中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)3月24日訊 (記者 劉小菲)自2015年以來，房地產(chǎn)政策層面利好不斷釋放。不管是持續(xù)寬松的貨幣政策，還是兩會(huì)中高層對(duì)樓市的積極表態(tài)，又或者是公積金門檻的降低，都給了低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了無限信心。也就是在此背景下，A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)板塊自元旦以來不到3個(gè)月便收獲了28.27%的漲幅，而去年全年該板塊也不過上漲了47.18%。

　　海通證券表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于從政策拐點(diǎn)轉(zhuǎn)向去庫(kù)存拐點(diǎn)的重要時(shí)期，板塊估值有望出現(xiàn)主升浪，未來3到6個(gè)月跑出超額收益將是大概率事件。方正證券認(rèn)為，如今房地產(chǎn)行業(yè)超預(yù)期政策箭在弦上，二級(jí)市場(chǎng)上的板塊行情不得不發(fā)。成長(zhǎng)能力較強(qiáng)的行業(yè)龍頭、具有國(guó)企改革預(yù)期的個(gè)股等4大題材有望率先“起飛”。

　　中國(guó)進(jìn)入降息周期 購(gòu)房者買房熱情升溫

　　2015年2月4日晚間，央行宣布降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)；2月28日，央行決定對(duì)稱降息0.25個(gè)百分點(diǎn)。分析認(rèn)為，降息直接減輕了貸款買房者的負(fù)擔(dān)，此次利率調(diào)整后，30年期的100萬元貸款，用等額本息還款法計(jì)算，月供將減少160.91元，購(gòu)房總成本將節(jié)省5.79萬元。降準(zhǔn)則有助于銀行增加貸款額度，購(gòu)房者的利率折扣會(huì)明顯增加，最新數(shù)據(jù)顯示，北京首套房貸款的平均利率為9.2折，天津、西安等多地甚至出現(xiàn)了8.5折扣的優(yōu)惠。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入大降息周期，預(yù)計(jì)今年仍有2次降息3次降準(zhǔn)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松更是直言，伴隨降準(zhǔn)降息組合效應(yīng)顯現(xiàn)，購(gòu)房者入市信心進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售拐點(diǎn)已經(jīng)到來。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京市可售的住宅庫(kù)存套數(shù)為80657套，庫(kù)存量創(chuàng)最近半年內(nèi)的新低。

　　兩會(huì)中高層頻頻釋放積極信號(hào)

　　國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年政府工作報(bào)告中指出，穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)此，中信建投分析稱，今年政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)的表述并未出現(xiàn)“調(diào)控”、“抑制”等詞匯，而是用了“支持”、“促進(jìn)”等字眼，加上報(bào)告將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”放在“加快培育消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)”部分，充分表達(dá)了政府讓住房消費(fèi)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力的需求，房地產(chǎn)政策釋放出較為明確的松綁信號(hào)。政府工作報(bào)告還指出，住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。信達(dá)證券認(rèn)為，這將有助于房地產(chǎn)企業(yè)消化存量，加快周轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)或打開進(jìn)一步上漲空間。

　　近期有消息稱，有關(guān)穩(wěn)定住房消費(fèi)的文件住建部正在醞釀發(fā)布，公積金買首套房首付比例降至兩成及二套房商貸首付比例降低均包含其中，該文件目前已得到財(cái)政部和央行支持，有望在4月份落地。住建部長(zhǎng)陳政高也在3月20日表示，要求各地要進(jìn)一步降低門檻，增加公積金貸款額度。

　　方正證券分析認(rèn)為，如今房地產(chǎn)行業(yè)超預(yù)期政策箭在弦上，地產(chǎn)板塊未來行情隱而待發(fā)?？芍攸c(diǎn)關(guān)注以下四大主題，一是成長(zhǎng)能力較強(qiáng)的行業(yè)龍頭，如萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)；二是具有國(guó)企改革預(yù)期的個(gè)股，如天健集團(tuán)、中洲控股、深振業(yè)A、南國(guó)置業(yè)；三是受益于京津冀一體化的公司，如華夏幸福、榮盛發(fā)展；四是積極轉(zhuǎn)型的華業(yè)地產(chǎn)、金科股份、蘇寧環(huán)球等。

　　另外，去年10月份，一條“二手房營(yíng)業(yè)稅免征年限將由5年調(diào)整至2年”的消息瘋傳，盡管當(dāng)時(shí)該消息得到了國(guó)家稅務(wù)局的否定，但隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大，房地產(chǎn)對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)的重要性凸顯，不少機(jī)構(gòu)表示該政策在2015年仍有出臺(tái)的預(yù)期，若出臺(tái)不僅會(huì)釋放一些剛性需求，也可能又會(huì)引發(fā)新一輪的“炒房熱”。

　　高成長(zhǎng)低估值特性凸顯 社?；鸹鹚偃雸?chǎng)搶籌

　　截至3月23日，兩市共有38家上市房企發(fā)布了2014年年報(bào)，總營(yíng)業(yè)收入為3995億元，同比增加了19.93%。其中26家公司凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比上漲，浙江廣廈以329.47%的漲幅領(lǐng)先，東華實(shí)業(yè)、廊坊發(fā)展、萊茵置業(yè)凈利也均實(shí)現(xiàn)翻倍，數(shù)據(jù)分別為155.14%、111.68%及105.63%。

　　中國(guó)網(wǎng)注意到，在已經(jīng)公布2014年年報(bào)的上市房企中，有不少公司在去年四季度得到了基金的青睞，并且多家公司的前十大流通股東表上都出現(xiàn)了全國(guó)社?；鸬纳碛?。例如保利地產(chǎn)在去年四季度得到了社?；?09組合、南方成分精選股基金及香港中央結(jié)算公司的新近，而招商地產(chǎn)更是得到了社保基金118組合、社保基金413組合、人壽保險(xiǎn)等7家機(jī)構(gòu)的青睞。

　　在上述眾多利好集體發(fā)酵的作用下，房地產(chǎn)股自元旦以來大幅上漲。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，房地產(chǎn)板塊整體上漲28.27%，其中哈高科、合肥城建、中天城投、宜華健康、世聯(lián)行股價(jià)翻倍，中天城投、華業(yè)地產(chǎn)等其他16只股股價(jià)漲幅超過了50%。盡管地產(chǎn)股股價(jià)節(jié)節(jié)攀升，但其估值卻仍處于歷史低位。昨日，房地產(chǎn)板塊指數(shù)創(chuàng)出2187.78點(diǎn)的歷史新高，其平均動(dòng)態(tài)市盈率為19.8倍，而在2008年10月份411.76點(diǎn)歷史低點(diǎn)時(shí)，該板塊平均動(dòng)態(tài)市盈率就達(dá)到了19.56倍。

　　廣發(fā)證券表示，未來一個(gè)季度內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)存在進(jìn)一步支持政策出臺(tái)的預(yù)期，同時(shí)基本面會(huì)繼續(xù)向量?jī)r(jià)齊升的方向演繹，加上目前房地產(chǎn)股估值處于地位，建議繼續(xù)積極關(guān)注主流地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)。至于標(biāo)的選擇方面，廣發(fā)證券建議關(guān)注再融資落地的保利地產(chǎn)，處在深圳前海、充分受益粵港澳自貿(mào)區(qū)的招商地產(chǎn)，被綠地借殼上市的金豐投資，處在成長(zhǎng)期的中南建設(shè)、泰禾集團(tuán)，以及具備地產(chǎn)資源和互聯(lián)網(wǎng)金融多重概念的新湖中寶和泛?？毓?/a>。