今年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從最高峰反轉(zhuǎn)，進入新一輪調(diào)整周期，以“下行通道中的房地產(chǎn)”為主題的2014年博鰲房地產(chǎn)論壇日前開幕。

　　對“下行通道”的分歧引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)大佬級嘉賓的全面辯論，這幾乎貫穿了本屆博鰲房地產(chǎn)論壇全程及各種內(nèi)外活動。不管是大會演講和對話中的各種觀點呈現(xiàn)，還是理事博鰲沙龍、經(jīng)濟學(xué)家早餐會、博鰲直播間的“刀光劍影”，都顯示這是一屆無比聚焦和激烈碰撞的大會。

　　有贊成，有反對，爭論、交鋒，到處是唇槍舌劍，但與會嘉賓在房地產(chǎn)未來發(fā)展上的思考與建言，如同一枚枚石子投向了因政策調(diào)整而略顯興奮的房地產(chǎn)市場之中，這片漣漪也許影響到的是未來數(shù)年的市場。除了政策與行業(yè)，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、金融等方面的話題也是本屆博鰲房地產(chǎn)論壇的重要議題，正如多元化與轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)行業(yè)，引入了更多的新元素。

　　調(diào)整還會延續(xù)

　　“我國的房地產(chǎn)市場進入了增速的換擋期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期和政策的完善期?！痹?月7日召開的2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一首先做了主旨發(fā)言，在他看來，消化存量，是當(dāng)前和今后一個時期的重要任務(wù)。

　　他認為，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，房屋和住宅的新開工面積、商品房和住宅的銷售面積、銷售額出現(xiàn)了負增長，樓市確實進入了調(diào)整期。朱中一說，這是房地產(chǎn)一個退燒階段，因為去年發(fā)燒了。從退燒的階段來看，現(xiàn)在的市場應(yīng)該說是比較常態(tài)化的。一些供明顯大于求的二、三線城市，對限購等階段性政策作出調(diào)整，是遲早的事情，不必大驚小怪。

　　“但限購政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題，”朱中一說，這次調(diào)整，估計還會延續(xù)一段時間，調(diào)整時間的長短，城市之間也會有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度，“現(xiàn)在限購慢慢放開了，這并不表示在有限度的情況下限購不可能回來。有需要的時候，政府還是會再用一次?！?

　　事實上，目前的房地產(chǎn)行業(yè)正在為前幾年的“大躍進”甚至是盲目開發(fā)而“買單”。不少房企表示做好下行態(tài)勢下的應(yīng)對準備，告別“蠻荒生長”進入平穩(wěn)期。

　　“今年整體供大于求的情況還不會逆轉(zhuǎn)，因此各地積極放松限購，這也會在短期釋放一些積壓的成交和市場需求，但不會改變供求關(guān)系，”越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨如此表示。由于全行業(yè)“壓力山大”，花樣年主席潘軍也認為，未來3年行業(yè)要淘汰50%-60%投機性的地產(chǎn)企業(yè)。

　　恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗也在論壇上表示，“中國房地產(chǎn)最好賺錢的時機已經(jīng)過去?！痹谒磥?，大周期完結(jié)的原因在于，第一，庫存已經(jīng)很大，供應(yīng)非常大；第二，政府的政策問題，這兩者加在一起，才把這個大的周期帶到一個終點。

　　陳啟宗說，短期來說，一般的市場特別是比較成熟的市場都是有上有下的，到了今天，上行的局勢可能不在了，“我個人認為，沒有人希望它下行，包括政府在內(nèi)，平行是最好的。平行一段之后，跟著動蕩再慢慢上升，那是最好的結(jié)果” 。

　　下行通道是偽命題

　　在朱中一演講后，博鰲地產(chǎn)論壇交流開始。著名經(jīng)濟學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松一出場便將“樓市進入下行通道”主題拋向在座嘉賓。

　　“我們?yōu)槭裁从懻撨@種小兒科的問題？哪一本經(jīng)濟學(xué)有下行通道這個概念？”中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮接過話題，就開始用犀利的話語來反駁巴曙松。

　　陳淮說，下行通道是個偽命題，“如果說在數(shù)學(xué)意義上有一個通道的話，那么指的是在一條曲線上，它上下波動的過程中，每一個低點都低于上一個低點，每一個高點都低于上一個高點的時候叫通道，而不是把在一個曲線上有起伏的階段叫通道?！?

　　他以家電業(yè)為例，2001年，中國的家電業(yè)歷經(jīng)10年輝煌后迎來價格大戰(zhàn)，當(dāng)年中國的彩電廠生產(chǎn)量是4700萬臺卻只賣掉了2100萬臺，那一年的家電論壇上也有很多人說“下行通道”之類的話題。但是又一個10年過去了，當(dāng)初輝煌一時的彩電企業(yè)死掉一大片，但這沒妨礙中國成為世界第一大的彩電大國，到去年，中國生產(chǎn)的彩電不是2100萬，不是4700萬，是1.2億臺。你說，這10年是上行還是下行？

　　“我們面對的是一個未來10年中國房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展、大擴張的時期，同時是1/3的企業(yè)要被優(yōu)勝劣汰調(diào)整出去。所以你說上行還是下行？開門還是閉門？”陳淮如是說。

　　針對“該不該拯救房地產(chǎn)”的問題，陳淮也用了好幾個“我不理解”，表達對看空房地產(chǎn)行業(yè)觀點的不滿。“該不該拯救房地產(chǎn)？我三天三夜沒睡覺都沒想明白。房地產(chǎn)怎么了，需要拯救？”陳淮表示，需要拯救的是當(dāng)下的政策體系、金融體系、改革等。

　　一大幫房企代表對此有強烈認同?！八^下行通道，長期陡降式的下行，這是一個引導(dǎo)性的說法，跟媒體在今年年初大規(guī)模的拐點論性質(zhì)是一樣的，”首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光說，今天的樓市沒有面臨崩盤的危險，只是面臨洗牌的局面。在他看來，房地產(chǎn)業(yè)面臨一種新的格局，有一些周期性的調(diào)整，也有一些分化。100個城市中間有37個城市放開限購了，下一步市場化改革是一個主導(dǎo)方向，政府要逐步放棄行政性的控制手段。

　　“中國城鎮(zhèn)化速度勢不可擋，城市人口的移動就是需求。再過幾年，中國千萬級以上人口的城市會增加很多，500萬以上人口的城市會更多，你能說房地產(chǎn)市場變成下行通道嗎？我覺得沒有道理。”華遠地產(chǎn)董事長任志強也一如既往地憤慨道。在他看來，從整個房地產(chǎn)業(yè)的角度來說，保障性住房加上非保障性住房，總體量是上升的，“沒有任何數(shù)據(jù)可以證明房地產(chǎn)現(xiàn)在是下行的?！?

　　新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高增長的黃金時代，轉(zhuǎn)而進入平穩(wěn)發(fā)展的白銀時代。在2014博鰲房地產(chǎn)論壇總裁閉門會上，他做了《白銀時代還有三十年》的主題演講，他認為，未來市場波動會成為常態(tài)，但從供求關(guān)系的基本面來分析，無論今年下半年，還是從中、長期態(tài)勢來看，房地產(chǎn)市場仍有比較大的發(fā)展空間。

　　路勁集團董事局主席單偉豹也表示，今年房地產(chǎn)市場下跌與2008年相比差異很大，目前只有個別城市跌了20%-30%，全中國真正下跌的城市并不多。盡管銷售量比預(yù)期要低，但是跟前年相比還上升了。他認為，目前這個市場環(huán)境很好，基本條件沒變，價格只要下降，房子還是能賣得出去的，剛需永遠都存在。

　　眾多來自一線的開發(fā)商通過切身的項目操盤經(jīng)驗，帶來了最新鮮一手的市場訊息。萊蒙國際首席運營官陳風(fēng)楊就說，在一些二、三線的項目，只要降價，就能保證出貨?！百I樓的就兩種人，一種是投資的，一種是消費的，還沒有出現(xiàn)由于降價降到位，房子沒人要的情況?！?

　　樓市需要新玩法

　　不可置否的是，房地產(chǎn)的游戲規(guī)則在今天發(fā)生了巨大改變。在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，房地產(chǎn)“新玩法”更成為熱門話題。

　　“先不論房地產(chǎn)是下行還是上行，現(xiàn)在有一個事實，我們不可能像過去那樣發(fā)展了?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sz002285/" target="_blank" title="世聯(lián)行 002285">世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉說，在新一輪的洗牌中，房企紛紛轉(zhuǎn)型，要準備各種新玩法。而在新歐鵬副總裁李戰(zhàn)洪看來，所謂的新玩法，就不能一心一意，一心一意這不叫玩了，一定要三心二意，或者是一心二意。未來，房企有一個最重要的把握，就是要主動轉(zhuǎn)型。

　　“在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，房企需要做多元化和輕資產(chǎn)，尤其是輕資產(chǎn)模式，備受資本市場推崇，比重資產(chǎn)的估值高?！钡谝惶酱骶S斯華南區(qū)投資部董事吳睿也認同說，哪怕現(xiàn)在可能開發(fā)業(yè)務(wù)做得非常好，但是在行業(yè)外面，有很多巨人。協(xié)信地產(chǎn)總裁劉愛明就建議，現(xiàn)在房企不應(yīng)該只追求廣度而不顧深度，房地產(chǎn)在今天仍然有大把賺錢機會，需要提高經(jīng)營能力和判斷行業(yè)格局的眼光。

　　“觸電上網(wǎng)”正成為房企的高調(diào)新玩法之一。

　　作為走在最前沿的房企老大，近年來，萬科大力擴張商業(yè)地產(chǎn)、布局海外地產(chǎn)、推小股操盤、合伙人制度、養(yǎng)老服務(wù)，大力布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等，今年6月，萬科與百度簽約，啟動商用地產(chǎn)科技化運營。萬達是房企中追求多元化、規(guī)?；?yīng)的一個典型代表，它與京東搞聯(lián)合電商營銷。華潤置地也與小米聯(lián)合打造智能家居體驗中心等。

　　此外，萬科、世茂、花樣年等房企還選擇將社區(qū)服務(wù)嫁接互聯(lián)網(wǎng)，探索從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向多功能社區(qū)服務(wù)的轉(zhuǎn)變路徑，社區(qū)APP等移動互聯(lián)網(wǎng)工具被視作創(chuàng)造增值服務(wù)、打造體驗感的必備武器。

　　眼下，正如一場蓄勢已久的變革，房地產(chǎn)金融化也來勢洶洶地影響著整個行業(yè)。作為中國首只商業(yè)地產(chǎn)私募基金及房地產(chǎn)資產(chǎn)管理機構(gòu)高和投資的創(chuàng)始人，其董事長蘇鑫是涉足房地產(chǎn)金融已久的資深人士，蘇鑫直言，從國外經(jīng)驗來看，支持商業(yè)地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展最好的工具便是REITs。“但要實現(xiàn)真正的REITs還取決于政策環(huán)境以及金融環(huán)境?！?

　　蘇鑫說，萬科與華潤代表了行業(yè)未來的趨勢?！叭f科、華潤這些行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)已經(jīng)開始與基金合作，大多屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)型基金，但現(xiàn)在更多的開發(fā)商還是愿意與信托等合作。如果反過來思考，利用現(xiàn)在行業(yè)整合的機會，借助一些股權(quán)投資，不但可以分散風(fēng)險，還能同時擴大規(guī)模?！?

　　在蘇鑫眼中，未來會有部分開發(fā)商演變成基金管理人或者是金融大鱷，這時，輕資產(chǎn)便能體現(xiàn)，整個環(huán)節(jié)由零到最大化，所有的增值過程都收取資產(chǎn)溢價的一部分，風(fēng)險降低，但利潤并沒有減少。