【明言至理】 樓價高企已經(jīng)令許多香港市民和家庭不堪重負(fù)，香港因此經(jīng)連續(xù)六年成為全球樓價最難負(fù)擔(dān)的城市。

　　三個月之內(nèi)，香港特區(qū)政府接連拍賣兩幅土地都以流標(biāo)告終。

　　香港地政總署日前公布，位于新界元朗的住宅用地因投標(biāo)報價未達(dá)到港府預(yù)期底價，所有標(biāo)書均不獲接納，港府將會在適當(dāng)?shù)臅r候重新推出。據(jù)悉，本次流標(biāo)的元朗地皮估值介乎9.9億港元至18.4億港元，相當(dāng)于每平方英尺地價2700港元至5000港元。本次土地拍賣共接獲包括長實(shí)地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、信和置業(yè)及嘉華國際等島內(nèi)知名開發(fā)商競標(biāo)的9份標(biāo)書。

　　有市場分析指出，過去，如果持有大量土地儲備的大型開發(fā)商出價保守，則中小型開發(fā)商就有機(jī)會投得地皮。不過，無論是去年11月流標(biāo)的青衣地皮還是近日流標(biāo)的元朗凹頭地皮，大中小型開發(fā)商的出價變得較為保守，這顯示開發(fā)商對香港樓市后市的看法更趨謹(jǐn)慎，香港樓市寒意漸濃。

　　實(shí)際上，從香港樓市近期的交投情況就能感受到香港樓市的寒意，例如有開發(fā)商為加快銷售套現(xiàn)，推出以送折扣、優(yōu)惠等“明加暗減”的方式招徠買家，在“折實(shí)明減”后的賬面價實(shí)際低于市價。由此可見，香港樓市下調(diào)的趨勢已無懸念。

　　香港一家知名房地產(chǎn)網(wǎng)站最新公布的調(diào)查結(jié)果顯示，在接受問卷調(diào)查的約1800位香港市民中，近80%的受訪者預(yù)期香港樓價會持續(xù)回落，比例遠(yuǎn)高于去年下半年的24%；近90%的受訪者認(rèn)為，目前香港樓價過高；近七成受訪者認(rèn)為，香港樓市正處下行周期；過半數(shù)受訪者認(rèn)為，目前特區(qū)政府不應(yīng)該調(diào)整或取消樓市調(diào)控“辣招”；36%的受訪者認(rèn)為，待樓價跌幅最少達(dá)25%的時候港府才應(yīng)考慮取消樓市調(diào)控“辣招”。

　　值得一提的是，樓價高企已經(jīng)令許多香港市民和家庭不堪重負(fù)，香港也因此經(jīng)連續(xù)六年成為全球樓價最難負(fù)擔(dān)的城市。據(jù)美國物業(yè)顧問機(jī)構(gòu)Demographia公布最新的調(diào)查結(jié)果顯示，香港連續(xù)第六年成為全球樓價最難負(fù)擔(dān)的城市。報告統(tǒng)計(jì)截至2015年第三季度，香港家庭收入的中位數(shù)是29.3萬港元，樓價中位數(shù)是556.1萬港元，香港樓價是家庭收入中位數(shù)的19倍，即香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才買得了樓，這創(chuàng)下此項(xiàng)調(diào)查12年來的新高紀(jì)錄，香港由此成為參與調(diào)查的全球87個主要城市中樓價收入比最高城市。

　　對此，不少外資大行也紛紛表示對于香港樓市前景的憂慮。瑞銀最新發(fā)表的研究報告指出，美聯(lián)儲去年底宣布加息后，近期資金外流令香港本地樓價加速下滑，住宅樓價已自去年9月以來已下跌8%。鑒于香港及全球宏觀經(jīng)濟(jì)不利因素的影響，瑞銀預(yù)期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%，并重申對香港地產(chǎn)股的“減持”投資評級，預(yù)期樓價下跌將拖累股價表現(xiàn)。

　　摩根士丹利指出，如果香港銀行間拆息（HIBOR）持續(xù)高企，銀行將被迫調(diào)高最優(yōu)惠利率，這將對樓市買家的負(fù)擔(dān)能力及資產(chǎn)價值造成負(fù)面影響，因此，大摩將地產(chǎn)行業(yè)的NAV折讓目標(biāo)提高10%以反映風(fēng)險。

　　美銀美林指出，目前香港本地地產(chǎn)股股價已較2007年高位調(diào)整了55%，而物業(yè)價格目前仍接近高位，提醒投資者香港地產(chǎn)股的估值曾在1998年及2008年金融危機(jī)時估值處于谷底，目前仍可能屬于“價值陷阱”。

　　瑞信則認(rèn)為，香港最值得憂慮的是零售業(yè)，其次是地產(chǎn)業(yè)，因此建議投資者避開恒地、嘉里建設(shè)、九倉及會德豐等地產(chǎn)股，給予其投資評級“跑輸大市”。

　　值得注意的是，這次元朗土地拍賣流標(biāo)后，香港地政總署強(qiáng)調(diào)，港府土地供應(yīng)并不會因個別招標(biāo)結(jié)果而受影響。另外，香港運(yùn)輸及房屋局的統(tǒng)計(jì)顯示，隨著港府持續(xù)增加推地，住宅潛在供應(yīng)量去年增加約17%達(dá)到8.7萬個，創(chuàng)紀(jì)錄新高。這些對于香港樓市后市發(fā)展的影響，的確有很大的啟示作用，值得業(yè)界及置業(yè)者、投資者三思。

　　（作者系證券時報記者）