2015年上市險(xiǎn)企投資性地產(chǎn)：平安增長(zhǎng)近六成 太保收益率達(dá)9.5% 研究人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市核心地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓需求將繼續(xù)增加，物業(yè)的投資價(jià)值也會(huì)越來(lái)越高，因此，險(xiǎn)資在國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)業(yè)會(huì)呈現(xiàn)聚集的特點(diǎn)

　　平安增長(zhǎng)近六成 太保收益率達(dá)9.5%

　　研究人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市核心地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓需求將繼續(xù)增加，物業(yè)的投資價(jià)值也會(huì)越來(lái)越高，因此，險(xiǎn)資在國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)業(yè)會(huì)呈現(xiàn)聚集的特點(diǎn)

　　無(wú)論是在國(guó)內(nèi)還是在國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)，2015年，險(xiǎn)資都掀起了巨浪。

　　盡管上市險(xiǎn)企的投資策略似乎有所分化：去年，四上市險(xiǎn)企中，中國(guó)平安和新華保險(xiǎn)的投資性地產(chǎn)資產(chǎn)同比增長(zhǎng)，而中國(guó)人壽和中國(guó)太保則下降，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的投資仍在持續(xù)增加。

　　保險(xiǎn)資管人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者稱(chēng)，險(xiǎn)資的投資標(biāo)準(zhǔn)主要有兩個(gè)，一是資金量級(jí)，二是預(yù)期投資回報(bào)率，而房地產(chǎn)投資具有所需資金大、投資收益較穩(wěn)定的特點(diǎn)，因此成為險(xiǎn)資青睞的對(duì)象。另外，不少保險(xiǎn)公司出于集團(tuán)戰(zhàn)略布局的考慮，也在投資地產(chǎn)行業(yè)。

　　從收益情況看，中國(guó)太保2015年年報(bào)披露，從集團(tuán)合并總投資收益率來(lái)看，“投資性房地產(chǎn)為9.5%，同比上漲了1.4個(gè)百分點(diǎn)?！?多位研究人士對(duì)記者稱(chēng)，險(xiǎn)資投資地產(chǎn)的收益率可重點(diǎn)參考寫(xiě)字樓的租金變化以及公允價(jià)值變化。

　　 險(xiǎn)資投資地產(chǎn)超6000億元

　　根據(jù)中國(guó)平安披露的2015年年報(bào)，截至2015年12月31日，中國(guó)平安的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為275.09億元，同比增加了58.4%。該公司表示，這是由于“該類(lèi)投資增加”所致。

　　事實(shí)上，中國(guó)平安早已開(kāi)始在地產(chǎn)界攻城略地。通過(guò)集團(tuán)內(nèi)部的資源整合，平安好房2015年業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)金融平臺(tái)規(guī)劃逐步清晰，與世茂、雨潤(rùn)、碧桂園等數(shù)十家大型開(kāi)發(fā)商建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過(guò)平安好房平臺(tái)實(shí)現(xiàn)的新房房產(chǎn)成交規(guī)模超過(guò)1500億元。

　　其他險(xiǎn)企方面，新華保險(xiǎn)截至去年年底的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為21.77億元，同比增長(zhǎng)了30.8%?！爸饕蚴?015年公司將部分房屋及建筑物由自用改為出租，同時(shí)部分在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)?！毙氯A保險(xiǎn)在年報(bào)中解釋道。其中，在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)的原值為3.87億元。

　　與中國(guó)平安和新華保險(xiǎn)投資性房地產(chǎn)增長(zhǎng)的情況不同，中國(guó)人壽和中國(guó)太保2015年的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)同比有所下降。

　　其中，中國(guó)人壽的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)截至去年年底為12.37億元，同比下降了3.6%，在總投資資產(chǎn)中占比為0.05%。“主要原因是投資性房地產(chǎn)折舊的影響?！敝袊?guó)人壽解釋稱(chēng)。

　　此外，中國(guó)太保年報(bào)顯示，截至去年年底，其投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為63.44億元，同比下降了3.3%，在總投資資產(chǎn)中占比為0.7%。

　　以上數(shù)據(jù)顯示，上市險(xiǎn)企對(duì)地產(chǎn)投資的態(tài)度呈現(xiàn)出一定的分化。但業(yè)內(nèi)人士指出，從行業(yè)整體來(lái)看，地產(chǎn)投資是險(xiǎn)資非常青睞的對(duì)象。

　　根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)近日披露的《2015年中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理發(fā)展報(bào)告》，截至2015年年底，保險(xiǎn)資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為921.60億元，占比0.82%。不過(guò)，從保險(xiǎn)資金涉足地產(chǎn)投資的總額來(lái)看，應(yīng)該要遠(yuǎn)高于這一數(shù)字。五合智庫(kù)策劃總監(jiān)馮愛(ài)國(guó)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，即使用最保守的方式估計(jì)，投資到地產(chǎn)領(lǐng)域的險(xiǎn)資至少超過(guò)6000億元。

　　“新增保險(xiǎn)資金這么多，我們必須找到有效的投資渠道，判斷標(biāo)準(zhǔn)主要有兩個(gè)，一是資金量級(jí)，二是預(yù)期投資回報(bào)率。”某保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者稱(chēng)，盡管有的項(xiàng)目預(yù)期回報(bào)率不錯(cuò)，但資金量太小，對(duì)于險(xiǎn)資而言，成本消耗太大，也并非理想的投資標(biāo)的。而房地產(chǎn)投資則具有所需資金大、投資收益較穩(wěn)定的特點(diǎn)，成為險(xiǎn)資青睞的對(duì)象。

　　該負(fù)責(zé)人表示，另外還有一個(gè)重要原因是，不少保險(xiǎn)公司已經(jīng)或正在向綜合金融集團(tuán)的方向發(fā)展，投資地產(chǎn)行業(yè)也是出于集團(tuán)戰(zhàn)略布局的考慮，地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以與保險(xiǎn)主業(yè)相互呼應(yīng)，泰康人壽、合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)的投資就是如此。

　　 北上廣甲級(jí)辦公樓租金看漲

　　險(xiǎn)資投資地產(chǎn)的收益情況如何？對(duì)2015年投資地產(chǎn)的收益率情況，多數(shù)險(xiǎn)企并未在年報(bào)中公開(kāi)披露，僅中國(guó)太保披露了一項(xiàng)：2015年，從集團(tuán)合并總投資收益率來(lái)看，“投資性房地產(chǎn)為9.5%，同比上漲了1.4個(gè)百分點(diǎn)。”

　　對(duì)這一收益率水平，馮愛(ài)國(guó)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，若這一投資主要是寫(xiě)字樓，且按照市場(chǎng)租金價(jià)格與成本之比來(lái)計(jì)算，屬于相當(dāng)高的水平。據(jù)他介紹，目前上海核心地段甲級(jí)寫(xiě)字樓的年收益率約為6%。

　　從目前的情況來(lái)看，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的類(lèi)型大多集中在商業(yè)寫(xiě)字樓領(lǐng)域，在商品住宅及土地開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的涉足較少，因此，投資收益情況可重點(diǎn)參考寫(xiě)字樓的租金變化。

　　“租金走勢(shì)是看一項(xiàng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資收益的重要參考因素之一?！敝倭柯?lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從租金走勢(shì)來(lái)看，一線(xiàn)城市的供需增長(zhǎng)幅度較一致，租金水平仍然保持上漲趨勢(shì)，但部分二三線(xiàn)城市的租金卻有所下跌。該公司研究數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，北京、上海和廣州的甲級(jí)辦公樓租金與同質(zhì)辦公樓租金環(huán)比分別增長(zhǎng)了1.1%、2.6%和1.9%；成都、鄭州則分別下降了2.0%和6.7%。

　　除了租金水平，公允價(jià)值也可作為險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)收益的一項(xiàng)參考。記者發(fā)現(xiàn)，險(xiǎn)企對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)算一般采用或參照第三方機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果。新華保險(xiǎn)表示，根據(jù)仲量聯(lián)行西門(mén)公司發(fā)布的資產(chǎn)估值報(bào)告，去年年底，其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為32.08億元，同比上漲了12.8%。中國(guó)太保去年年底投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值約為39.33億元，同比上漲了1.7%。中國(guó)平安去年年底投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為504.53億元(包括房屋及土地使用權(quán))，同比增長(zhǎng)了50.7%。

　　除了在國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)投資，2015年，險(xiǎn)資在海外的地產(chǎn)投資也明顯增加。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年底，險(xiǎn)資在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)投資額已達(dá)近60億美元。

　　從投資回報(bào)水平來(lái)看，第一太平戴維斯近日發(fā)布的報(bào)告指出，2015年，美國(guó)、歐洲與亞洲市場(chǎng)的寫(xiě)字樓投資收益率基本與前期持平。紐約、洛杉磯西區(qū)和舊金山的寫(xiě)字樓投資收益率有所收窄，分別為4.0%、4.49%與4.57%；香港地區(qū)與倫敦的寫(xiě)字樓投資回報(bào)率分別為2.57%與3.18%。

　　馮愛(ài)國(guó)認(rèn)為，險(xiǎn)資的海外地產(chǎn)投資集中在發(fā)達(dá)國(guó)家的核心城市，并且投資標(biāo)的一般是地標(biāo)性建筑，整體來(lái)看，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。而在國(guó)內(nèi)，他表示，一線(xiàn)城市核心地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓需求還將繼續(xù)增加，物業(yè)的投資價(jià)值也會(huì)越來(lái)越高，因此，險(xiǎn)資在國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)業(yè)會(huì)呈現(xiàn)聚集的特點(diǎn)。