隨著中國企業(yè)“走出去”，很多企業(yè)已經(jīng)在海外買地購房，一部分先富起來的高凈值人士也已把投資目光轉向美國、澳洲、英國等地——

　　中國安邦保險日前以人民幣近120億元的“天價”購入有120多年歷史的紐約華爾道夫酒店。從紐約地標大通曼哈頓大廈、通用汽車大廈，到位于倫敦金融城中心的勞合社大廈……世界一線城市的地標建筑正在被中國企業(yè)、投資基金收入囊中。

　　就在中國企業(yè)海外買房不斷升溫之時，國務院常務會議近日決定，取消對一般境外投資項目的核準制度。專家認為，境外投資新政策將打破過去在外匯管理、跨境資金流動方面的多重限制，促進海外投資一系列制度建設走向完善，但海外買房風險不可不防。

　　海外置業(yè)掀狂潮

　　為了采訪這一選題，中華工商時報記者給全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會長、盛世神州房地產(chǎn)投資基金創(chuàng)始人張民耕打電話，他告訴記者，盛世神州美元基金在美國已經(jīng)擁有13個項目，3000多套出租公寓。此舉創(chuàng)下了中國基金海外購房的最高紀錄。

　　同時，記者又收到一個郵件，曾經(jīng)以9.28億美元買下小超人李澤楷的盈科中心、創(chuàng)下海外私募基金在中國最大單項物業(yè)收購案的基匯資本，從全球最大規(guī)模的投資管理、風險管理及顧問服務公司之一貝萊德手中，購得倫敦的ExchangeTower，總成交價為1.91億英鎊。從2010年至今，這已是基匯資本代表大中華區(qū)客戶在倫敦收購的第5個項目。

　　其實，這還只是中國人海外置業(yè)的冰山一角。隨著中國企業(yè)“走出去”，很多企業(yè)已經(jīng)在海外買地購房，一部分先富起來的高凈值人士也已把投資目光轉向美國、澳洲、英國等地。

　　就在中國企業(yè)和公民走出去的同時，海外房地產(chǎn)項目和中介紛紛來華，也想從中分一杯羹。其中就有號稱世界頂尖豪宅物業(yè)代理、在全球各地豪宅銷售市場占據(jù)領導地位的蘇富比國際房地產(chǎn)，該行日前獲得中國商務部批準，在海南、北京開設分公司，據(jù)悉，這是國內(nèi)第一家海外房產(chǎn)中介。

　　顯然，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)悄然生變，從國內(nèi)“不動產(chǎn)投資”變成了國際化、資本化運作。

　　中國人的美國夢

　　如今，扮演日本人當年角色的是中國人。安邦保險買下美國歷史上重要的標志性建筑紐約華爾道夫酒店，成為迄今為止中國公司在美最大一筆地產(chǎn)交易，也創(chuàng)下了美國單一酒店最高成交紀錄。就像當年日本人買下洛克菲勒中心一樣，此舉被稱為“戰(zhàn)利品式交易”。

　　中國人之所以步日本人的后塵，其道理與當年日本是一樣的。中國雖然頂住了人民幣的升值壓力，但中國經(jīng)濟自加入世貿(mào)之后，已經(jīng)持續(xù)增長10多年，人民幣購買力明顯提升。2005年匯改以來，近10年間，人民幣兌美元升值已經(jīng)超過30%。而美元由于金融危機和量化寬松政策明顯貶值。中國的億萬富豪數(shù)量已經(jīng)超過美國，其所擁有的資產(chǎn)也已富可敵國。據(jù)2014年胡潤百富榜資料，從首富馬云個人財富1500億元，到第100名財富135億元，100多位富豪擁有的資產(chǎn)已達數(shù)萬億元！

　　北京蘇富比國際房地產(chǎn)首席執(zhí)行官柯凱文說，美國夢就是買一套房。對于中國富豪來說，在美國買一套房簡直易如反掌。即使不是億萬富豪，“你如果在北上廣深擁有幾套房產(chǎn)，只要賣掉一套，就可以去美國投資房產(chǎn)?！睆埫窀缡钦f。

　　中國的政策也鼓勵企業(yè)和個人去海外投資。10月6日，商務部9月中旬宣布的許多對海外投資審批的政策開始陸續(xù)生效，這是加快“走出去”戰(zhàn)略的重要一步。數(shù)據(jù)顯示，2014年中國企業(yè)境外投資總額有望超過1000億美元。仲量聯(lián)行近日發(fā)布的研究報告顯示，2014年上半年，中國海外房地產(chǎn)投資總額較2013年同期增長17%，達到54億美元，增長主要來自住宅投資。2014年上半年中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，達到15億美元。

　　收益可觀

　　很多人認為，中國人去海外置業(yè)，市場風險、法律風險、匯率風險、利率風險等很多，收益率也不一定比國內(nèi)更高，但實際并非如此。

　　目前，國內(nèi)房地產(chǎn)投資依然受到嚴格限制，而美國歡迎外國投資，盡管也會有民族主義的呼聲，但美國有可靠的產(chǎn)權保護，有優(yōu)良的經(jīng)營環(huán)境，有完善的法律制度。張民耕說：“美國房地產(chǎn)經(jīng)過金融危機，正從底部往上升，正處在一個上升周期的初期?！笨聞P文也持同樣觀點：“美國的房產(chǎn)市場至今尚未恢復到2008年的水平，存量不多，前幾年價格漲得相對快些，這兩年每年上漲基本在5%左右。鄒良東也稱，澳大利亞今年上半年房價上漲10%以上，兩年回報可達15%-20%，租金除了還貸還有盈余，加之澳元貶值(澳元比人民幣已從原來1：6變?yōu)?:5)，在澳洲買房等于價格打了折扣，比投資北京房產(chǎn)回報高。

　　張民耕認為，人民幣升值壓力已經(jīng)解除，下一步的趨勢很可能是美元升人民幣降，如果在美國繼續(xù)投資，匯率風險并不大。如果要準備回來，可能要買些對沖產(chǎn)品，防范匯率風險。

　　中國人投資國外房產(chǎn)，法律風險的確存在。張民耕認為，作為非移民目的的投資者，個人海外購房的時代已經(jīng)過去。除了投資費用增加、稅率不如出租優(yōu)惠外，管理費用包括房屋管理費用，以及聘請律師費用高是一個主要問題。而且，個人運用美國法律總不如機構來得專業(yè)。

　　在海外投資置業(yè)有三大優(yōu)勢：一是房貸手續(xù)簡單，二是安全性高，三是回報率穩(wěn)定。在美國，首次購房者繳納房產(chǎn)稅時可以抵扣貸款利息。據(jù)張民耕介紹，美國房貸利率為年息2%，租金回報在8%左右，用于出租的公寓還有繳稅優(yōu)惠。大城市出租公寓出租率在85%-95%之間。由于美國、澳洲房地產(chǎn)都處于危機后的復蘇上升期，升值收益和租金收益都在穩(wěn)步上升。

　　盛世神州美元基金一期在亞特蘭大購買了一個廣場項目，是一個170多套集合的出租式公寓，已持有1年零8個月，增值47%，年租金凈回報率是8.2%。另一個休斯敦社區(qū)項目，是一個9個社區(qū)集合的資產(chǎn)包，有2594套房，已有8個月投資，可帶來年化10.2%的純租金收益外，還帶來了增值?；鸬馁Y產(chǎn)增值規(guī)模已經(jīng)達到了92%。

　　前車之鑒

　　中國企業(yè)頻頻出手海外買房，究竟是分享高收益的“蛋糕”，還是將吞食盲目投資的“苦果”？

　　高力國際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維倫認為，中國企業(yè)在世界各地開拓業(yè)務，以及本地居民到國外旅行限制放寬后，使本地投資者更多了解海外物業(yè)市場?！昂Ｍ夥康禺a(chǎn)市場的門檻較低，政策也相對寬松，這些因素更是提高了投資者對海外房地產(chǎn)市場的青睞程度?！?/p>

　　復旦大學全球投資與貿(mào)易經(jīng)濟研究中心主任袁堂軍指出，國務院的境外投資新政策意義重大，或將打破過去外匯管理、跨境資金流動方面的多重限制，改變出海企業(yè)以國資背景為主的格局，促進手握大量現(xiàn)金和外匯儲備的民營企業(yè)出境投資。

　　專家表示，應當支持那些在國內(nèi)有著堅實的主營業(yè)務和雄厚背景的企業(yè)出海，尋求符合國際產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)律的并購資源。“但如果僅僅因為手有閑錢而盲目投資，則有可能重蹈日本的覆轍?！痹密娙缡钦f。

　　實際上，上世紀80年代末，日本國內(nèi)房價高企、日元迅速升值，日本企業(yè)也紛紛走出國門，收購在他們眼里“相對低廉”的海外地產(chǎn)。1989年，三菱地所斥資14億美元購買了被認定為“美國國家歷史地標”的洛克菲勒中心。而在1990年，日本人又斥資8.4億美元購買了位于美國加州的圓石灘高爾夫球場。

　　專家認為，當時日本人的海外收購，多少帶有一些投機色彩，也缺乏對海外市場的足夠了解。實際上，日本人購買的海外資產(chǎn)很多都出現(xiàn)了經(jīng)營不善難以為繼的窘境，而洛克菲勒中心和圓石灘高爾夫球場也最終以更低的價格回售給了美國人。

　　袁堂軍指出，發(fā)達國家的制度法律、企業(yè)文化跟國內(nèi)的現(xiàn)實環(huán)境都有很大的差距，而資產(chǎn)配置也是一個非常復雜的過程。境外股東不是“慈善家”，收購將是一場“硬碰硬”的較量。