3月15日，廣州市地稅局發(fā)布公告，明確廣州將嚴(yán)格按照國家發(fā)布的“23號文”來落實(shí)房地產(chǎn)契稅優(yōu)惠政策。這意味著，廣州市民“個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。”即廣州市民此前購買唯一(首套)144平方米以上豪宅者，執(zhí)行以1.5%繳納契稅，比中央出新政之前按3%交的稅率省下1.5%，其他情況稅率與之前相同。

　　而根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2月19日聯(lián)合公布的通知，自2016年2月22日起，個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策工具主要有三個(gè)：稅收、信貸、限購，而在稅收政策中，最主要就是契稅和營業(yè)稅政策，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次對兩個(gè)稅種都進(jìn)行了調(diào)整，是一次非常有針對性的調(diào)整。通過財(cái)稅領(lǐng)域亮出的調(diào)控房地產(chǎn)市場一記“大招”，傳遞出房地產(chǎn)“去庫存”的強(qiáng)烈信號。

　　-市場反響

　　新政推動(dòng)市場交投進(jìn)一步升溫

　　進(jìn)入3月以來，廣州二手樓市交投持續(xù)升溫。據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月第一周(2月29日-3月6日)廣州二手住宅網(wǎng)簽成交量為1823套，較此前一周(2月22日-2月28日)上升65.1%，不過，市場升溫步伐并未停歇，進(jìn)入3月第二周(3月7日-3月13日)，廣州二手住宅網(wǎng)簽成交量進(jìn)一步升至2354套，環(huán)比3月第一周上升29.1%。

　　合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月廣州二手住宅成交個(gè)案當(dāng)中，首次置業(yè)占59.2%。在首次置業(yè)型購房個(gè)案當(dāng)中，選擇面積在90平方米以內(nèi)的最多，占55%，而選擇面積在90-144平方米之間的個(gè)案，占35%，選擇面積144平方米以上豪宅物業(yè)的首次置業(yè)型個(gè)案，僅占10%左右的份額。

　　合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，在契稅新政利好的刺激下，廣州二手樓市交投有望延續(xù)升溫的趨勢，也有可能推動(dòng)大戶型交投進(jìn)一步升溫，另，剛需買家一步到位購置大戶型的情況，也有可能增加。不過，需要留意的是，隨著買賣雙方對后市看漲預(yù)期的增強(qiáng)，業(yè)主反價(jià)的現(xiàn)象也逐漸增多，反價(jià)幅度一般在5%左右。買家因擔(dān)心后市漲價(jià)，而加快了購房速度，從看房到?jīng)Q定買房，一般僅需2-5日，考慮時(shí)間較長的也僅是一周左右，較之前明顯提速。

　　天河北：部分買家購名校附近物業(yè)

　　合富置業(yè)華陽分行主管林志強(qiáng)表示，天河北板塊近期剛需型買家出手最積極，其中有部分是購置名校周邊房源的買家。買家擔(dān)心后市樓價(jià)會(huì)像其他一線城市那樣上漲，會(huì)促使買家積極出手，而業(yè)主也會(huì)認(rèn)為樓價(jià)會(huì)上漲。因此，即使遇到實(shí)客，業(yè)主也不會(huì)降價(jià)，反而有業(yè)主已出現(xiàn)反價(jià)，反價(jià)幅度平均是5%。

　　林志強(qiáng)表示，近期成交速度會(huì)有所加快。現(xiàn)時(shí)，買家從看房到簽約成交，大概需要3-4天的時(shí)間，比之前有所縮短。之前有部分買家從看房到簽約成交，會(huì)耗時(shí)大概一至兩個(gè)星期的時(shí)間。

　　工業(yè)大道北：剛需客和換房客最心急

　　合富置業(yè)光大翠榕分行主管譚湘文表示，近期工業(yè)大道北一帶都是剛需型的買家和急著買房的買家出手最積極。有一部分買家是為了結(jié)婚買婚房，還有一部分是換房客，因?yàn)橐咽鄢隽嗽械奈飿I(yè)，急著購置另一套物業(yè)入住。出于擔(dān)心后市樓價(jià)繼續(xù)上升，也是促使買家出手積極的原因之一。

　　譚湘文表示，近期接觸的成交客戶，多數(shù)是看房半年或比較長時(shí)間的買家，而最近看房的買家如果遇到合適的單位，都會(huì)較積極出手。業(yè)主出售單位的價(jià)格都比較硬，也有業(yè)主會(huì)出現(xiàn)反價(jià)，反價(jià)幅度大概是5%。

　　合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理湯萬沙表示，近期華南板塊看房買房的人增多，剛需、新婚、置換的客人很多，多數(shù)都是擔(dān)心樓價(jià)上漲。成交的時(shí)間基本縮短到一個(gè)星期內(nèi)，以前從看房到簽約成交的時(shí)間，較長的會(huì)達(dá)半個(gè)月到一個(gè)月不等。

　　現(xiàn)在業(yè)主叫價(jià)比較強(qiáng)硬，反價(jià)的情況很多，反價(jià)幅度5%-10%，部分漲價(jià)的業(yè)主也會(huì)在漲價(jià)后再降價(jià)，降價(jià)幅度3萬-5萬元。

　　二手交易稅費(fèi) “營改增”擬將推出

　　“營改增”(營業(yè)稅改征增值稅)5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。3月13日，國家稅務(wù)總局局長王軍在“兩會(huì)”發(fā)布會(huì)答問回應(yīng)了有關(guān)“營改增”問題時(shí)表示，這次“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。

　　二手房交易環(huán)節(jié)的“營改增”，將對個(gè)人二手房買賣造成什么影響？交易稅費(fèi)到底是增加了還是減少了？

　　專家表示，由于目前二手房交易環(huán)節(jié)存在營業(yè)稅，自然也要納入“營改增”，而并非是針對樓市“去庫存”或“調(diào)控過熱城市房價(jià)”而專門設(shè)定。

　　目前施行的“營業(yè)稅”，是對營業(yè)額直接征稅，在個(gè)人買賣二手房環(huán)節(jié)，需繳納總房價(jià)5.56%的全額營業(yè)稅。根據(jù)2015年“3.30新政”規(guī)定，對營業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。為適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場分化局面，今年2月份，營業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免征營業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；滿2年(含2年)普通住房，才免征營業(yè)稅。

　　個(gè)人二手房交易“營改增”之后，只對房子增值部分征稅，沒增值就不征稅。而目前個(gè)人住房持有不滿兩年的，一旦出售，不論是否增值，都要征收房屋售出總價(jià)5.56%的全額營業(yè)稅。目前業(yè)內(nèi)猜測，不動(dòng)產(chǎn)交易納入“營改增”，可能適用的稅率有11%、6%和3%三種情況。

　　在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法，僅對增值部分征稅，增值獲益越多，則征稅越多。

　　“將營業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負(fù)是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高了”，業(yè)內(nèi)專家指出，由于具體政策尚未出臺(tái)，個(gè)人二手房交易中稅負(fù)是否變化還要看未來政策，關(guān)鍵在于稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少；但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。

　　-政策解讀

　　跨市首套契稅可優(yōu)惠

　　廣州地稅局官網(wǎng)發(fā)布《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策有關(guān)操作指引》，表示執(zhí)行“粵財(cái)法6號文”。此前，廣東省發(fā)布“粵財(cái)法6號文”，表示執(zhí)行國家“23號文”。

　　在2月19日發(fā)布的國家“23號文”中，可為廣州市民帶來契稅優(yōu)惠的為“家庭唯一住房面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅”一條。由于廣州此前唯一(首套)住房為90至144平方米的就以1.5%繳納契稅，故新政只惠及唯一(首套)住房為144平方米以上豪宅者。

　　根據(jù)該政策，廣州市正式開始實(shí)行本市內(nèi)購買的首套房都可以按照新政繳納契稅。對于符合個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)條件，購買90平方米以下住房者，依舊按照1%稅率契稅繳納；90平方米以上都按照1.5%的契稅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而二套房契稅政策暫不在廣州市執(zhí)行。

　　同時(shí)，廣州地稅在公告中提到，“對2月22日至2月24日多繳或少繳契稅的納稅人，從即日起，請按6號文規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理退稅、補(bǔ)稅手續(xù)。其中，需要辦理退稅的，應(yīng)按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交查詢證明及有關(guān)資料?！倍悇?wù)機(jī)關(guān)對申報(bào)辦理退稅、補(bǔ)稅以及已預(yù)受理的納稅人，給予“二次辦稅優(yōu)先服務(wù)”。

　　對2月25日至即日已按原政策3%稅率申報(bào)繳納契稅，且符合6號文規(guī)定契稅稅收優(yōu)惠條件需要退稅的納稅人，應(yīng)按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具的個(gè)人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明(以下簡稱查詢證明，應(yīng)有出具方蓋章才有效)及有關(guān)資料，申請辦理退稅手續(xù)。

　　廣州市的“跨區(qū)首套”政策被叫停，但是跨市首套的契稅可以獲得優(yōu)惠。據(jù)了解，如果廣州市房管局查冊顯示是購房者家庭名下沒有房的，就可以唯一一套房享受契稅優(yōu)惠；如果有房，就都按國家“23號文”執(zhí)行。廣州地稅有關(guān)人士表示，是否為可享受優(yōu)惠的“首套房”，以住建部門的查冊為準(zhǔn)。

　　在其他城市有房，又在廣州購房的，能否享受本次“首套房”優(yōu)惠？記者了解到，目前在廣州市只能查到廣州市的房產(chǎn)，不能查到全國各地的房產(chǎn)，也就是說，由于查冊范圍受限，即便在外地已有房者，再在廣州購買一套房，只要屬于廣州市首套房，都可享受首套房的契稅優(yōu)惠。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著契稅新政在廣州落地，有利于改善型買家出手，市場上大戶型房產(chǎn)的交投有望進(jìn)一步升溫。不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首套房144平方米契稅新政的實(shí)際影響并不大，因?yàn)閺膶?shí)際優(yōu)惠度來看影響很小，主要是由于近段時(shí)間房價(jià)已經(jīng)漲了約2-3%，但是契稅優(yōu)惠給買家?guī)淼男睦碛绊懯谴嬖诘摹?