央媽的刺激和調(diào)控手段持續(xù)加碼，與此同時(shí)，購(gòu)房者也在降息中直接獲利。隨著本周一央行下調(diào)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率各0.25個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)過(guò)今年第二次降息，住房公積金貸款利率跌至歷史最低點(diǎn)。根據(jù)當(dāng)前惠城區(qū)房?jī)r(jià)，在惠城區(qū)買(mǎi)一套120平方米的三房，用公積金貸款，月供最少要2315元。

　　貸款利息連續(xù)下降 房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)

　　本周一降息后，按目前的基準(zhǔn)利率，商業(yè)貸款購(gòu)房利率為5.65%，住房公積金利率貸款利率為3 .75%，從最近20次房貸利率變化來(lái)看，已雙雙跌破2009年歷史最寬松時(shí)期執(zhí)行的5.94%與3.87%的最低歷史記錄。

　　盡管近期刺激樓市回暖的利好政策接連出臺(tái)，但庫(kù)存量高企的惠州房?jī)r(jià)仍保持平穩(wěn)狀態(tài)。據(jù)惠州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上月惠城區(qū)(含仲愷)新房成交2048套，成交均價(jià)6034.31元/平方米。貸款利息連續(xù)下降，房?jī)r(jià)卻保持平穩(wěn)，這對(duì)購(gòu)房者而言無(wú)疑是極大利好。

　　從最近市場(chǎng)成交情況看，120平方米左右的改善型購(gòu)房需求已成為市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主力且呈持續(xù)增加趨勢(shì)。如果是在惠城區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套120平方米的三房，按4月份6034.31元/平方米的均價(jià)，總價(jià)為72.4萬(wàn)元，首付三成約22萬(wàn)元，需貸款約50萬(wàn)元。

　　公積金貸款月供比商貸省570 .6元

　　房貸利息降至歷史最低點(diǎn)，購(gòu)房者將獲得多大好處？南都記者為此專門(mén)算了筆賬。如果用商業(yè)貸款，貸30年，等額本息還款方式，每月還款額度為2886.18元。

　　如果用公積金貸款，根據(jù)目前惠州公積金現(xiàn)行政策規(guī)定，個(gè)人貸款額度最高為30萬(wàn)元，夫妻合貸最高為50萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)年限不超過(guò)30年。

　　考慮到個(gè)人貸款額度不足，需要做組合貸，如此一來(lái)，公積金只能貸30萬(wàn)元，剩下20萬(wàn)元做商業(yè)貸款。如此組合，貸款30年，等額本息還款，每月還款額度為2543.82元。

　　因公積金貸款利率明顯低于商業(yè)貸款利率，因此選擇夫妻合貸方式無(wú)疑利息最少，最省錢(qián)。夫妻合貸50萬(wàn)元，貸30年，每月還款額則可低至2315.58元/平方米。月供比商業(yè)貸款少了570 .6元之多，比組合貸款少了228.24元，這也是當(dāng)前在惠城區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套120平方米的三房，利用公積金貸款，理論上可達(dá)到的最低月供額度(平均值)。

　　公積金雖好，不過(guò)惠州的受益人群卻仍有待擴(kuò)大。惠州市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人多次指出，惠州很多企業(yè)，甚至一些大型事業(yè)單位都不給員工繳存公積金，這一方面導(dǎo)致受益群體非常有限；另一方面由于惠州住房公積金個(gè)貸率高達(dá)83%，已逼近85%的警戒線，一旦貸款人數(shù)大幅增加，將有可能導(dǎo)致錢(qián)荒乃至斷貸。

　　房貸利率優(yōu)惠或再等10多天

　　100萬(wàn)總價(jià)的房子月供少100元，業(yè)界稱對(duì)惠州樓市維穩(wěn)有利刺激有限

　　南都訊 記者陳博 降準(zhǔn)余震還未完全消停，降息的重拳已再一次迅猛出擊。半年之內(nèi)央行第三次放“大招”，宣布降息，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5 .1%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至2 .25%。銀行界相關(guān)人士稱，惠州銀行房貸利率的優(yōu)惠滯后10多天或能實(shí)現(xiàn)。地產(chǎn)觀察人士解讀，降息更多是提振市場(chǎng)信心，其心理影響大于實(shí)際成交影響。

　　降息可減輕房企融資壓力

　　惠州一位商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人告訴南都記者，降息政策從昨天起已在惠州各大銀行落地。這次降息也是利率市場(chǎng)化發(fā)展的一個(gè)提示，接下來(lái)惠州銀行的貨幣政策還是以寬松為導(dǎo)向?！澳壳盎葜蓍_(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本相對(duì)較高，利率下調(diào)可減輕房企融資壓力。但房貸利率的優(yōu)惠須等上級(jí)的最終通知，起碼需要滯后10多天?！?/p>

　　降息恐難成惠州樓市強(qiáng)心針

　　上年11月底與今年3月，央行降息的靴子兩度不期而至，但落地到惠州樓市的時(shí)間則相對(duì)滯后。相關(guān)數(shù)據(jù)反饋顯示，降息難以對(duì)成交全面提振帶來(lái)立竿見(jiàn)影的作用，其對(duì)惠州樓市刺激作用有限。

　　惠州地產(chǎn)觀察人士范忠洲認(rèn)為，降息實(shí)際上是金融市場(chǎng)的放松，對(duì)整個(gè)宏觀環(huán)境有積極促進(jìn)作用。降息落實(shí)之后，利率下調(diào)與近期公積金利好政策疊加，將對(duì)惠州樓市產(chǎn)生利好影響。但經(jīng)過(guò)前兩次降息，惠州的成交量?jī)r(jià)仍沒(méi)完全好轉(zhuǎn)，因此降息并不能成為一劑強(qiáng)心針，只是對(duì)樓市起到維穩(wěn)作用，觸動(dòng)客戶的入市心理，其心理影響大于實(shí)際成交影響。

　　“降息要說(shuō)影響很大倒也沒(méi)有，而且本次降息的力度相對(duì)3月份那次要稍弱一點(diǎn)?！贝舐〖瘓F(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)裴杏樞同樣指出，降息更多是提振市場(chǎng)信心，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)都有所降低，兩者的貸款壓力也相應(yīng)減輕。相比改善型客戶，剛需客購(gòu)房者更在乎購(gòu)房支出與未來(lái)利息成本，降息對(duì)他們的觸動(dòng)作用更大，但這種觸動(dòng)不會(huì)一下子爆發(fā)出來(lái)。

　　庫(kù)存高企 開(kāi)發(fā)商提價(jià)空間小

　　裴杏樞同時(shí)表示，惠州樓市供過(guò)于求的矛盾十分突出，開(kāi)發(fā)商提價(jià)空間比較小，不排除部分尾盤(pán)或開(kāi)發(fā)商資金鏈較為寬松，而采取提價(jià)行為，但就整體大環(huán)境而言，提價(jià)的市場(chǎng)因素還未達(dá)到，今年上半年惠州樓市還是以快速出貨為主。

　　以購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)100萬(wàn)元的房子為例，首套房貸款70萬(wàn)元。若以20年償還期、等額本息還款的方式，降息之前，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為5 .90%，購(gòu)房者每月還款金額為4974.72元，20年利息總額約為49.40萬(wàn)元。降息之后，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整為5 .65%，購(gòu)房者月供額為4874 .71元，20年利息總額約為47萬(wàn)元。這意味著，每月月供減少100 .01元，總利息額約減少2.4萬(wàn)元。