編者按：與前幾年房地產(chǎn)銷售火爆相比，去年以來房地產(chǎn)銷售顯得波瀾不驚，到農(nóng)歷年底了，房地產(chǎn)銷售處于怎樣的狀態(tài)，根據(jù)記者在河南、江西、北京等不同城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同的城市各有不同，北京等一線城市看好的聲音不少。未來房價怎么走，希望今日專題給您提供必要的參考。

　　“從整體上來看，北京二手房市場房價波動較為平穩(wěn)，漲跌幅變化不大?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部張旭向記者表示，但春節(jié)過后市場走勢會如何變化尚不好判斷。

　　值得一提的是，記者調(diào)查獲悉，北京通州部分二手房總價議價空間在5萬元左右，個別房源出現(xiàn)成交總價高于最初掛牌價的現(xiàn)象，部分房源明顯有降幅收窄的跡象。

　　對此，樂居二手房分析師韋雨舟認(rèn)為，在各種利好政策的刺激下，春節(jié)過后，北京二手住宅房價或有小幅度抬升。

　　部分二手房總價降5萬元

　　記者通過近兩天的實地調(diào)查多個二手中介門店和二手房社區(qū)獲悉，北京市通州區(qū)二手房成交均價有降幅收窄跡象，此前出現(xiàn)的總價直降10萬元的現(xiàn)象已經(jīng)較為罕見，一般成交總價與掛牌總價之間的差距維持在5萬元以內(nèi)，個別達(dá)到6萬元至7萬元。

　　“以京貿(mào)國際公寓為例，有一套2014年8月份以總價200萬元掛牌的房子，最近成交價為196萬元，總價降了4萬元，成交單價為20039元∕平方米，降幅為2%?！北本┦型ㄖ輩^(qū)梨園鎮(zhèn)附近的某中介門店銷售人員向記者透露，與去年下半年相比，今年1月份成交量情況較好。

　　無獨有偶，另一位中介人士向本報記者透露，在1月份成交量相對較高的新城陽光小區(qū)中，一般實際成交總價比掛牌價要低4萬元-5萬元之間。同時，成交周期維持在兩個月之內(nèi)的房源，掛牌價與成交價差距較小，可能在2萬元-3萬元之間。

　　“個別社區(qū)以低于掛牌價10萬元成交的房子現(xiàn)在也有，但相對較少，總體來看，議價空間一般保持在3%左右。”另一家中介門店的銷售人員向本報記者表示，一些急于換房的客戶可能讓價幅度較高。

　　此外，成交周期超過5個月的房源，實際成交均價與掛牌價差距較高?！昂Ｌ臑骋黄谝惶變删邮业姆孔尤ツ?月份掛牌，直至去年11月中旬才成交，成交價要比掛牌價低15萬元?！痹撊耸肯蛴浾呓榻B道。

　　值得注意的是，目前通州區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)成交價高于掛牌價的倒掛現(xiàn)象?！叭A業(yè)東方玫瑰小區(qū)有一套兩居室房今年1月初掛牌，總價為193萬元，當(dāng)月月底即成交，成交總價是194萬元，比掛牌價漲價1萬元?！鄙鲜鋈耸客嘎叮@種交易雖然不多，但確實已經(jīng)在通州市場上出現(xiàn)，說明在通州區(qū)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)降幅收窄的跡象。

　　事實上，據(jù)我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年首月各區(qū)縣成交價格均有小幅度微降，然而剛需住宅聚集區(qū)通州、大興的二手住宅成交價格卻有一定程度的上揚(yáng)。

　　“總體來看，從去年12月份開始，北京二手房市場有所回暖，但這種回暖較為平穩(wěn)，成交量有所回升，成交均價則并未大幅上漲?！睆埿裣蛴浾咧毖?，上周房價有所上漲實際上是受結(jié)構(gòu)性因素影響，而部分區(qū)域二手房房價仍在下降。

　　節(jié)后二手樓市或小幅回暖

　　實際上，去年以來，北京二手住宅市場備受打擊，持續(xù)低迷。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年前10個月，二手住宅網(wǎng)簽量一直徘徊在1萬套以下，僅9月份超過9000套；而2013年全年，有9個月單月網(wǎng)簽量超過1萬套，甚至單月最高網(wǎng)簽量高達(dá)4.3萬套以上。

　　不過，自2014年11月份以來，二手房市場所有復(fù)蘇。今年1月份可以實現(xiàn)接近1.3萬套的成交量，這意味著北京二手房市場保持住了輕微的穩(wěn)定回暖局面，頗有“首尾翹”的格局。

　　從二手房成交價格來看，2014年進(jìn)入9月份之后，二手房成交均價跌幅明顯收窄，大部分區(qū)域出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。2014年10月份，北京二手房成交均價為2.9萬元/平方米，環(huán)比上漲了1%；11月份價格再次有輕微上漲，成交均價達(dá)到了2.96萬元/平方米；12月份成交均價則達(dá)到了3.01萬元/平方米。

　　而據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部向記者提供的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月14日，北京二手房年內(nèi)成交18922套，其中，2015年1月份，北京二手房成交12738套，成交均價為34272元∕平方米，議價空間為3.3%；2月1日至14日，成交量為6184套，成交均價為34383元∕平方米，議價空間為3.2%。

　　對此，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策調(diào)整加快了購房者入市，致使二手房市場有所活躍。從鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的一組數(shù)據(jù)也可以看出，北京公積金貸款額度上調(diào)至120萬元后，刺激了二手房市場有效需求的釋放。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測，進(jìn)入1月份以來，90平方米以下的房屋成交占比已連續(xù)四周上升，至1月份第四周，90平方米以下的房屋成交占比較上周上升了1.7%；2015年1月份成交的90平方米以下的房屋中公積金貸款占比為31.4%，較2014年12月份增加了9.8%，公積金貸款的總體占比也較2014年12月上升了7.5%。

　　而2月4日，央行降準(zhǔn)之后，將進(jìn)一步刺激樓市成交量。事實上，從宏觀上來看，一線城市二手房市場已經(jīng)較為活躍。

　　據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市1月新房成交量環(huán)比下跌36%，二手房環(huán)比下跌僅8%，由此也可證明新房明顯下跌是由于供應(yīng)量大幅萎縮，而非需求面再度惡化。而從目前二手房的價格指數(shù)看，1月份北京、深圳均出現(xiàn)了微幅上漲。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚臘表示，預(yù)計春節(jié)后樓市有望回暖，價格仍會小幅上揚(yáng)。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心也認(rèn)為，政策層面的利好，將有利于銀行貸款的增加，利好房貸，預(yù)計春節(jié)后的3月份有望迎來市場回暖。