“以現(xiàn)在深圳人的平均收入水平來說，房價(jià)顯然與供房能力脫節(jié)。”在深圳居住多年的阿明(化名)對《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，本來自己也想買一套自住，然而這次房價(jià)暴升出乎他的意料。

　　事實(shí)上，早在去年深圳的房價(jià)就經(jīng)歷了一輪瘋狂的上漲，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2016年2月，深圳新建商品住宅的價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲3.6%，同比上漲57.8%，這是深圳連續(xù)第15個月領(lǐng)漲全國。按照深圳規(guī)劃國土委最新統(tǒng)計(jì)，2016年2月，深圳新房成交均價(jià)已達(dá)4.81萬元/平方米，同比增逾70%。另據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測，同期二手房成交均價(jià)達(dá)5.26萬元/平方米。

　　樓市高燒不退，政府連夜出臺政策，在這一系列現(xiàn)象背后紛紛引起質(zhì)疑，深圳樓市為何高燒不退？房價(jià)過度上漲是否會對這座創(chuàng)業(yè)之都帶來影響？

　　投資性購房比例超四成

　　近日，深圳市政府辦公廳出臺了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，其中非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年。同時，近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例由最低三成提高到四成。

　　《意見》中還規(guī)定，本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)限購2套住房；能提供自購房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

　　事實(shí)上，為了遏制樓市出現(xiàn)“高燒”，上海、南京和武漢等一二線城市也密集出臺了房地產(chǎn)新政。上海提高了外地人的購房門檻，非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。武漢首套房公積金貸款最高額度由60萬元下調(diào)至50萬元。南京近日也明確要求，加強(qiáng)對個人住房貸款首付資金來源的審查。對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支持對象。

　　值得一提的是，在一線城市當(dāng)中，北京、廣州未有跟進(jìn)。上?？胺Q史上最嚴(yán)調(diào)控，而深圳限購政策更是規(guī)定即日起實(shí)施，目的是擠掉購房“真空期“。深圳政府這次調(diào)控為何下手如此之快？

　　合富輝煌深圳公司市場研究部報(bào)告表明，從政策層面看，此次控制是對房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定的保障，社保一改三在于控制投機(jī)需求，短期會影響消費(fèi)者購買信心，加重市場觀望情緒。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒指出，根據(jù)其調(diào)研，深圳投資性購房的比例從此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。

　　“新進(jìn)入市場的投資客呈現(xiàn)收入不穩(wěn)定、支付能力不足、跟風(fēng)炒作等特征，這是去年四季度二手住房價(jià)格比三季度上漲20%，新房均價(jià)由每平方米3.5萬元上漲到4萬元以上的主要因素，也是市場存在很大不確定風(fēng)險(xiǎn)、樓市泡沫與危機(jī)泛起的重要因素?！蓖蹁h表示。

　　面對高房價(jià)，深圳市委書記馬興瑞曾表示絕對不會袖手旁觀。他強(qiáng)調(diào)，“深圳將從調(diào)節(jié)土地供應(yīng)、加大保障性住房建設(shè)、制定相關(guān)政策打擊惡意炒房等方面，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！?/p>

　　值得注意的是，深圳并未呈現(xiàn)量價(jià)同步上漲的態(tài)勢，據(jù)合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，最近一周，商品住宅成交量環(huán)比小幅上漲，但相較2015年四季度的周成交約1400套的高位水平有明顯回落。分析指出，主要是由于2月之后銷售低迷、客戶對政策調(diào)控預(yù)期以及新政落地對新房市場熱度的打壓，客戶觀望情緒持續(xù)。

　　一邊廂是持續(xù)高漲的房價(jià)，另一邊廂是明顯回落的成交量，市場在高漲的熱情底下彌漫著厚重的觀望情緒，那高房價(jià)到底因何而起？

　　機(jī)構(gòu)指金融杠桿推高房價(jià)

　　近日，廣東省房協(xié)發(fā)布的《2016廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書》(以下簡稱《藍(lán)皮書》)指出，主要原因是由于濫用金融杠桿推高深圳房價(jià)。

　　針對深圳房價(jià)，《藍(lán)皮書》發(fā)出預(yù)警，認(rèn)為深圳房價(jià)飆升與金融過度支持密不可分，包括各類商業(yè)銀行、貸款公司、電商平臺提供的各類商品住宅抵押貸款大量增加，金融杠桿被濫用，使得成交物業(yè)總價(jià)節(jié)節(jié)攀升，結(jié)果是“剛需”被拋離樓市基本面，而投資客在市場里擊鼓傳花，這一現(xiàn)象應(yīng)該引起有關(guān)部門高度重視。

　　上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院教授嚴(yán)弘看來，這種場外配資實(shí)際上影響到整個房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)控制的機(jī)制，使得一些沒有償還能力的人也來參與投機(jī)，就造成了很高的杠桿率，造成房地產(chǎn)市場的混亂局面。

　　針對這些現(xiàn)象，今年全國兩會期間，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示將對中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺合作開展的“首付貸”金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理和整頓。住建部在3月15日舉行的新聞發(fā)布會上也再次重申，“首付貸”是不可以的，住建部將配合人民銀行做好這項(xiàng)專項(xiàng)整治。

　　另一方面，知名房地產(chǎn)專家韓世同指出，投機(jī)性炒房并非房價(jià)上漲的單一原因?！吧钲诜績r(jià)其實(shí)去年年初就開始漲了，漲到現(xiàn)在一年時間漲了近百分之五六十?，F(xiàn)在大家好像都把深圳房價(jià)暴漲歸咎于零首付，歸咎于眾籌炒房，但單靠這個零首付和眾籌炒房，樓市也未必能有這么火。”他說道。

　　在韓世同看來，去年6月份以后，連續(xù)3次的雙降，對樓市來講其實(shí)是一劑很猛的“強(qiáng)心劑”，以至于我們現(xiàn)在看到樓市接連暴漲的火爆現(xiàn)象。

　　“限購限貸政策的取消、公積金和商業(yè)貸款等政策的持續(xù)放寬、去庫存措施的即將出臺、地方政府對于房地產(chǎn)扶持力度的加大、購房者看漲情緒的強(qiáng)化，都會促使房價(jià)上漲。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　高房價(jià)致創(chuàng)業(yè)人才流失？

　　“深圳房價(jià)屢創(chuàng)新高，過高的生活成本已經(jīng)成為影響求職者、創(chuàng)業(yè)者在深圳發(fā)展的重要因素?！?嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示。

　　以前文接受記者采訪的阿明為例，他所從事的是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，薪資為稅前1.5萬元/月；扣除個人所得稅及日常生活開支，月結(jié)余1萬元，每年年終獎金相當(dāng)于4個月工資。第一年結(jié)余16萬元。前5年根據(jù)年增長10%計(jì)算，將分別結(jié)余16萬、17.6萬、19.36萬、21.30萬、23.43萬，累計(jì)97.70萬元。女友的月收入為其50%，年終獎為2個月工資，同樣每年增長10%，不吃不喝不買5年累計(jì)64.10萬元。兩人工作5年，總共存款161.8萬元。

　　假如房價(jià)為6萬元/平方米，要買下80平方米的房子，首付比例和各種稅費(fèi)，超過了150萬元。然而這只是比較理想的狀態(tài)，在深圳的流入人口中，有多少這樣的比例呢？

　　在阿明看來，和他情況相當(dāng)?shù)墓ば阶澹谏钲谫I房的壓力很大?！皩τ谠谏钲趶氖?a href="http://app.www.zhonghuixigou.com/stock/cate/detail.php?symbol=400128411" target="_blank" title="互聯(lián)網(wǎng)金融 400128411">互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的年輕人收入已經(jīng)算比較好了，即便如此，要想在這個城市安居，也不是容易的事情?！卑⒚鲗τ浾哒f。

　　對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“深圳房價(jià)上漲，會使得各類創(chuàng)新成本加大。尤其是高房價(jià)下，會使得各類創(chuàng)業(yè)人才的城市居住成本快速上升，進(jìn)而影響了人才的導(dǎo)入。”

　　中國社會科學(xué)院學(xué)部委員呂政曾撰文指出，較高的房價(jià)對建設(shè)創(chuàng)新型國家具有顛覆性的破壞作用，最為重要的一點(diǎn)是會迫使高端科技人才外流。我國的科研機(jī)構(gòu)、企業(yè)工程技術(shù)研發(fā)中心、科技人才等科技資源主要集中在大中城市。大中城市房價(jià)過快上漲，超出了包括科技人員在內(nèi)的工薪階層的購買能力，使他們難以安居。

　　“高房價(jià)帶來的一個明顯影響是，各項(xiàng)成本一路走高。”嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，“住宅市場價(jià)格的上升，也會使得寫字樓等物業(yè)價(jià)格跟隨上漲。這對于創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)來說，將加大辦公等一系列成本，進(jìn)而壓縮了創(chuàng)新的空間，抑制了創(chuàng)新的積極性?！?/p>

　　然而，亦有分析人士表述了不同觀點(diǎn)。其觀點(diǎn)認(rèn)為，傳統(tǒng)的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)往往對物業(yè)依賴較大，而在新的經(jīng)濟(jì)視野中，比如互聯(lián)網(wǎng)時代，粉絲經(jīng)濟(jì)帶來了全新的創(chuàng)意視角，許多創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)是不需要物業(yè)的，需要的反而是更加銳利的創(chuàng)意和資源整合能力。

　　同時，其觀點(diǎn)也表示，高房價(jià)或許在客觀上將推動著創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的升級。即便如此，高房價(jià)催生的畸高人居成本對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)的損害，依然值得警惕。