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)行業(yè)，引入了更多的新元素。

　　調(diào)整還會(huì)延續(xù)

　　“我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期?！痹?月7日召開的2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一首先做了主旨發(fā)言，在他看來，消化存量，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)。

　　他認(rèn)為，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，房屋和住宅的新開工面積、商品房和住宅的銷售面積、銷售額出現(xiàn)了負(fù)增長，樓市確實(shí)進(jìn)入了調(diào)整期。朱中一說，這是房地產(chǎn)一個(gè)退燒階段，因?yàn)槿ツ臧l(fā)燒了。從退燒的階段來看，現(xiàn)在的市場應(yīng)該說是比較常態(tài)化的。一些供明顯大于求的二、三線城市，對(duì)限購等階段性政策作出調(diào)整，是遲早的事情，不必大驚小怪。

　　“但限購政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題，”朱中一說，這次調(diào)整，估計(jì)還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，調(diào)整時(shí)間的長短，城市之間也會(huì)有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度，“現(xiàn)在限購慢慢放開了，這并不表示在有限度的情況下限購不可能回來。有需要的時(shí)候，政府還是會(huì)再用一次?！?

　　事實(shí)上，目前的房地產(chǎn)行業(yè)正在為前幾年的“大躍進(jìn)”甚至是盲目開發(fā)而“買單”。不少房企表示做好下行態(tài)勢下的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，告別“蠻荒生長”進(jìn)入平穩(wěn)期。

　　“今年整體供大于求的情況還不會(huì)逆轉(zhuǎn)，因此各地積極放松限購，這也會(huì)在短期釋放一些積壓的成交和市場需求，但不會(huì)改變供求關(guān)系，”越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨如此表示。由于全行業(yè)“壓力山大”，花樣年主席潘軍也認(rèn)為，未來3年行業(yè)要淘汰50%-60%投機(jī)性的地產(chǎn)企業(yè)。

　　恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗也在論壇上表示，“中國房地產(chǎn)最好賺錢的時(shí)機(jī)已經(jīng)過去?！痹谒磥恚笾芷谕杲Y(jié)的原因在于，第一，庫存已經(jīng)很大，供應(yīng)非常大；第二，政府的政策問題，這兩者加在一起，才把這個(gè)大的周期帶到一個(gè)終點(diǎn)。

　　陳啟宗說，短期來說，一般的市場特別是比較成熟的市場都是有上有下的，到了今天，上行的局勢可能不在了，“我個(gè)人認(rèn)為，沒有人希望它下行，包括政府在內(nèi)，平行是最好的。平行一段之后，跟著動(dòng)蕩再慢慢上升，那是最好的結(jié)果” 。

　　下行通道是偽命題

　　在朱中一演講后，博鰲地產(chǎn)論壇交流開始。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松[微博]一出場便將“樓市進(jìn)入下行通道”主題拋向在座嘉賓。

　　“我們?yōu)槭裁从懻撨@種小兒科的問題？哪一本經(jīng)濟(jì)學(xué)有下行通道這個(gè)概念？”中國社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮[微博]接過話題，就開始用犀利的話語來反駁巴曙松。

　　陳淮說，下行通道是個(gè)偽命題，“如果說在數(shù)學(xué)意義上有一個(gè)通道的話，那么指的是在一條曲線上，它上下波動(dòng)的過程中，每一個(gè)低點(diǎn)都低于上一個(gè)低點(diǎn)，每一個(gè)高點(diǎn)都低于上一個(gè)高點(diǎn)的時(shí)候叫通道，而不是把在一個(gè)曲線上有起伏的階段叫通道。”

　　他以家電業(yè)為例，2001年，中國的家電業(yè)歷經(jīng)10年輝煌后迎來價(jià)格大戰(zhàn)，當(dāng)年中國的彩電廠生產(chǎn)量是4700萬臺(tái)卻只賣掉了2100萬臺(tái)，那一年的家電論壇上也有很多人說“下行通道”之類的話題。但是又一個(gè)10年過去了，當(dāng)初輝煌一時(shí)的彩電企業(yè)死掉一大片，但這沒妨礙中國成為世界第一大的彩電大國，到去年，中國生產(chǎn)的彩電不是2100萬，不是4700萬，是1.2億臺(tái)。你說，這10年是上行還是下行？

　　“我們面對(duì)的是一個(gè)未來10年中國房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展、大擴(kuò)張的時(shí)期，同時(shí)是1/3的企業(yè)要被優(yōu)勝劣汰調(diào)整出去。所以你說上行還是下行？開門還是閉門？”陳淮如是說。

　　針對(duì)“該不該拯救房地產(chǎn)”的問題，陳淮也用了好幾個(gè)“我不理解”，表達(dá)對(duì)看空房地產(chǎn)行業(yè)觀點(diǎn)的不滿。“該不該拯救房地產(chǎn)？我三天三夜沒睡覺都沒想明白。房地產(chǎn)怎么了，需要拯救？”陳淮表示，需要拯救的是當(dāng)下的政策體系、金融體系、改革等。

　　一大幫房企代表對(duì)此有強(qiáng)烈認(rèn)同?！八^下行通道，長期陡降式的下行，這是一個(gè)引導(dǎo)性的說法，跟媒體在今年年初大規(guī)模的拐點(diǎn)論性質(zhì)是一樣的，”首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光[微博]說，今天的樓市沒有面臨崩盤的危險(xiǎn)，只是面臨洗牌的局面。在他看來，房地產(chǎn)業(yè)面臨一種新的格局，有一些周期性的調(diào)整，也有一些分化。100個(gè)城市中間有37個(gè)城市放開限購了，下一步市場化改革是一個(gè)主導(dǎo)方向，政府要逐步放棄行政性的控制手段。

　　“中國城鎮(zhèn)化速度勢不可擋，城市人口的移動(dòng)就是需求。再過幾年，中國千萬級(jí)以上人口的城市會(huì)增加很多，500萬以上人口的城市會(huì)更多，你能說房地產(chǎn)市場變成下行通道嗎？我覺得沒有道理。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)[微博]也一如既往地憤慨道。在他看來，從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的角度來說，保障性住房加上非保障性住房，總體量是上升的，“沒有任何數(shù)據(jù)可以證明房地產(chǎn)現(xiàn)在是下行的?！?

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷也表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高增長的黃金時(shí)代，轉(zhuǎn)而進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的白銀時(shí)代。在2014博鰲房地產(chǎn)論壇總裁閉門會(huì)上，他做了《白銀時(shí)代還有三十年》的主題演講，他認(rèn)為，未來市場波動(dòng)會(huì)成為常態(tài)，但從供求關(guān)系的基本面來分析，無論今年下半年，還是從中、長期態(tài)勢來看，房地產(chǎn)市場仍有比較大的發(fā)展空間。

　　路勁集團(tuán)董事局主席單偉豹也表示，今年房地產(chǎn)市場下跌與2008年相比差異很大，目前只有個(gè)別城市跌了20%-30%，全中國真正下跌的城市并不多。盡管銷售量比預(yù)期要低，但是跟前年相比還上升了。他認(rèn)為，目前這個(gè)市場環(huán)境很好，基本條件沒變，價(jià)格只要下降，房子還是能賣得出去的，剛需永遠(yuǎn)都存在。

　　眾多來自一線的開發(fā)商通過切身的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)，帶來了最新鮮一手的市場訊息。萊蒙國際首席運(yùn)營官陳風(fēng)楊就說，在一些二、三線的項(xiàng)目，只要降價(jià)，就能保證出貨?！百I樓的就兩種人，一種是投資的，一種是消費(fèi)的，還沒有出現(xiàn)由于降價(jià)降到位，房子沒人要的情況?！?

　　樓市需要新玩法

　　不可置否的是，房地產(chǎn)的游戲規(guī)則在今天發(fā)生了巨大改變。在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，房地產(chǎn)“新玩法”更成為熱門話題。

　　“先不論房地產(chǎn)是下行還是上行，現(xiàn)在有一個(gè)事實(shí)，我們不可能像過去那樣發(fā)展了?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sz002285/" target="_blank" title="世聯(lián)行 002285">世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉說，在新一輪的洗牌中，房企紛紛轉(zhuǎn)型，要準(zhǔn)備各種新玩法。而在新歐鵬副總裁李戰(zhàn)洪看來，所謂的新玩法，就不能一心一意，一心一意這不叫玩了，一定要三心二意，或者是一心二意。未來，房企有一個(gè)最重要的把握，就是要主動(dòng)轉(zhuǎn)型。

　　“在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，房企需要做多元化和輕資產(chǎn)，尤其是輕資產(chǎn)模式，備受資本市場推崇，比重資產(chǎn)的估值高?！钡谝惶酱骶S斯華南區(qū)投資部董事吳睿也認(rèn)同說，哪怕現(xiàn)在可能開發(fā)業(yè)務(wù)做得非常好，但是在行業(yè)外面，有很多巨人。協(xié)信地產(chǎn)總裁劉愛明就建議，現(xiàn)在房企不應(yīng)該只追求廣度而不顧深度，房地產(chǎn)在今天仍然有大把賺錢機(jī)會(huì)，需要提高經(jīng)營能力和判斷行業(yè)格局的眼光。

　　“觸電上網(wǎng)”正成為房企的高調(diào)新玩法之一。

　　作為走在最前沿的房企老大，近年來，萬科大力擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)、布局海外地產(chǎn)、推小股操盤、合伙人制度、養(yǎng)老服務(wù)，大力布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等，今年6月，萬科與百度[微博]簽約，啟動(dòng)商用地產(chǎn)科技化運(yùn)營。萬達(dá)是房企中追求多元化、規(guī)模化效應(yīng)的一個(gè)典型代表，它與京東搞聯(lián)合電商營銷。華潤置地也與小米聯(lián)合打造智能家居體驗(yàn)中心等。

　　此外，萬科、世茂、花樣年等房企還選擇將社區(qū)服務(wù)嫁接互聯(lián)網(wǎng)，探索從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向多功能社區(qū)服務(wù)的轉(zhuǎn)變路徑，社區(qū)APP等移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)工具被視作創(chuàng)造增值服務(wù)、打造體驗(yàn)感的必備武器。

　　眼下，正如一場蓄勢已久的變革，房地產(chǎn)金融化也來勢洶洶地影響著整個(gè)行業(yè)。作為中國首只商業(yè)地產(chǎn)私募基金及房地產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)高和投資的創(chuàng)始人，其董事長蘇鑫是涉足房地產(chǎn)金融已久的資深人士，蘇鑫直言，從國外經(jīng)驗(yàn)來看，支持商業(yè)地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展最好的工具便是REITs?！暗獙?shí)現(xiàn)真正的REITs還取決于政策環(huán)境以及金融環(huán)境?！?

　　蘇鑫說，萬科與華潤代表了行業(yè)未來的趨勢?！叭f科、華潤這些行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)已經(jīng)開始與基金合作，大多屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)型基金，但現(xiàn)在更多的開發(fā)商還是愿意與信托等合作。如果反過來思考，利用現(xiàn)在行業(yè)整合的機(jī)會(huì)，借助一些股權(quán)投資，不但可以分散風(fēng)險(xiǎn)，還能同時(shí)擴(kuò)大規(guī)模。”

　　在蘇鑫眼中，未來會(huì)有部分開發(fā)商演變成基金管理人或者是金融大鱷，這時(shí)，輕資產(chǎn)便能體現(xiàn)，整個(gè)環(huán)節(jié)由零到最大化，所有的增值過程都收取資產(chǎn)溢價(jià)的一部分，風(fēng)險(xiǎn)降低，但利潤并沒有減少。