首套房用公積金貸款首付比例降低、二套房個(gè)貸首付比例下調(diào)、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征營(yíng)業(yè)稅期限縮短……多部門(mén)聯(lián)動(dòng)，打出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的組合拳，凸顯“分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策”的調(diào)控意圖，傳遞出支持自住和改善性住房需求的明確信號(hào)—

　　3月30日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)，下調(diào)了住房公積金和第二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例。

　　《通知》稱(chēng)，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)房貸未結(jié)清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。此前，二套房商業(yè)貸款首付比例為不低于60%，北上廣深為70%。

　　此次調(diào)整后，首套普通自住房公積金貸款不再區(qū)分面積，統(tǒng)一調(diào)整為最低首付款比例20%。在此之前，首套普通自住房公積金貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%；90平方米以上的，最低首付款比例為30%?！锻ㄖ愤€支持二套房購(gòu)房者申請(qǐng)公積金貸款，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，最低首付款比例為30%。

　　政策并非“刺激性”

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良認(rèn)為，這一政策，是落實(shí)今年《政府工作報(bào)告》提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的重要舉措，體現(xiàn)了穩(wěn)增長(zhǎng)的意圖，并非所謂“刺激性政策”。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，區(qū)域分化有所加劇，此前一系列抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的政策已經(jīng)不適用當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。2014年9月，央行出臺(tái)了“287號(hào)文”，放寬住房貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，對(duì)促進(jìn)剛性住房需求的釋放起到了積極作用。此次《通知》則是“287號(hào)文”的延續(xù)。

　　“隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對(duì)住房的剛性需求和改善性需求還有巨大的空間?！敝袊?guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，自去年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速放緩，庫(kù)存上升，房?jī)r(jià)有所回落。雖然去年9月央行已經(jīng)對(duì)房貸政策進(jìn)行了調(diào)整，但鑒于二套房首付比例過(guò)高，依然限制了改善性需求的釋放。

　　與此同時(shí)，我國(guó)居民家庭的儲(chǔ)蓄率仍然較高、杠桿率較低，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，有能力擴(kuò)大房貸杠桿。在此背景下，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，支持合理住房消費(fèi)，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生具有重要意義。

　　溫彬認(rèn)為，此次下調(diào)二套房最低首付比例、再結(jié)合近期央行的兩次降息，可以有效提高居民購(gòu)房能力、降低還貸壓力，有利于改善民生，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　調(diào)控避免“一刀切”

　　此次政策也在著力避免“一刀切”的單向調(diào)整。在下調(diào)住房公積金和二套房貸首付比例的同時(shí)，政策也更加注重采取市場(chǎng)化、正?；?、長(zhǎng)效化的方式。

　　“全國(guó)不同地區(qū)和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有不同特點(diǎn)，如一些一線(xiàn)城市需求較為旺盛，而二、三線(xiàn)城市需求偏弱，需要根據(jù)不同的情況靈活調(diào)整。”宗良表示。

　　過(guò)去房?jī)r(jià)上行期間，在調(diào)整住房信貸政策時(shí)，住房信貸政策主要配合房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控，剛性比較強(qiáng)，多是短期應(yīng)急舉措，且調(diào)整方式也多是與行政化措施相結(jié)合。而我國(guó)幅員遼闊，不同地區(qū)、不同城市情況各異，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)周期也不一致，區(qū)域分化將成為今后較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的新常態(tài)。

　　“此次調(diào)整給市場(chǎng)留下了空間，不同地區(qū)和不同金融機(jī)構(gòu)能夠靈活調(diào)整?！弊诹颊J(rèn)為。今年的《政府工作報(bào)告》提出，要“堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策”。也就是說(shuō)，住房信貸政策要充分考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)波動(dòng)、信用環(huán)境、個(gè)人住房貸款不良率、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、居民收入水平、改善性需求彈性、貸款風(fēng)險(xiǎn)保障程度等宏觀(guān)審慎因素，進(jìn)一步完善區(qū)域性、差異化的住房信貸政策，以適應(yīng)各地不同情況，避免“一刀切”式的單向調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議，今后住房信貸政策調(diào)節(jié)要采取更加市場(chǎng)化的方式，更多依靠市場(chǎng)自律機(jī)制，更加尊重市場(chǎng)主體的意見(jiàn)，既充分發(fā)揮市場(chǎng)化的作用，又避免市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。

　　房地產(chǎn)金融回歸常態(tài)

　　“目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供過(guò)于求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變，前期為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而采取的非常規(guī)房貸政策，也需要根據(jù)市場(chǎng)變化回歸到常態(tài)?！睖乇虮硎尽?/p>

　　相對(duì)于財(cái)政政策和貨幣政策，最低首付款比例調(diào)整政策在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)方面具有針對(duì)性強(qiáng)、成本小、效果好等優(yōu)勢(shì)。作為重要的宏觀(guān)審慎工具之一，最低首付款比例已被多個(gè)經(jīng)濟(jì)體引入監(jiān)管實(shí)踐。目前，全球陸續(xù)有20多個(gè)發(fā)達(dá)和新興經(jīng)濟(jì)體將設(shè)置最低首付款比例作為宏觀(guān)審慎工具實(shí)施，英國(guó)等國(guó)目前也在考慮把設(shè)定最低首付款比例引入到監(jiān)管領(lǐng)域。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，目前我國(guó)住房信貸政策非常穩(wěn)健?！皬膰?guó)際上看，調(diào)整后，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，能夠防止投機(jī)性需求的膨脹?！睖乇虮硎尽４送?，我國(guó)第一套商業(yè)性住房貸款最低首付比30%，在國(guó)際上也處于合理水平。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款最低首付比一般在20%至30%左右。

　　對(duì)于未來(lái)趨勢(shì)，宗良認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)金融市場(chǎng)回歸本源，房地產(chǎn)市場(chǎng)將還原到正常狀態(tài)，需求能夠正常釋放，并將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。