近年來，不斷有奢侈品牌撤出外灘某號的消息傳出。上?；ù罅庵匦薜耐鉃?、一直被傳要改造的淮海路東段上，一個個空鋪像一雙雙空洞的眼睛，望向街上的人流。

　　這些沿街商鋪的不景氣，與奢侈品行業(yè)的下滑有著密切關(guān)系。面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境，今天的奢侈品牌不再需要外灘的廣告效應(yīng)，而是變得更加務(wù)實(shí)，追求真金白銀的銷量。而外灘、淮海路傳統(tǒng)核心商圈由于缺少統(tǒng)一規(guī)劃，交通不便等原因，始終不能給商家?guī)頋M意的客流量。取而代之的是，人氣旺盛的購物中心正贏得消費(fèi)者芳心，相比之下，外灘居高不下的店租異常尷尬。

　　12年前，淮海中路的部分街鋪日租金約為50元/平方米，而高緯環(huán)球的研究數(shù)據(jù)稱，目前淮海中路的街鋪每平方米租金也只有50多元/天。這12年間，當(dāng)上海大多數(shù)地段的房價出現(xiàn)幾倍甚至十倍的漲幅時，這一地段的租金卻回到了原點(diǎn)。

　　在房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)人士看來，奢侈品離開上海外灘、淮海路商圈之后，新進(jìn)入的業(yè)態(tài)，無論是餐飲、藝術(shù)品還是高端定制，對原先的商鋪?zhàn)饨鹚缴袩o足夠的承受能力，因此租金回調(diào)在所難免。但這些地段的物業(yè)畢竟屬于稀缺資源，相信經(jīng)過一段“養(yǎng)鋪”的陣痛期之后，商鋪?zhàn)饨疬€會回升。

　　奢侈品牌來外灘“打廣告”

　　在上海外灘、淮海路這樣的傳統(tǒng)商圈，奢侈品牌一直是商鋪的主力租戶。可以說，奢侈品行業(yè)決定了這些商圈的興衰。

　　新世紀(jì)的前十個年頭，奢侈品牌在中國一直是狂飆突進(jìn)的態(tài)勢。各大品牌紛紛拋出激動人心的開店計劃，在一線城市瘋狂爭奪鋪面，并開始討論怎樣從一線城市進(jìn)軍到二三線城市。一家美國輕奢品牌高管曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，在中國計劃每年開三十幾家店，平均十天開一家，全速前進(jìn)。

　　彼時，國人對奢侈品牌的了解非常有限，海外購物遠(yuǎn)不如今天這樣普遍。剛進(jìn)入中國的奢侈品牌首要任務(wù)便是塑造形象，而上海外灘聞名全國、歷史悠久、風(fēng)景優(yōu)美、人流量大，外灘的專賣店對這些品牌來說就是最好的廣告。

　　時尚專欄作家林劍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海與歐洲有一點(diǎn)不同，歐洲有眾多奢侈品“街邊店”，歐洲街道比較窄，適合行人閑逛，而在上海，大型購物中心更受歡迎。歐洲奢侈品牌剛進(jìn)入上海時，可能習(xí)慣性地尋找有歷史感的街區(qū)，因此，富有歷史人文底蘊(yùn)的外灘、淮海路最先受到青睞。

　　2003年，阿瑪尼在外灘開旗艦店，面積達(dá)到1100平方米。緊隨其后，卡地亞、杰尼亞、百達(dá)翡麗、寶詩龍等一線品牌紛紛入駐。一時間，外灘成為奢侈品牌競逐的“鉆石街區(qū)”，那些外灘旗艦店實(shí)際上扮演了品牌“燈箱廣告”的角色。

　　業(yè)績不佳品牌大面積撤離

　　然而，這些商家們漸漸發(fā)現(xiàn)，外灘人流量雖大，但其中并沒有多少潛在客戶。游客從外地來到外灘，只為看看上海的風(fēng)景。

　　網(wǎng)絡(luò)上曾流傳一張照片：外灘名店的櫥窗外，游客或蹲或坐，鋪著報紙吃盒飯，店員和保安想驅(qū)趕他們，于是假裝灑水。

　　實(shí)際上，在外灘，衡量客流購買比例的“提袋率”一直比較低。一位意大利奢侈品牌代理商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他的品牌開在外灘一家五星級酒店地下一層，生意一直不好。

　　到訪上海的伯爵表首席執(zhí)行官麥振杰道出了真相：“上海本地人不會到外灘購買奢侈品，而通常到外灘的觀光客又并不是那些品牌的目標(biāo)客群?！?

　　林劍認(rèn)為，外灘的交通不便、停車?yán)щy也是一個大問題。如果顧客每跑一趟都要大費(fèi)周章，他們?yōu)槭裁床蝗ジ奖愕馁徫镏行南M(fèi)呢？

　　與此同時，隨著近年來政府反腐力度越來越大，奢侈品行業(yè)陷入低迷。連向來穩(wěn)健的愛馬仕也在財報中披露，鐘表品類在中國的銷量受到了影響。

　　“品牌在選擇外灘、淮海路開店之前都有詳細(xì)的評估報告，認(rèn)為能賺錢才會決定開店。2000年前后，各大品牌的預(yù)期可能過于樂觀了?！痹诙嗉疑莩奁放迫温毜腟andy告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，許多外灘旗艦店銷售額很低，而店租又很高。她所熟悉的淮海路一家名表店，好幾天才能成交一單，一個月只能賣掉十幾塊表，長期虧本經(jīng)營。

　　嚴(yán)峻的市場環(huán)境讓奢侈品牌們變得更務(wù)實(shí)了。十年來，隨著奢侈品行業(yè)在中國從興起、蓬勃發(fā)展到充分競爭，中國消費(fèi)者對奢侈品從好奇到深入了解，一線品牌在外灘的展示、教育工作告一段落，如今更加看重真金白銀的銷量。但當(dāng)這些重金打造的奢侈品店鋪營業(yè)額一直提升緩慢時，越來越多的品牌選擇撤退。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，奢侈品牌撤出外灘、淮海路，除了生意不景氣，還與這些區(qū)域的商圈缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、缺乏整體配套等因素有關(guān)。

　　淮海路東段曾被稱為“商業(yè)百慕大”，這一帶由14棟商務(wù)樓組成。由于商務(wù)樓底層的商場規(guī)模不大，很難形成完整而成熟的商圈。芭比、連卡佛、華亭伊勢丹曾在這一帶入駐、退出或歸來，在新舊交替的過程中，這一帶常常處于空置或裝修狀態(tài)。

　　淮海中路中段兩側(cè)物業(yè)分屬永業(yè)集團(tuán)、淮海集團(tuán)、益民集團(tuán)等，南側(cè)不少店面至今都由“房東”自主開店分散經(jīng)營。

　　外灘一幢老建筑的經(jīng)營者告訴記者，其所在的大樓是黃浦區(qū)政府租給她們經(jīng)營的，租期15年。這幢老建筑被定位為高級定制會所，會所內(nèi)有多家婚紗、禮服品牌旗艦店，目前會所的空置率較高。該經(jīng)營者表示，這是為了留出足夠的空間舉辦時裝秀等活動。

　　記者了解到，這是一幢有上百年歷史的建筑，新中國成立后一度被用作加工廠，空置了許多年后開始出租，但不能出售。據(jù)介紹，外灘不少建筑都是以這樣的模式運(yùn)營的，各個建筑都有不同的租用業(yè)主，每幢樓按照經(jīng)營者的思路裝修、開發(fā)，彼此之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃。

　　Sandy表示，外灘、淮海路的一個難題在于，物業(yè)分屬于不同的業(yè)主，其中不乏老國企，他們的經(jīng)營思路較為陳舊，往往隨意租給一些并不適合這一區(qū)域的品牌。一些原本對這一帶非常感興趣的奢侈品牌，也曾因?yàn)椤班従印辈粔蝮w面而選擇放棄。

　　店鋪?zhàn)饨鹗昊氐皆c(diǎn)

　　2002年，淮海中路的部分街鋪?zhàn)饨馂?萬元/平方米·年，折合日租金約為50元/平方米，而高緯環(huán)球的研究數(shù)據(jù)稱，目前淮海中路的街鋪每平方米租金也只有50多元/天。也就是說，這12年間，當(dāng)上海大多數(shù)地段的房價出現(xiàn)幾倍甚至十倍的漲幅時，這一地段的租金卻回到了原點(diǎn)。

　　“退潮了，才知道誰在裸泳?！焙懵〉禺a(chǎn)主席陳啟宗認(rèn)為，奢侈品的心態(tài)是，市場好的時候不妨多開幾家店，可以起到廣告效應(yīng)，有些商場還會給補(bǔ)貼。但隨著這幾年高端消費(fèi)的下滑，品牌開始精打細(xì)算，開一家新店或許就要同時關(guān)一家老店，只保留生意最好的那家，這樣一來，一些經(jīng)營業(yè)績不理想的商場就要受到波及。

　　林劍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，商場對品牌收取的通常是固定租金，或按銷售額扣點(diǎn)計算。一樓二樓的大品牌一般不對外公布銷量，交固定租金，而更高樓層的小品牌，就要看業(yè)績表現(xiàn)了。品牌大多采取務(wù)實(shí)的態(tài)度，如果持續(xù)虧損，就會選擇關(guān)店，死撐的情況并不多見。

　　高緯環(huán)球4月份發(fā)布報告稱，傳統(tǒng)百貨銷售額同比增長自2012年以來逐漸呈現(xiàn)下降趨勢，某些百貨商家銷售額同比出現(xiàn)負(fù)增長。

　　高緯環(huán)球上海研究部經(jīng)理陳妍斐透露，淮海中路街鋪?zhàn)饨饛娜ツ?a href="http://app.www.zhonghuixigou.com/person/detail.php?id=912" target="_blank" title="高峰 ">高峰時期的60~70元/平方米·天已經(jīng)跌至目前的50元/平方米·天，降幅約20%。外灘地面首層租金也較去年下降5%~10%，目前為30~35元/平方米·天，南京路租金在近期也出現(xiàn)輕微下滑，降幅為2%~3%。相比之下，核心區(qū)商圈中徐家匯和陸家嘴租金較為穩(wěn)定。

　　盡管奢侈品計劃搬離外灘、淮海路、南京西路等地的部分街鋪，但這些區(qū)域從來不缺愿意入駐的商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　高力國際華東區(qū)商鋪服務(wù)部董事洪淑慧透露，目前在外灘等地區(qū)出現(xiàn)的商鋪空置現(xiàn)象，僅存在于一樓的底商，二樓以上的高端餐飲基本還是滿租的，并且后面還有一大批品牌等著入駐。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，外灘未來會更加適合做諸如藝術(shù)品、高端定制等業(yè)態(tài)。只不過，業(yè)態(tài)調(diào)整能否被業(yè)主接受，是一個問題。因?yàn)橄啾壬莩奁罚鲜鲱愋偷臉I(yè)態(tài)能接受的租金要略低一些。

　　相比外灘，淮海中路的轉(zhuǎn)型方向更為明確。餐飲和快時尚是目前對商場貢獻(xiàn)最多的品類。高緯環(huán)球零售商租戶代表團(tuán)隊亞太區(qū)董事寧孝言認(rèn)為，2014年，開實(shí)體店最為積極的是H&M、Zara、優(yōu)衣庫等快時尚品牌，這些品牌進(jìn)入中國較晚，現(xiàn)在還處在擴(kuò)張階段。

　　Zara、H&M等由于適應(yīng)的消費(fèi)需求更廣，在這個區(qū)域也能有很好的業(yè)績。出乎很多人想像的是，這些店鋪的貨品售價并不高，但能承受的租金卻不低。

　　除了快時尚，咖啡館、西餅屋等西式餐飲的商店，也能成為淮海中路上街鋪未來的主力租戶。

　　在行業(yè)下滑形勢下，商鋪兩極分化加劇，經(jīng)營不善的商鋪首先面對的是租金的下滑，然后是關(guān)店，甚至空鋪?；春Ｂ飞系钠ぞ咂放芁ancel就在今年關(guān)掉了門店，取而代之的是本地內(nèi)衣品牌古今。而那些表現(xiàn)較好的商鋪則受到了品牌更多的投入。

　　第一太平戴維斯上海公司副總經(jīng)理、商鋪部董事朱兆榮指出，盤活包括外灘、淮海路在內(nèi)的商鋪，最需要政策的放松。由于受到一系列限制，目前包括銀行在內(nèi)的一些業(yè)態(tài)尚不能進(jìn)入這一區(qū)域，這在一定程度上影響了商鋪的出租。

　　資源稀缺物業(yè)受影響不大

　　此前，因看中淮海路和外灘的商業(yè)價值，諸多開發(fā)商和百貨商場依靠持有核心地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，獲得了租金和物業(yè)增值的雙重收益。不過，眼下有觀點(diǎn)質(zhì)疑，在品牌大面積撤離的背景下，這些物業(yè)的價值會不會迎來拐點(diǎn)？益民百貨、新黃浦、香港新世界、陽光新業(yè)等企業(yè)，會不會因此番奢侈品牌的大面積撤離而遭受賬面和實(shí)際的雙重?fù)p失？

　　在淮海路及外灘擁有物業(yè)的上市公司眾多，其中不乏一些老字號國企。如益民商業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛?8萬多平方米的商業(yè)地產(chǎn)，涵蓋商鋪、辦公樓、酒店等，其中在淮海路商業(yè)街就有近10萬平方米；陽光新業(yè)旗下上海陽光新業(yè)中心位于淮海路商圈的核心位置，總建筑面積約為17500平方米；新黃浦旗下位于北外灘國際航運(yùn)中心商務(wù)區(qū)的浦江國際金融廣場，占地1.4萬平方米、建筑面積11.9萬平方米。

　　不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，外灘、淮海路上奢侈品牌的撤離，對開發(fā)商和業(yè)主的影響并不是太大，一方面，奢侈品業(yè)態(tài)在相關(guān)企業(yè)整體業(yè)務(wù)中所占據(jù)比例并不高；另一方面，這些區(qū)域的物業(yè)本身屬于稀缺資源，長遠(yuǎn)來看還有升值空間。

　　據(jù)了解，商家的集中撤出，租金成本過高是其中一個重要原因。這些品牌撤出之后，這一地段的租金未繼續(xù)上漲。

　　以幾個企業(yè)為例。數(shù)據(jù)顯示，2014年中期，租賃業(yè)收入僅占益民集團(tuán)總體收入的5.71%，房地產(chǎn)出租占新黃埔整體收入的比例為7.91%。此外，陽光新業(yè)的商業(yè)出租今年中期收入為1.13億元，占比為46.11%，盡管比例并不低，但涉及到上海的項(xiàng)目占比并不高。

　　上海商業(yè)研究中心首席研究員齊曉齋表示，淮海路以及外灘租金下跌實(shí)屬正常，“原來炒得太高”。雖然位置很好，但受電商沖擊以及眾多購物中心的分流等，眼下“生意不好做”，租金下來對物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營反而是有利的。

　　齊曉齋指出，物業(yè)的價值和供求也有關(guān)系，而稀缺資源總是不缺乏需求的。長期來看，企業(yè)并不存在收益上的隱憂。

　　業(yè)態(tài)布局需重視配套

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，以淮海路中段為例，此前即便租金再高也仍是一鋪難求，如今出現(xiàn) “空鋪潮”，一方面是因?yàn)楦咦饨鹫淌芍鴮?shí)體零售業(yè)的利潤，更重要的是因?yàn)榛春Ｂ范嗄陙砩虘艚M合沒有規(guī)劃、餐飲配比不夠、停車位欠缺等“硬傷”。

　　據(jù)了解，針對這一現(xiàn)狀，原先被定位成 “香榭麗舍大街”的淮海路也開始放下身段，走起“親民路線”。

　　目前來看，“親民路線”已有成效。今年6月，繼闊別淮海路12年的老大昌西點(diǎn)旗艦店復(fù)出后，6月，淮海中路靠近成都南路的哈爾濱食品廠旗艦店也重新開張。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，餐飲業(yè)將是淮海路接下來著力引入的主要業(yè)態(tài)之一。高緯環(huán)球報告顯示，2014年二季度，餐飲仍是購物中心創(chuàng)造營收的主力。以淮海路為例，將于年底開業(yè)的陽光新業(yè)購物中心內(nèi)，餐飲占比預(yù)計接近總面積的50%；香港廣場在舒適堡健身中心租約期滿后將迎來大面積租戶整改，5000多平方米新增空置面積中餐飲企業(yè)將成為主要租戶。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者看到，在聞名遐邇的淮海路上，頗具歷史感的“婦女用品商店”和瑞士頂級名表的專門店相距不過百米，一些老字號的快餐店也夾雜其間。但上述業(yè)內(nèi)人士指出，“老字號”回歸只是權(quán)宜之計，商業(yè)業(yè)態(tài)早晚是要調(diào)整的，因?yàn)樽霾惋嬘幸粋€問題，終究會影響到周邊的住戶。不過，咖啡館、甜品店等問題不大。從上海的主要消費(fèi)人群來看，年輕人比較多，做一條年輕、時尚的商業(yè)街或是一個不錯的選擇?！皹I(yè)態(tài)成功后，人流量加大，租金也可以上去?！痹撊耸空f。

　　除了淮海路，外灘也在逐步轉(zhuǎn)型。高力國際相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“可能一些零售、高端會所、餐飲、定制服務(wù)等比較適合這里?！弊錾虡I(yè)和品牌需要集聚效應(yīng)，就外灘來看，未來零售業(yè)會朝兩邊發(fā)展，而中間那部分會更多地引進(jìn)高端定制服務(wù)、餐飲等業(yè)態(tài)，兩端和中間軸線可以形成互動的業(yè)態(tài)。

　　相關(guān)資料顯示，餐飲在上海購物中心的比例一般在15%～20%，但最近部分購物中心的餐飲租戶占比已提高到40%。