中信證券聯(lián)合蘇寧云商創(chuàng)設(shè)的一款房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)產(chǎn)品正向部分投資者啟動路演。這款產(chǎn)品計劃募資規(guī)模達44億元。該產(chǎn)品的設(shè)計為，以蘇寧11家門店為基礎(chǔ)，通過私募基金持有這些物業(yè)后，把私募資金的份額作為基礎(chǔ)資產(chǎn)來設(shè)立資產(chǎn)支持證券。

　　公布的數(shù)據(jù)來看，該項計劃的規(guī)模接近44億元，其中A類證券規(guī)模約為20.85億元，期限為18年，每3年開放申購/回售，預期收益率約為7.0%-8.5%。B類證券規(guī)模約為23.1億元，期限為3+1年，該類資產(chǎn)的收益是固定+浮動收益，固定部分約為8.0%-9.5%。

　　從該項計劃的設(shè)立規(guī)則來看。華夏資本是計劃管理人，設(shè)立并管理該專項計劃。投資者可以通過華夏資本認購后，成為專項計劃資產(chǎn)支持證券持有人。

　　此前，中信證券也發(fā)行過REITs產(chǎn)品---“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”，該產(chǎn)品還在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，也是首個交易所場內(nèi)房地產(chǎn)投資基金。REITs其實就是房地產(chǎn)投資基金，特點是不僅具有穩(wěn)定的股息率，還可以獲得一定的資本利得，被認為是商業(yè)地產(chǎn)最好的出路和20世紀最重要的金融創(chuàng)新之一。在歐美日等發(fā)達國際市場較為盛行，今年以來，QDII基金中排名前三的均是房地產(chǎn)信托基金，分別是諾安全球不動產(chǎn)，廣發(fā)美國房地產(chǎn)和鵬華美國房地產(chǎn)，收益均超過了20%。而在國內(nèi)，REITs發(fā)展則較為緩慢，居民從房地產(chǎn)市場獲得的收益有限，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金無法從中抽離，資金使用效率偏低。據(jù)蘇寧云商稱，蘇寧將實現(xiàn)超過13億元的稅后凈收益，并且能降低其資產(chǎn)負債率、改善各項財務(wù)指標，實現(xiàn)現(xiàn)金流入，增加營運資金?？梢奟EITs的發(fā)展不僅有利于普通投資者分享房地產(chǎn)市場的收益，也有利于相關(guān)企業(yè)提高企業(yè)運行效率。

　　主流的觀點表示，作為目前居民財富最主要的沉淀池，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的價值已經(jīng)很低了。與去年9月份相比今年9月房價總體下跌了1.3%；今年9月份被調(diào)查的70個城市中69個城市房價較上個月出現(xiàn)了下跌，今年8月份70個被調(diào)查城市中68個城市的新房價格出現(xiàn)下跌，而7月份房價下跌城市數(shù)目則是64個。可以看到，在持續(xù)多年的持續(xù)上漲之后房價已經(jīng)面臨長期拐點，即使未來房價不出現(xiàn)大幅下跌，但上漲顯然已經(jīng)缺乏資金基礎(chǔ)，可以說房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)迎來了一個10年景氣上升周期后的長周期下行階段。

　　但是與這種形勢相反的是，幾大一線城市的房地產(chǎn)將依然擁有投資潛力，但是囿于資金量過大，將不是普通百姓可以參與的。未來百姓參與地產(chǎn)投資將主要通過REITs實現(xiàn)，是由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，具備很大的發(fā)展空間，值得關(guān)注。