6月26日，一款名為鵬華前海萬科的REITs發(fā)行，這是國內(nèi)首只公募REITs產(chǎn)品。

　　去年以來，包括中信的專項資產(chǎn)管理計劃、蘇寧云創(chuàng)私募REITs兩款私募REITs的誕生，但嚴格來說，這兩款產(chǎn)品并非真正的REITs，按照業(yè)內(nèi)人士的說法是“準(zhǔn)REITs”，而公募REITs的誕生可以說又將中國REITs向前推進了一步。

　　一個問題在于，目前國內(nèi)尚無REITs的相關(guān)政策法規(guī)，這也為后續(xù)公募REITs批量推出蒙上了一絲不確定性?！霸跊]有大制度框架的前提下，我們推出的這些產(chǎn)品可以說是漸進式的突破，目標(biāo)是更加靠近真正的REITs?！苯眨袊鳵EITs聯(lián)盟秘書長王剛在前海公募REITs金融創(chuàng)新高峰論壇上說。

　　REITs漸進之路

　　東方證券資產(chǎn)管理公司副總經(jīng)理周代希曾就職于深交所，曾專注于資產(chǎn)證券化和REITs的產(chǎn)品業(yè)務(wù)創(chuàng)新工作，當(dāng)回憶REITs在國內(nèi)的發(fā)展之路時深有感觸。

　　“從2003年起，深交所就開始了專門針對REITs相關(guān)交易結(jié)構(gòu)層面的梳理和研究，并形成了研究報告，2006年，深交所已準(zhǔn)備了相關(guān)項目，但此后并沒有落地。2008、2009年，證監(jiān)會組織REITs的相關(guān)規(guī)則起草工作?！彼f，但制度先行在當(dāng)時確實遇到了一些障礙，所以，產(chǎn)品先行的思路就提上日程。

　　其實，REITs說白了就是把中小投資人的資金匯集到一塊兒去投資優(yōu)質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品。

　　在美國，REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的類別五彩繽紛，有酒店、寫字樓、公寓、政府大樓、自助式倉儲等，甚至連監(jiān)獄都能做成REITs，原則上來說，可以產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè)都可以拿來做REITs。

　　與此同時，一線城市核心地段的商業(yè)物業(yè)往往控制在一家REITs的手中，由此，REITs在商業(yè)物業(yè)的租金上具有較大的話語權(quán)，從而對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)帶來重構(gòu)，在中國，這會帶來何種影響還不得而知。

　　可以看到的是，目前國內(nèi)對于REITs的探路是漸進式的，即使此次推出的公募REITs產(chǎn)品也曾經(jīng)歷諸多波折，該REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是位于深圳前海的萬科企業(yè)公館的資金收益權(quán)，該物業(yè)在前海具有先發(fā)優(yōu)勢，目前出租率達到100%。

　　另外，該REITs讓渡給投資人的是萬科企業(yè)公館的整個租金收入，但是作為一個持有型物業(yè)的運營方來說，在實際運營過程中必然產(chǎn)生運營成本。這就意味著所有為了提升租金、提升整個項目的經(jīng)營品質(zhì)所發(fā)生的成本，甚至附著在租金上稅費的增加都必須由萬科承擔(dān)。

　　“在這款產(chǎn)品中，我們和萬科做了一個約定，我們不承擔(dān)稅收，因為我們不是納稅主體，又不能幫投資人代收代繳?！?a href="http://app.www.zhonghuixigou.com/fund/company.php?id=00000003" target="_blank" title="鵬華基金 00000003">鵬華基金國際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理助理尤柏年接受本報采訪時說。

　　“這在我們內(nèi)部也有很多的爭議?！鄙钲谌f科財務(wù)總監(jiān)劉波說，還是希望未來REITs能向不動產(chǎn)的凈收益延伸，從而形成經(jīng)營收入和投入的良性互動，“這樣我們運營團隊會更有動力做好這個項目的收益提升?！彼f。

　　四大難題待解

　　事實上，這也是此款產(chǎn)品并非真正REITs的一個體現(xiàn)，試點無法成為此后的常態(tài)。

　　在美國，REITs結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵優(yōu)勢在于可以避免雙重納稅，即REITs能夠從其稅前凈收益中減去其支付給持有人的所有股息，因此，如果REITs將應(yīng)稅收入全部支付給份額持有人的話，將無須繳納公司稅。

　　“REITs主要是用來投資商業(yè)地產(chǎn)的，商業(yè)地產(chǎn)大的來源就是開發(fā)商，但是開發(fā)商要把他的商業(yè)物業(yè)打包做REITs，實際上是先要經(jīng)過重組的巨大的一筆稅收。”王剛說。

　　除了能夠體現(xiàn)REITs優(yōu)勢的稅收政策以外，上升到整個REITs的制度框架設(shè)計，必將是REITs在國內(nèi)能否大規(guī)模鋪開的關(guān)鍵。

　　相比于私募REITs，公募REITs的一個重要特征在于，個人投資者進場了，盡管這會為場內(nèi)交易的REITs帶來更高的流動性，但也帶來了更多的訴求，比如投資收益、風(fēng)險控制以及投資者利益保護等。

　　投資者傾向的是何種投資標(biāo)的，當(dāng)然是高收益又安全的。投資收益也是中國版REITs的另一大挑戰(zhàn)。據(jù)了解，鵬華前海萬科REITs的預(yù)期收益率在8%左右，這其中，稅的問題萬科自己克服了，鵬華基金降低管理費，浦發(fā)銀行(600000)也做了讓步，使得該基金成本降低。

　　通過壓低管理費來提高收益絕不是REITs常態(tài)，“希望后續(xù)產(chǎn)品能夠適度向外部發(fā)展，撬動一些低成本的資金?！敝行沤鹗鸸芾碛邢薰緢?zhí)行總經(jīng)理羅霄鳴說。

　　另外，商業(yè)地產(chǎn)很重要的一個步驟是孵化，商業(yè)項目剛開始投入運營的時候不是最佳的狀態(tài)，必須在運營兩三年之后才能進入一個成熟期，這樣才能更適合REITs。王剛認為，真正好的REITs，必須讓REITs具有外部擴張能力和內(nèi)部擴張能力，說白了你得把租金做上去。