記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、浙江產(chǎn)權(quán)交易所等各大產(chǎn)權(quán)交易所獲悉，目前有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正在掛牌轉(zhuǎn)讓。總體上來(lái)看，這些項(xiàng)目公司目前的經(jīng)營(yíng)情況都不樂(lè)觀。不過(guò)，由于這些公司名下有房產(chǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目，評(píng)估報(bào)告中資產(chǎn)評(píng)估值多出現(xiàn)溢價(jià)。業(yè)內(nèi)判斷，從今年1月和2月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊低迷，房?jī)r(jià)仍處于下行通道，市場(chǎng)回暖仍需等待政策面進(jìn)一步釋放利好。

　　整體盈利狀況不佳

　　梳理這些項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，整體來(lái)看這些公司規(guī)模均不大，掛牌價(jià)格也不高。掛牌價(jià)格相對(duì)較高的為上海民航置業(yè)有限公司35%股權(quán)和上海通聯(lián)房地產(chǎn)有限公司53.778%股權(quán)，掛牌價(jià)格分別為34037.23萬(wàn)元和18785.57萬(wàn)元，兩個(gè)項(xiàng)目分別在北京產(chǎn)權(quán)交易所和上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　此外，正在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的還有上海明正房地產(chǎn)有限公司15.71%股權(quán)，掛牌價(jià)格為2042.3萬(wàn)元。安徽中宏城市投資有限公司40%股權(quán)正在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格為1206.68萬(wàn)元。臨安金基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%股權(quán)正在浙江產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格為7236萬(wàn)元。

　　根據(jù)掛牌項(xiàng)目披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，整體來(lái)看，這些公司目前的經(jīng)營(yíng)狀況均不夠理想。上海民航置業(yè)2013年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8546.94萬(wàn)元，凈利潤(rùn)211萬(wàn)元；今年1月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入552.47萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損87.82萬(wàn)元。上海明正2013年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入71.36萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損1284.76萬(wàn)元；今年1月未實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，凈利潤(rùn)虧損10.84萬(wàn)元。上海通聯(lián)2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入748.89萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損652.37萬(wàn)元；2013年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1483.46萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損4541.16萬(wàn)元；2014年1-7月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入923.42萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損113.28萬(wàn)元。臨安金基2014年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5373.22萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損408.22萬(wàn)元；今年前兩月未實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，凈利潤(rùn)虧損30.29萬(wàn)元。

　　需要注意的是，上海民航置業(yè)項(xiàng)目并不是首次掛牌。根據(jù)掛牌公告，目前上海機(jī)場(chǎng)(集團(tuán))有限公司持有上海民航置業(yè)65%股權(quán)，首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司持股35%。該項(xiàng)目于2014年7月28日在北京產(chǎn)權(quán)交易所第一次掛牌，掛牌價(jià)格與此次掛牌價(jià)格相同，也為34037.23萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)上海機(jī)場(chǎng)集團(tuán)明確表示，不放棄行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不過(guò)該項(xiàng)目最終流拍，經(jīng)轉(zhuǎn)讓方申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)目重新掛牌。

　　評(píng)估多出現(xiàn)溢價(jià)

　　雖然整體來(lái)看盈利狀況不佳，但是由于這些公司旗下的房產(chǎn)項(xiàng)目，評(píng)估值出現(xiàn)大幅溢價(jià)。以2013年12月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，上海通聯(lián)資產(chǎn)總計(jì)賬面值為41350.84萬(wàn)元，評(píng)估值為62176.79萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為18370.33萬(wàn)元，評(píng)估值為38813萬(wàn)元，溢價(jià)超過(guò)100%。以2014年12月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日，臨安金基資產(chǎn)總計(jì)賬面值為86813.41萬(wàn)元，評(píng)估值為96522.42萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為4479.25萬(wàn)元，評(píng)估值為14188.26萬(wàn)元，溢價(jià)超過(guò)200%。以2014年11月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，上海明正資產(chǎn)總計(jì)賬面值為12215.12萬(wàn)元，評(píng)估值為30656.5萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為-8714.39萬(wàn)元，評(píng)估值卻達(dá)到9726.99萬(wàn)元。

　　從掛牌公告披露的信息來(lái)看，評(píng)估值出現(xiàn)溢價(jià)與這些公司目前旗下的資產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)。

　　臨安金基開(kāi)發(fā)有青云山居項(xiàng)目，根據(jù)公開(kāi)信息，青云山居位于杭州西郊臨安青山湖區(qū)塊，離杭州市中心約40公里，園區(qū)總規(guī)劃用地超過(guò)1200畝，規(guī)劃建660余棟獨(dú)立別墅。受讓方承諾本次轉(zhuǎn)讓完成后，臨安金基開(kāi)發(fā)的青云山居項(xiàng)目向養(yǎng)老產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，開(kāi)發(fā)宜養(yǎng)老化社區(qū)。

　　上海明正在上海市虹口區(qū)擁有四平路171街坊180號(hào)地塊，根據(jù)虹口區(qū)規(guī)劃和土地管理局2013年6月的要求，四平路171街坊180號(hào)地塊劃分為A、B、C、D四塊，但均不得單獨(dú)建設(shè)，須統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體開(kāi)發(fā)。其中，A、C、D三個(gè)地塊已被法院拍賣(mài)，本次不在評(píng)估范圍內(nèi)。B地塊現(xiàn)處于輪候查封的司法限制階段，尚不能進(jìn)行正常的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)。B地塊的土地面積約為13839.80平方米，建設(shè)用地面積約為10480.80平方米，限制建筑面積41923.20平方米。

　　房地產(chǎn)成交大幅下滑

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月11日公布的2015年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，全國(guó)房地產(chǎn)成交狀況出現(xiàn)較大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，2015年1-2月全國(guó)銷(xiāo)售面積8764萬(wàn)平方米，同比下降16.3%，較2014年全年銷(xiāo)售面積同比降幅大幅擴(kuò)大8.7個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額5972億元，同比下降15.8%，較2014年全年銷(xiāo)售金額同比降幅擴(kuò)大9.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　受成交下滑影響，投資增速仍然持續(xù)處于下行通道。2015年1-2月全國(guó)商品房開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額8786億元，同比增長(zhǎng)10.4%，較2014年累計(jì)投資額增速下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。2015年1-2月全國(guó)商品房新開(kāi)工面積1.37億平方米，同比下降17.7%，降幅較2014年新開(kāi)工面積同比大幅擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)商品房銷(xiāo)售同比大幅下滑的背景下，開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存的壓力仍然較大。

　　興業(yè)證券研報(bào)指出，在貨幣政策寬松常態(tài)化的背景下，地產(chǎn)基本面復(fù)蘇將貫穿2015年全年。3月推盤(pán)量將有所增加，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市成交回升的概率較大。

　　國(guó)海證券孔令峰認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于弱復(fù)蘇階段，多數(shù)企業(yè)前兩月推盤(pán)不如預(yù)期，一季度銷(xiāo)售指標(biāo)幾乎全部積壓在3月份，3-4月將迎來(lái)房企2015年的第一波推盤(pán)高峰，這也將成為判斷全年房地產(chǎn)走勢(shì)的重要節(jié)點(diǎn)。此外，央行今年以來(lái)的降息降準(zhǔn)政策雖然有助于企業(yè)開(kāi)發(fā)端成本改善，但對(duì)銷(xiāo)量的提振作用有限，后期基本面的觸底反彈仍需等待政策面的進(jìn)一步利好釋放。