開篇語：即將過去的2014年，“新常態(tài)”成為中國經(jīng)濟發(fā)展的代名詞。

　　認識新常態(tài)，適應(yīng)新常態(tài)，引領(lǐng)新常態(tài)，是當前和今后一個時期我國經(jīng)濟發(fā)展的大邏輯。而準確、深入、全面認識新常態(tài)下的新趨勢、新特征、新動力，是做好今后經(jīng)濟工作的重要前提。

　　新常態(tài)之“新”，意味著不同以往，意味著我國經(jīng)濟發(fā)展的條件和環(huán)境已經(jīng)或即將發(fā)生諸多重大轉(zhuǎn)變，增長速度將從高速轉(zhuǎn)為中高速，動力從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動；新常態(tài)之“常”，意味著相對穩(wěn)定，這一穩(wěn)定是更高水平的穩(wěn)定，是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級、增長質(zhì)量加快“上臺階”的穩(wěn)定。

　　而在中國經(jīng)濟新常態(tài)的大背景下，我國各大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或即將發(fā)生哪些深刻變化？值此辭舊迎新之際，《證券日報》產(chǎn)經(jīng)中心經(jīng)過精心策劃，選取資本市場關(guān)注的十大產(chǎn)業(yè)進行深入調(diào)查與研究，今起特別推出《中國十大產(chǎn)業(yè)“新常態(tài)”年度報告》系列報道，敬請廣大讀者垂注。

　　前言：2014年中國房地產(chǎn)市場以5月份為界，呈現(xiàn)迥然不同的“風景”：5月份之前，延續(xù)上年的高歌猛進；5月份之后，“新常態(tài)”的重要特征之一開始顯現(xiàn)，那就是從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長。

　　往年輕輕松松便可完成全年銷售任務(wù)的龍頭房企們，在這一年或多或少都遭遇挫折。即使是北京這樣樓市最為堅挺的地區(qū)，住宅成交量也創(chuàng)下數(shù)年來的新低。顯然，中國房地產(chǎn)業(yè)不可避免地步入轉(zhuǎn)型期。

　　實際上，中國新一代領(lǐng)導集體今年已經(jīng)以“新常態(tài)”定義了當下的中國經(jīng)濟發(fā)展階段。而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，這個定義也恰如其分。

　　習近平總書記最近指出了“新常態(tài)”的幾個主要特點，包括速度——“從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長”，結(jié)構(gòu)——“經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級”，動力——“從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動”。

　　對此，有專家表示，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時代，開始進入居民理性消費、企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升的時代。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及，將進一步推進房企轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

　　最新數(shù)據(jù)也顯示，2014年1月份-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86601億元，同比名義增長11.9%，增速比1月份-10月份回落0.5個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29736萬平方米，同比下降14.5%。不過，雖然房地產(chǎn)投資增速等核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)放緩跡象，但實際的總體增量依然可觀，整個行業(yè)也還有巨大發(fā)展空間等待人們?nèi)ネ诰颉?

　　此外，樓市調(diào)控政策在2014年也發(fā)生了重大變化，行政干預手段開始逐步退出，尤其是自2011年開始在全國范圍內(nèi)實施的限購政策，截至目前只剩下5座城市仍在執(zhí)行。而這，無疑有利于推進房地產(chǎn)的進一步市場化。

　　可以說，中國房地產(chǎn)行業(yè)在走過了初期高速發(fā)展的“黃金時代”后，正在變革中步入“新常態(tài)”。從業(yè)者們也已經(jīng)做好了為此改變的準備，部分企業(yè)為了搶占未來數(shù)年的行業(yè)制高點，已經(jīng)提前展開行動。就像萬科高級副總裁毛大慶所言，“變者，天下之公理也。為之，則難亦易；不為，則易亦難”。相信我國的房地產(chǎn)市場也會在這一場變革中，走向更加理性和成熟的新階段。

　　樓市調(diào)控告別“一刀切”

　　限購城市只剩5個

　　限購松綁、調(diào)整公積金使用門檻、購房及契稅補貼……自2014年樓市急速轉(zhuǎn)冷以來，地方政府紛紛出臺救市措施，刺激市場回暖；同時，金融管理部門對住房信貸政策也進行了微調(diào)；中央層面也明確提出“穩(wěn)定住房消費”，并要求加強保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。

　　面對樓市的迅速變化，2014年樓市調(diào)控也出現(xiàn)了由緊轉(zhuǎn)松的情況。有業(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)實壓力導致政府出臺一些政策來緩解樓市壓力，相關(guān)政策勢必由之前的遏制房價瘋長，轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳鞘谢嘏?

　　在房地產(chǎn)仍是支柱性產(chǎn)業(yè)的背景下，萎靡不振的樓市，已讓不少地方政府火急火燎。而對樓市成交抑制作用最大的限購，也成為地方政府的“眼中釘”。

　　自6月底呼和浩特市率先宣布取消限購后，各地方政府便紛紛跟進，僅一個多月的時間里，相繼又有36個城市以不同的方式對限購政策進行了調(diào)整。截至目前，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞之外，46個限購城市當中，41個已正式取消或變相放松了限購。

　　除取消限購之外，財政金融政策緊隨其后而來，顯示出了極強的威力。

　　9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，其中包括對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。多套房在非限購城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款；增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力；繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。這個后來被稱為“930”新政的措施，被市場公認為是今年對樓市影響最大的一個政策。

　　10月9日，住建部、財政部、央行三部委又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，內(nèi)容包括放松公積金貸款條件、推進異地貸款、降低中間費用三項內(nèi)容。以提高住房公積金繳存職工住房消費能力，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房。各地隨后迅速跟進，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等超過30個城市都對公積金貸款政策進行了不同程度的調(diào)整。

　　同時，通過財政補貼手段鼓勵購房的地區(qū)也在不斷增加。其中江西省《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》規(guī)定，各地可對二手房交易應(yīng)繳納的契稅、營業(yè)稅給予適當補貼；江蘇省則對于購買成品住房且屬于首套住房的家庭，由當?shù)卣o予相應(yīng)的稅費優(yōu)惠政策支持；沈陽也在冬季房展會期間推出16項優(yōu)惠政策，其中多項政策惠及購房者。此外，尚未取消限購的北京、上海，也通過大幅度調(diào)整對普通住宅總價認定標準的方式，刺激改善型需求入市。

　　而另外一劑樓市強心劑則當屬央行的不對稱降息。11月21日，央行發(fā)布通知稱，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。有業(yè)內(nèi)人士當時就指出，對于房地產(chǎn)業(yè)的影響來說，貨幣手段歷來是刺激市場需求的最有效工具，此次降息將成為市場加快庫存去化的重要利器。

　　年內(nèi)剛剛上任的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在總結(jié)今年的政策時也稱，“2014年以來，房地產(chǎn)市場迅速變化，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同或配合有關(guān)部門，強化地方調(diào)控主體責任，及時調(diào)整了限購、差別化信貸等方面的政策，支持居民合理的住房消費，總體上保持了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行”。此外，住建部新聞發(fā)言人倪虹近日表示，用市場的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。即政府做好政府的事，市場發(fā)揮經(jīng)濟規(guī)律做好市場的事情。

　　房企海外投資井噴

　　今年有望超300億美元

　　2014年樓市的表現(xiàn)直接擊穿了房地產(chǎn)企業(yè)最差的預期，就連一向看多的任志強，近期也一反常態(tài)地發(fā)表看空的言論。為了維持業(yè)績的穩(wěn)步增長，房企紛紛加大海外投資的力度，以填補國內(nèi)市場下滑帶來的損失。

　　有機構(gòu)報告顯示，近年來中國已成為全球資本輸出大國，對外房地產(chǎn)投資增長迅速。2014年全年，中國跨境房地產(chǎn)投資額則有望超過300億美元，超過此前數(shù)年海外房地產(chǎn)投資的總和。

　　今年以來，萬科、碧桂園、萬達、綠地、首創(chuàng)、新華聯(lián)等企業(yè)在海外市場動作頻頻。其中，新華聯(lián)在今年1月份，相繼敲定了在韓國濟州島和馬來西亞新山市伊斯干達開發(fā)區(qū)的項目；碧桂園今年2月份斥資7300萬元在悉尼拿地，正式進軍澳大利亞市場；同月，萬科在美國紐約曼哈頓的首個項目列克星敦大道610號舉行了動工典禮。

　　而對外投資規(guī)模最大的兩家房企，無疑當屬綠地和萬達。

　　今年7月8日，萬達集團宣布，將投資9億美元在美國芝加哥建設(shè)五星級酒店及公寓項目，建成后該項目有望成為芝加哥第三高建筑；一個月后，萬達又在澳大利亞完成了對黃金海岸市珠寶三塔項目的并購，計劃建設(shè)一棟五星級酒店和兩棟銷售型酒店式公寓；而在年初，萬達還宣布投資20億英鎊-30億英鎊在英國開展城市改造項目；6月份則以2.65億歐元收購了西班牙馬德里的地標建筑西班牙大廈。

　　至于綠地，其目前已進入韓國、澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大等4大洲9個國家13個城市，海外項目總投資超200億美元。

　　國家在相關(guān)政策上的變動，也進一步支持了房企到海外的投資。國務(wù)院在今年取消了對一般境外投資項目的核準制度，打破過去在外匯管理、跨境資金流動方面的多重限制，而不斷加碼海外房地產(chǎn)市場的中國房企則正好搭上了這趟順風車。

　　此外，移民人數(shù)的不斷增長，也為出海房企提供了大量的需求。胡潤中國私人財富管理白皮書調(diào)查顯示，中國內(nèi)地的千萬富豪中，46%正在考慮移民國外，14%已經(jīng)移民或者正在申請移民，而家資在1億元以上的富人中，有移民意向的人比例高達74%，這些高凈值人士都是上述房企海外項目的潛在客群。

　　對此，多家在海外開發(fā)項目的房企負責人也表示，他們項目鎖定的主要客戶群就是有海外置業(yè)需求的華人。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為， 國外大多數(shù)發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟在復蘇，房地產(chǎn)仍然處于價值低估階段，國內(nèi)房企買地開發(fā)項目剛好處于抄底的階段，市場周期的特征決定品牌房企繼續(xù)積極布局海外市場。同時，部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國際化，因此業(yè)務(wù)上也會逐步實現(xiàn)海外與國內(nèi)的“二八原則”。

　　觸網(wǎng)動作頻頻

　　房地產(chǎn)開啟互聯(lián)網(wǎng)元年

　　在這個言必稱互聯(lián)網(wǎng)的時代，任何一個企業(yè)的創(chuàng)新之路都繞不開它。截至2014年10月份，中國移動互聯(lián)網(wǎng)用戶已達到8.74億，這個龐大的市場用戶量吸引著每一個傳統(tǒng)行業(yè)向其靠近，包括傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　2014年，被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)元年。實際上，在過去一年里，《證券日報》記者與多家房企高層交流時也未避開這個話題，在樓市“新常態(tài)”下，幾乎每家房企的老板都在談如何“互聯(lián)”，無論是營銷方式變革，還是產(chǎn)品升級，甚至在房企未來戰(zhàn)略布局中，如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)，怎么完成傳統(tǒng)房企與互聯(lián)網(wǎng)融合落地都是其研究的大事。

　　值得注意的是，縱觀所有房企觸網(wǎng)的動作，目前尚未形成一個成熟的運營模式，相對而言，從營銷端口切入以O(shè)2O模式賣房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接產(chǎn)生效果的合作。實際上，這對房企的意義確實不小，變革營銷方式、增加營銷節(jié)點的同時，整合資源，運營資源的時代到來了。

　　在互聯(lián)網(wǎng)的刺激下，我們看到前有馬云對賭王健林，后有萬科淘寶合作賣房，再后來有萬達聯(lián)手騰訊、百度成立O2O業(yè)務(wù)平臺。緊接著，“雙十一”和“雙十二”來了，在這個電商狂歡的營銷節(jié)點上，傳統(tǒng)房企的身影越來越多。

　　萬科、遠洋、富力、保利、方興、合生創(chuàng)展等多家房企今年都開始積極地擁抱互聯(lián)網(wǎng)，紛紛跨界試水“互聯(lián)網(wǎng)營銷大戰(zhàn)”， 搶食“雙十一”市場蛋糕。于是，房子開始論“小時”賣了。

　　據(jù)記者了解，萬科聯(lián)合阿里，在天貓開辟“雙十一”購房專區(qū)，將108個樓盤以8.9折銷售；遠洋地產(chǎn)與京東金融聯(lián)手推眾籌賣房，用戶支付11元，便可參與1.1折購房的抽取資格；方興地產(chǎn)在線上線下整合6大合作商搞“24小時光盤節(jié) ”，在11月11日當天推出11城22個項目4400套房源；合生創(chuàng)展則采取了“一對多”式跨界營銷模式賣房，聯(lián)合線上線下10大商家搭建了“樂透”聯(lián)盟平臺，一舉推出1000套優(yōu)惠房源。

　　總結(jié)其“戰(zhàn)果”如下：方興地產(chǎn)24小時賣出了好幾個月的成績，實現(xiàn)近43億元銷售額，遠洋地產(chǎn)價值25億元房產(chǎn)眾籌引發(fā)大量關(guān)注。

　　當然，不可忽視的是，很大程度上是來自市場的壓力，推動了房企開始在營銷模式上思變，正如一位觸網(wǎng)營銷的操盤手所說，房企跨界、觸網(wǎng)營銷等實質(zhì)上都是在打搶客戶大戰(zhàn)，包括搶奪投資客。同時，房企可以整合各界資源，為其換來“流量”，即潛在購房者。

　　不得不說的是，當前房企與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的合作更多是停留在宣傳和營銷層面，因為房地產(chǎn)行業(yè)本身長期性、重資產(chǎn)、復雜化的屬性，互聯(lián)網(wǎng)要想像改造其它行業(yè)一樣改造房地產(chǎn)業(yè)，還存在很多困難。

　　但這不影響房企觸網(wǎng)“日記”的延續(xù)。8月29日，萬達集團與騰訊、百度成立O2O業(yè)務(wù)平臺，三個土豪聲稱要打造全球最大O2O電商公司，總投資達200億元。對于合作的未來，百度公司董事長兼李彥宏描述了一個情景：“如果某個人在萬達廣場逛街，發(fā)現(xiàn)一個女孩子的裙子很漂亮，拍個照片就知道是萬達哪家店賣的?？吹揭粋€海報，就知道萬達院線幾點放映這場電影，可以完成選座和支付”。

　　實際上，SOHO中國董事長潘石屹也表示，為了SOHO中國的第二次轉(zhuǎn)型，其多次去美國參觀學習蘋果等高科技企業(yè)，明年將宣布利用互聯(lián)網(wǎng)二次轉(zhuǎn)型的具體動作。

　　種種跡象表明，如果你還把互聯(lián)網(wǎng)思維當作房地產(chǎn)企業(yè)營銷的噱頭，而不是經(jīng)營思路的一種嘗試和轉(zhuǎn)變，那么你既有的競爭優(yōu)勢，可能在瞬間就會被改變甚至逆轉(zhuǎn)。在未來，不排除購房者可以在互聯(lián)網(wǎng)上下單，開發(fā)商可以用3D打印技術(shù)蓋房。

　　地產(chǎn)并購驟增八成

　　行業(yè)集中度加速提高

　　2014年，資本市場收購案例急劇增長，房地產(chǎn)行業(yè)也正在以加倍的速度兼并重組。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，代表著舊有競爭格局逐步被打破，新的經(jīng)營模式正在形成，行業(yè)集中度也逐步提高，這是“經(jīng)濟新常態(tài)”下房企做出的選擇，也是在遭遇金融變化和行業(yè)利潤率不斷下跌后，房地產(chǎn)企業(yè)不得不經(jīng)歷的階段。

　　記者今年跟多位房企高層交流時獲得了這樣的共識，今后房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)動作將激增，并購重組的企業(yè)會越來越多，而擁有多種低成本融資渠道的標桿房企也在伺機通過收購獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或地塊，房地產(chǎn)企業(yè)將在大并購時代中加速轉(zhuǎn)型。

　　樓市降溫加劇后，地產(chǎn)行業(yè)并購潮實際上早已來臨。

　　根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲悉，截至12月18日，2014年年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)并購標的交易達245宗，總價值為1210億元(包括已完成與未完成交易)，同比增長幅度約為80%；2013年全年為150宗，總價值為668億元，同比增長幅度為46%；2012年則為154宗，交易宗價值僅為458億元。

　　再來看一組今年房企并購重組的大宗交易數(shù)據(jù)，今年上半年，中冶置業(yè)逐步肢解200億元地王以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓；3月18日，金豐投資以全部資產(chǎn)及負債與上海地產(chǎn)集團持有的綠地集團等額價值的股權(quán)進行置換，經(jīng)預估，本次擬置出資產(chǎn)的預估值為23億元、擬注入資產(chǎn)的預估值為655億元；5月22日，融創(chuàng)中國以62.98億港元的價格收購綠城中國24.31%的股權(quán)；8月12日，泛?？毓?/a>38.23億港元收購和記港陸71.36%股權(quán)。由此可見，在行業(yè)并購案激增的同時，并購標的金額也在提高。

　　記者仔細對比近年來的相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在未完成的并購事件中，凡是披露出來的交易最終并購成功是大概率事件，失敗的并購案非常少見。

　　隨著并購大潮的來臨，房地產(chǎn)行業(yè)進入“下半場”已經(jīng)成為共識，房地產(chǎn)行業(yè)正在向“強者恒強”的方向發(fā)展。

　　從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，部分中小房企、專業(yè)化程度較差的房企今年被吞并了市場份額。換言之，雖然今年開發(fā)商的日子都沒過好，甚至個別大型房企也不得不轉(zhuǎn)賣資產(chǎn)套現(xiàn)、優(yōu)化資產(chǎn)配置以求發(fā)展，但中小房企面臨的則是求生壓力。

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光曾表示，在地產(chǎn)大并購時代，產(chǎn)品類型偏高端且周轉(zhuǎn)率慢的房企、花高成本激進拿地且銷售回籠資金慢的房企、資金受限且去庫存慢的房企將面臨退出舞臺的危險。

　　不過，反觀之，這也是標桿房企并購擴張的好時機，而且加快了大型房企邁入轉(zhuǎn)型過渡期的腳步。從今年并購交易的主體來看，在完成的并購事件中，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方為萬方發(fā)展、億城投資等中小房企，而買方則為陽光城、首開股份等快速擴張的企業(yè)，其中，首開股份作為交易買方，完成了4筆收購；而在未完成的并購事件中，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方中，知名房企顯現(xiàn)了身影，比如中國中冶、北京萬科以及萬通地產(chǎn)等，但其轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的交易金額并不高，屬于微調(diào)性交易，而交易買方則為融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)等標桿房企。

　　這意味著小型地產(chǎn)公司為了生存將不斷攀上“高枝”，而銀行的“橄欖枝”將會更為傾斜地投向大型開發(fā)商，從而加速房地產(chǎn)市場兩極化，“強者恒強”的競爭格局正在形成。

　　樓市步入“白銀時代”

　　房企多元化轉(zhuǎn)型突圍

　　2014年，樓市步入了“白銀時代”，這句話源于萬科總裁郁亮。他表示，“黃金時代”如少年青春期，而步入“白銀時代”即進入壯年期，行業(yè)將會更加成熟。但“白銀時代”跟“黃金時代”相比，毛利下降，競爭壓力大，庫存壓力大，地價高。

　　2014年，房地產(chǎn)行業(yè)確實受到了打擊，從多數(shù)房企無法完成年度銷售目標就可以折射出開發(fā)商的日子遠不如過去了。不過，從房地產(chǎn)投資增速來看，房企依然可以在“白銀時代”中尋找“黃金”盈利點，而這些新的利潤增長點來自多元化布局轉(zhuǎn)型。同時，這也是“經(jīng)濟新常態(tài)”下，房地產(chǎn)企業(yè)的新戰(zhàn)術(shù)。

　　從數(shù)據(jù)方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)今年面臨的環(huán)境確實不樂觀。不過，有的時候，或許部分業(yè)內(nèi)人士確實沒有好好算算賬。萬科是這樣算賬的，2013年，全國房地產(chǎn)有8萬億元銷售額，未來如果每年增長5%，10年后，13萬億元；若略微樂觀一些，年均如果增7%，10年后就是15萬億元。即使銷售面積不增加，房價正常上漲，碰到天花板還有一倍的市場空間。

　　因此，郁亮說：“相信白銀時代依然是貴金屬的時代，當下并沒有來到青銅時代，更沒有來到黑鐵時代，我們還遠遠沒到爛鉛時代，所以還有足夠的時代等著我們?！?

　　事實上，房地產(chǎn)投資增速雖然在下滑，但房地產(chǎn)市場這塊蛋糕依然讓開發(fā)商勁頭十足地爭搶，因為可以創(chuàng)新，可以調(diào)整業(yè)務(wù)布局結(jié)構(gòu)，可以優(yōu)化資產(chǎn)配置，還可以轉(zhuǎn)型。

　　換句話說，當企業(yè)利潤率下行、規(guī)?；_到一定階段時，房地產(chǎn)企業(yè)勢必會面臨多元化轉(zhuǎn)型問題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)進入“白銀時代”的大背景下，多元化布局無疑將是挖掘“黃金”的關(guān)鍵點。

　　于是，我們看到，萬科從專注住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向“城鎮(zhèn)化配套運營商”，將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多元化領(lǐng)域，希望拓展產(chǎn)品線，分散政策風險；綠地集團從“地產(chǎn)開發(fā)商”向“綜合地產(chǎn)全程運營商”轉(zhuǎn)型，從中國市場向全球市場轉(zhuǎn)型布局；世茂集團建立云平臺，轉(zhuǎn)型為生活方式服務(wù)商……

　　事實上，除了在地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)向更為細分的縱向市場轉(zhuǎn)型外，不少房企也在嘗試橫向轉(zhuǎn)型。萬達擁有萬達商業(yè)地產(chǎn)和萬達院線兩家上市公司；恒大地產(chǎn)的多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)涉及農(nóng)業(yè)、礦泉水、體育、甚至光伏等領(lǐng)域。

　　從當前競爭格局來看，地產(chǎn)行業(yè)暫時還能以規(guī)模定地位，但競爭格局已經(jīng)開始發(fā)生潛在變化，即地產(chǎn)企業(yè)開始找尋或者已經(jīng)選定且準備深耕或橫或縱的多元化方向，這些方向的業(yè)務(wù)布局將決定其未來在行業(yè)中的地位。

　　我們可以暫時假設(shè)一下，用不了一年時間，房地產(chǎn)市場對“老大”的定位標準可能會變得更加多元化，呈現(xiàn)出多個領(lǐng)域的“老大”，并且單個房企很難在多個領(lǐng)域同時做“老大”。