高端項目華潤萬橡府在開盤近3個月后轉簽達到90%，業(yè)界人士稱這是不錯的業(yè)績，因為高端盤受購房者資格審核、資金籌措等的影響，轉簽時間遠比普通住宅長。

　　9月底，西三環(huán)外京投銀泰琨御府再次開盤，120套房源認購超過70%，認購額約8億元。此前該樓盤8月中旬首次開盤，當日認購超過95%，認購金額達到24億元。

　　今年下半年，從7月華潤萬橡府開盤“日光”，當天認購額超15.9億元以來，不斷有高端項目熱銷的消息傳出，比如琨御府、保利·海德公園。9月13日，海德公園開盤，開發(fā)商披露，128套房源當天認購110多套，認購額達25億元。

　　不過，伴隨著高端住宅熱銷，質疑熱銷的聲音也此起彼伏。萬橡府、海德公園分別曾在8、9月間遭受過對熱銷的質疑。

　　在機構分析人士看來，北京近期明確“高端有調控”的新思路，可能會進一步拉長高端住宅簽約時間，從而也可能使熱銷的高端住宅面臨更多的質疑。

　　那么，究竟哪些因素導致高端住宅熱銷易被質疑呢？

　　 統(tǒng)計口徑有不同

　　業(yè)內人士告訴記者，高端住宅熱銷被質疑，首先是因為開發(fā)商披露數(shù)字和有關機構或媒體統(tǒng)計口徑不一樣。高端住宅熱銷，開發(fā)商在第一時間公布成交數(shù)字，實際都是認購數(shù)字。只要開盤當天買房人交了定金，房源就算成交。而此時，買賣雙方甚至都沒有正式簽約，更沒有進入資格核驗、正式網(wǎng)簽的環(huán)節(jié)。

　　而對高端住宅的有關質疑，一般以市住建委網(wǎng)站上能看到的網(wǎng)簽數(shù)字為依據(jù)。網(wǎng)簽數(shù)字和認購數(shù)字本身是兩個概念，由于從認購到網(wǎng)簽(下稱“轉簽”)所需時間的存在，網(wǎng)簽數(shù)字都是滯后于認購數(shù)字的。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅告訴記者，高端住宅轉簽所需時間比普通住宅長很多。普通住宅一般2-3周就能轉簽，“豪宅就沒準兒了”。

　　購房資格審核拖長

　　據(jù)業(yè)內人士介紹，開盤后，開發(fā)商一般要求認購買房人在一周內提交購房資格審核，市住建委審核期約10個工作日。處于資格審核中的房源在市住建委網(wǎng)站后會顯示“資格審核中”狀態(tài)，不過不列入簽約統(tǒng)計。

　　例如，截至昨天，琨御府9月28日開盤的120套房源，87套房源已經(jīng)處于“資格核驗中”，但尚未顯示出期房簽約統(tǒng)計。

　　但在提交資格審核的過程中，高端住宅買房人容易遇到多樣的問題。華潤萬橡府營銷負責人秦江曾列舉提交資格核驗會遇到的情況，諸如需要賣掉一套房完成過戶才擁有購房資格的、單位為個人辦理工作居住證才具備購房資格的、夫妻雙方需要離婚讓一方具備購買資格的，等等。資格審核期的拖長無疑都將影響轉簽速度。

　　然而，和普通住宅擁有龐大的購房群體、容易有備選客戶不同，高端住宅購房群體有限，開發(fā)商更珍惜客戶資源。普通住宅一個買房人沒資格，開發(fā)商可以要求買房人退房，讓其他買房人遞補；高端住宅沒有足夠的候補選房人，因此往往選擇等待買房人解決好資格問題。

　　保利地產(chǎn)北京公司也曾對媒體表示，在北京嚴格的限購政策下，高端樓盤資料提交審核都需要較長時間，這是普遍現(xiàn)象。網(wǎng)上審核數(shù)據(jù)是隨時變動的，不能直接用來判斷實際銷售情況。

　　資金也影響轉簽速度

　　除購房資格外，資金也是影響高端住宅網(wǎng)簽速度的一大障礙。資格審核通過后，開發(fā)商需要和買房人簽訂正式預售合同，此時買房人就需要交齊首付款。對于千萬級的高端項目來說，買房人通常是第二次購房，首付70%，所需資金總額也很大。許多買房人往往需要更長的籌款期，開發(fā)商通常也會在這個階段等待買房人湊齊首付再完成網(wǎng)簽。

　　郭毅還表示，市場好的時候，轉簽速度快；市場差，高端項目轉簽周期略有拉長也是正常的。對于類似華潤萬橡府這樣的項目，開盤不到3個月轉簽達到90%的水平，已經(jīng)是很不錯的業(yè)績了。

　　北京一高端樓盤營銷總監(jiān)還告訴記者，高端樓盤購房人中也有很多“關系戶”。關系戶因為種種原因，拖長已認購房源的轉簽周期，開發(fā)商往往也只能是等著。這也就導致很多已認購房源事實上已經(jīng)成交，但網(wǎng)上還顯示為“可售”狀態(tài)。

　　

　　9月底琨御府二期推出120套房源，目前已有87套處于資格核驗狀態(tài)。資料圖片

　　觀察

　　稀缺價值支撐高端住宅實際業(yè)績

　　“開盤確實‘日光’，現(xiàn)在僅有一套資格審核沒過的退房?！弊蛱?，記者以買房人名義致電華潤萬橡府，售樓員這樣告訴記者，7月開盤180套房源當天銷售完畢，后來因為原來買房人資格審核未通過，出現(xiàn)了極少量的退房。現(xiàn)在僅有一套185平方米的房源可售。

　　在業(yè)內人士看來，諸如萬橡府、琨御府、海德公園這樣的高端項目，都處在城市核心區(qū)，區(qū)域供應量少，加上產(chǎn)品本身優(yōu)勢，多樣的稀缺價值支持了項目銷售業(yè)績。

　　琨御府相關負責人告訴記者，8月中旬首期開盤，9月底二期開盤，但由于首期開盤簽約等工作，二期開盤實際蓄客期只有兩周。取得70%的認購率也體現(xiàn)出項目價值受到買房人認可。與此同時，相對于首期7萬元/平方米的價格，二期開盤價格還有所上浮，接近了73000元/平方米的取證價格。

　　與此可以印證的是，市住建委網(wǎng)站已經(jīng)顯示出，琨御府二期120套房源中，已經(jīng)有87套處于資格核驗狀態(tài)。

　　 第三視角

　　也有開發(fā)商造熱銷噱頭

　　雖然高端樓盤熱銷不乏貨真價實的例子，類似一些樓盤的高轉簽率就證明了自己熱銷非虛；但北京樓市仍然存在人為營造的熱銷。綜合業(yè)內人士說法，高端住宅營造熱銷可以在很多環(huán)節(jié)上做文章。

　　在開盤前，不少樓盤都會進行排號蓄客，這個過程中，有的開發(fā)商就會留號。這種“留號”一方面會增加名義上的蓄客量，另一方面有助于后期安插關系戶。

　　在開盤時間上，部分高端項目取得預售證之后，并沒有按照規(guī)定的3天期限開盤，往往會拖較長時間，進一步積累客戶。

　　比較常見的還有開發(fā)商“小量多推”。相對于一些樓盤一次性推出取證房源贏得的熱銷，一些樓盤熱銷成色就要打折扣?！巴瑯邮歉叨吮P，一次推40套日光，和一次推200套日光，能一樣嗎？”但司空見慣的是，許多樓盤會壓縮單次推盤量，保持多次熱銷帶來的市場關注度。

　　還有的高端樓盤營銷中會有“自產(chǎn)自銷”的做法，通過內部人士或者關聯(lián)機構先購房，做出銷售業(yè)績，然后再退房。還有的項目在銷售現(xiàn)場都會展示銷控板，但買房人能看到的銷控板，與銷售員手里的紙面銷控表并不一樣。

　　在業(yè)內人士看來，所有樓盤營銷都要避免前期就被戴上“滯銷”“冷清”的帽子，特別是在大勢溫度不高的情況，部分樓盤要想保持“熱銷”就“另辟蹊徑”了。

　　 市場前景

　　調控思路變 高端盤將“受寒”

　　北京對高端樓市的總體思路從“有控制”演變?yōu)椤坝姓{控”，高端項目去化依然成問題

　　日前，北京市政府常務會議上明確，將繼續(xù)調控高端市場，“加大稅收、信貸調控力度，實行嚴格的限購政策”，這對于高端市場而言，顯然不算是一個好消息。

　　相比信貸政策的“暖風”，高端市場有調控的思路，從長期來看將使北京高端樓盤“受寒”。

　　高端項目推盤提速

　　北京對于高端市場的定調歷經(jīng)變化，從“有市場”到后來的“有控制”，最終演變?yōu)椤坝姓{控”。

　　“高端市場有調控的思路，對于地價較高的項目而言，可能壓力會更大?！本┍蹦掣叨隧椖繝I銷負責人表示。近期，北京不少高端項目已經(jīng)“聞風而動”。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，一個多月來，北京樓市共有保利海德公園、臻園、京投銀泰·琨御府等5個高端項目入市，累計向市場新增1047套房源，與上半年高端住宅的總供應量幾近持平。根據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月至今(8.1-10.8)，北京樓市單價超過5萬元的公寓豪宅共成交424套，均價為67373元/平方米，總金額達48.18億，與去年同期的486套、均價63398元/平方米相比，總體呈現(xiàn)出量跌價漲的趨勢。

　　 去化率仍是房企之憂

　　接受記者采訪的多名高端項目負責人，對于市場后期都表示出或多或少的擔憂。

　　“9月份的任務基本完成了，但已經(jīng)感覺到相當吃力，如果后期相關政策不能有力支持需求端的釋放，成交情況就很難想象了?！蹦成鲜蟹科笙嚓P負責人綜合“金九”高端項目的情況坦言，雖然普通的調控政策對于高端客群的影響相對較小，但部分群體需要“賣舊”騰退出購房資格后才能“買新”，這無疑將拉長項目成交的周期。

　　在多數(shù)業(yè)內入市看來，北京限購政策繼續(xù)執(zhí)行，高端市場的“緊箍咒”就沒有實質性改變。亞豪機構市場部總監(jiān)郭毅表示，4萬-6萬元/平方米的中高端項目的銷售將會繼續(xù)放緩，庫存壓力也會進一步加大。

　　而對于此前坊間流傳“高端有限度放開限購”的傳聞，多數(shù)項目已不抱有太多希望。

　　“今年肯定是沒戲?！本〇|某老牌高端項目負責人告訴記者，目前項目正在取證，感覺對于價格的限制不像年初那般“風聲鶴唳”，但限購持續(xù)，項目去化將依然成問題。

　　高價地項目難覓入市時機

　　郭毅表示：“目前已知的近期幾個熱銷項目，或是開發(fā)商的降價推盤策略起效，或是真正擁有稀缺地段資源，除此之外，還有更多的高端項目，蓄客和銷售情況并不好?！?/p>

　　研究人士認為，比如海德公園、琨御府、華潤萬橡府等的熱銷僅是個案，并不能代表整個高端市場。限購政策的繼續(xù)執(zhí)行，實際上鎖定了未來豪宅市場的需求量。那么，2013年一些“被豪宅”的地塊，包括位于夏家胡同、西局、東壩等的高價地，將可能由于市場及定價的風險，無法在今年甚至明年尋找到合理的時機入市。

　　 樓盤探訪

　　譽天下

　　新組團溫榆府月內推出

　　日前，記者從位于中央別墅區(qū)的長實·譽天下項目了解到，10月中下旬，譽天下新組團“溫榆府”將在北京藍色港灣開啟兩場路演活動。溫榆府首批房源預計將在年內亮相。

　　長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威透露，今年，譽天下“瑞景花苑”組團推出180套房源，已售超過120套，銷售金額約13億元。七成左右的去化率也符合項目預期。年內消化掉前期剩余約60套房源應比較樂觀。溫榆府首批推盤量則將靈活掌握。

　　對于當下別墅等高端產(chǎn)品面臨的市場狀況，郭子威認為還有待觀察。別墅購買人群受限購影響還是比較大，信貸新政帶給別墅市場的利好似乎“不夠直接”。

　　據(jù)介紹，溫榆府定價還會繼續(xù)譽天下以往平穩(wěn)略漲的策略，或上浮3%-5%。開發(fā)商解釋，支撐這種價格上浮的，是譽天下入市多年來的品牌價值、溫榆府組團品質提升等因素。相對于前期房源，溫榆府組團位置上更靠近溫榆河，最近距離不超過300米；內部細節(jié)上，裝修用材、電器品牌也會有相應提升。

　　泛海國際

　　時隔5年二期始入市

　　時隔5年，位于東四環(huán)朝陽公園橋東側的泛海國際二期正式入市，這也是朝陽公園板塊供應停滯多年后新增的稀缺產(chǎn)品。根據(jù)北京市住建委公開數(shù)據(jù)顯示，該項目二期房源已于10月1日取得預售許可證，即將推出的是泛海世家的8、9#樓，共80套，預計10月18日開盤銷售，戶型為366、460平方米的大戶型，精裝修，均價為9.5萬元/平方米。另據(jù)悉，二期的泛海容郡部分，預計近期也將推出，戶型面積為203平方米，均價為7.5萬元/平米，預計2016年交房，全部為精裝修。

　　據(jù)泛海國際北京營銷管理中心副總經(jīng)理陳浩宇介紹，從樣板間亮相以來，預約前往參觀的意向客戶數(shù)字一直在增長。由于項目地塊的稀缺性，對于二期產(chǎn)品的去化率并不擔心。據(jù)他透露，泛海國際項目整體仍有土地儲備，未來仍將以打造高端品質項目為主。