8月11日，杭州市國土資源局再度掛出建設(shè)用地出讓公示，除了一塊商業(yè)用地外，兩塊宅地和一塊商業(yè)商務(wù)兼容住宅用地將在9月10日進行掛牌交易。這是主城區(qū)繼今年1月24日以來，首次推出住宅用地。

　　而更值得關(guān)注的是，在這幾塊住宅用地中，將不再對套型建筑面積90平方米以下的戶型比例作任何限定。也就是說，2006年5月建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中關(guān)于“新建住宅項目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個項目70%以上”的相關(guān)規(guī)定(俗稱“90/70政策”)將悄然退市。

　　新出讓土地取消90/70限制

　　“除了限購政策調(diào)整以外，杭州市以后對房子的戶型將不會有限制了。”近日，錢江晚報記者從一位業(yè)內(nèi)人士處聽說了這一消息。

　　記者隨即致電杭州市國土資源局相關(guān)部門：“聽說‘90/70政策’取消了，是真的嗎？從什么時候開始的？”一位內(nèi)部人士確認了這個消息：“從7月份開始，所有新出讓的住宅用地都取消了(這一政策)?！币簿褪钦f，從7月份開始，所有新掛牌的土地中，不再對產(chǎn)品戶型的套型建筑面積有任何限定。當(dāng)錢江晚報記者要求查看相關(guān)文件時，這位內(nèi)部人士表示，取消是口頭通知的，并沒有發(fā)文。

　　記者仔細看了杭州市國土資源局的最新公告，7月份掛牌的土地中，并沒有出讓的住宅用地，最新的住宅用地就是8月11日公示的，將于9月份正式掛牌出讓的杭政儲出[2014]21號~23號地塊。這幾塊土地中，住宅部分確實不再有產(chǎn)品類型的限定。

　　但對于已經(jīng)出讓的土地是否也可以作相應(yīng)調(diào)整的疑問，這位內(nèi)部人士給予了否認的回答：“已經(jīng)出讓的土地，合同是已經(jīng)寫死的，不可能出讓以后再取消里面已經(jīng)確認的條款。”

　　“90/70”政策實行已有八年

　　“90/70”政策始于2006年。

　　2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，其中明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。意見規(guī)定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整?！?因為這個政策直接對住房面積比重作出了條文明確的約束，因此被約定俗成地稱為“90/70政策”。

　　政策的目的原本在于遏制高房價，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，加大中小套型比例，對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整和規(guī)范，在施行初期也取得了一定的效果。2007年初，杭州首個90/70樓盤萬科魅力之城開盤，181套房源兩天全賣光。

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，小戶型產(chǎn)品市場占有率大幅度提高，為了應(yīng)對“90/70政策”，開發(fā)商在戶型創(chuàng)新里，各種“擦邊球”的技術(shù)手段也用得登峰造極。飄窗、露臺、挑高層等手段，在90平方米可以做出四室兩廳的格局，設(shè)計精巧的戶型贈送面積可以達到二三十平方米甚至更多。一些地段較好的樓盤，為了滿足改善型客戶和高端客戶的需求，將兩套小戶型合二為一設(shè)計出“雙拼”戶型，更有個別樓盤，推出了“四合一”的大戶型。不過之后限購令一出，直接將這樣的拼套戶型推入一個尷尬的境地。

　　曾經(jīng)松綁又被收緊

　　事實上，由建設(shè)部等九部門聯(lián)合出臺的“90/70政策”曾經(jīng)一度隨著市場的發(fā)展悄然松綁。

　　2008年10月，樓市不景氣，杭州市人民政府出臺《關(guān)于杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，對購房入戶、稅費減免、二套房貸、公積金貸款等方面進行了全面優(yōu)惠。雖然沒有公開對土地政策進行調(diào)整，但是當(dāng)時新出讓的土地和已經(jīng)出讓尚未報批的土地，90平方米的比例都不再嚴格按照70%的比例來執(zhí)行。

　　在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時，在實際操作上，很多樓盤的90平方米產(chǎn)品在整個樓盤中的占比已經(jīng)低至5%，甚至部分已經(jīng)完全取消。這一現(xiàn)象，在市中心豪宅武林板塊表現(xiàn)得尤其突出，比如近期正在推大平層的昆侖公館，小戶型在整個樓盤體量中只占約20%的比例；武林國際90平方米以下的戶型總面積只占約5%；武林壹號最小戶型為236平方米；武林外灘的住宅部分也在2009年重新報批時，完全取消了90平方米以下的房源。

　　但放松的口袋隨后被收緊。從2011年后，多數(shù)住宅用地還是在嚴格執(zhí)行90/70政策。

　　據(jù)了解，將在8月啟幕的德信大家錢江府項目，是在今年2月份取得的土地，這塊地的規(guī)劃指標(biāo)中，90平方米以下戶型的比例仍然占到了7成。

　　產(chǎn)品會變得更多樣化

　　市場在發(fā)展，產(chǎn)品在升級，升級換代的需求占樓市比重越來越大，收入不同的階層對于剛需的概念也不同。同樣是三房，預(yù)算有限會認為90平方米的三房二廳經(jīng)濟又實用，但追求舒適感的家庭可能對尺度要求更高。比如之江板塊的大家之江悅大膽設(shè)計了165平方米的三房格局，“雙套房”的設(shè)計私密性和尺度感十足，這顯然也是與板塊的高端定位相吻合。

　　“同樣是三房的格局，110到130平方米做出來的尺度顯然更有舒適感?！狈秸慨a(chǎn)總經(jīng)理朱宏波對錢江晚報記者說，這些年由于90平方米的比例限制，大家都花心思研究90平方米以內(nèi)怎么樣去做，就算是偷面積這樣的擦邊球其實也是為了在有限的空間內(nèi)為業(yè)主營造更大尺度的舒適感。他認為，現(xiàn)在取消對于90平方米的限制，顯然是讓企業(yè)在更充分的市場條件下，重新根據(jù)市場的需求去做產(chǎn)品定位。

　　對于這樣的觀點，新湖武林國際的營銷總監(jiān)陳旭華也表示認同?！案纳菩枨髮τ诔叨鹊囊蟾?。在較好的地段，不局限于90平方米這個約束，企業(yè)才更能從市場角度來考慮造什么樣的產(chǎn)品?！?

　　去年剛剛搬進錢江新城某小區(qū)的王先生告訴記者，當(dāng)時因為孩子漸漸長大迫切需要改善，但可選擇的產(chǎn)品十分有限，現(xiàn)在選的這套房子并不滿意。“過幾年產(chǎn)品肯定更豐富，挑選的余地更大，到時候還會再換一套房。”

　　清源房產(chǎn)的總經(jīng)理劉強認為，在目前的局面下，政策的調(diào)整也具有試探的意味，沒有明文廢除的政策，不排除隨時被收回的可能性。

　　雙贏機構(gòu)董事長章惠芳認為，目前市場上90平方米以下的戶型很多大同小異，戶型放開以后產(chǎn)品設(shè)計會更加合理化。比如原先一定受限于90平方米以下的戶型，可能多加兩三個平方米，會讓整個戶型變得更加合理。合理的產(chǎn)品必然會被市場認可，從這方面來說也會激發(fā)開發(fā)商的創(chuàng)新能力。