“讓一座城市變得更美好，并不是要去蓋更多的樓。過去20年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該從追求增量進入到如何提升存量價值的階段。”日前，在旗下子公司以房地產(chǎn)私募股權(quán)基金形式收購上海世界貿(mào)易大廈后，嘉實基金總裁趙學軍在接受證券時報記者采訪時表示。

　　2015年7月末，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的一項股權(quán)轉(zhuǎn)讓頗受關(guān)注，代表嘉實基金與上海城市地產(chǎn)公司的深圳城市嘉實投資有限公司，獲得位于上海外灘金融貿(mào)易區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)上海世貿(mào)大廈的股權(quán)。隨后，嘉實基金通過子公司嘉實資本在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的跨界發(fā)展也浮出水面。

　　2015年8月，嘉實攜手上海城市地產(chǎn)推出商業(yè)不動產(chǎn)私募股權(quán)基金。據(jù)悉，該項目計劃累計融資11.9億元，將按照資金使用計劃分批募集，投資者通過參與資產(chǎn)管理 計劃持有股權(quán)，計劃第1期的認購起點為100萬，目前，1期計劃已經(jīng)成立，2期計劃即將完成募集。

　　嘉實為何涉足房地產(chǎn)？

　　“今天我們已經(jīng)把嘉實投資領(lǐng)域從傳統(tǒng)的二級市場擴展到能夠更深入到與實體經(jīng)濟更緊密關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域。對資產(chǎn)管理公司而言，只要找到優(yōu)質(zhì)的標的，不管是上市公司還是非上市公司，我們都應(yīng)該幫助投資人去創(chuàng)造價值。” 趙學軍表示。

　　“而我們相信思想創(chuàng)造價值，”趙學軍進一步解釋，“在地產(chǎn)投資領(lǐng)域我們首先有這樣的思想，就是主動創(chuàng)造社會需要的財富。讓存量房地產(chǎn)變得更好，比追求增量更有意義?！?

　　作為商業(yè)地產(chǎn)投資、并購和運營管理公司，上海城市地產(chǎn)專注于通過收購現(xiàn)有物業(yè)進行改造，嘉實正是看中城市地產(chǎn)在舊樓中“點石成金”的魔力，進行資本和實業(yè)的嫁接。

　　嘉實版房地產(chǎn)PE有何不同？以往的房地產(chǎn)投資大多是債權(quán)型的房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資信托，但這種基于新開發(fā)房產(chǎn)銷售回款的信托風險越來越大。業(yè)內(nèi)人士透露，此類房地產(chǎn)PE最大的風險可能來自于收購大樓部分零散的產(chǎn)權(quán)以及標的賬目清算。對此，在項目前期，上海城市地產(chǎn)已經(jīng)動用超過1億元的資金收購了所有的小業(yè)主的零散產(chǎn)權(quán)，可以說該項目最大的風險點已經(jīng)把控。

　　有望借用REITS模式

　　趙學軍表示：“我們的合作并非一次性的項目合作，而是長期共贏的‘婚姻’，我們雙方建立了透明制衡的模式，持有不動產(chǎn)項目公司股權(quán)后，私募股權(quán)基金城市嘉實將全面控制項目公司的公司治理與財務(wù)管理，將主動優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，保持合理低成本負債，為私募股權(quán)基金投資者創(chuàng)造價值。”

　　“上海城市地產(chǎn)將借助嘉實在金融投資與管理領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，將上海城市地產(chǎn)過往的投資模式納入到私募基金投資管理中，擴大投資規(guī)模，為投資找到更好的退出渠道?！?上海城市地產(chǎn)董事長王張興向記者表示。

　　作為REITs業(yè)務(wù)的試點單位，嘉實在該領(lǐng)域有著多年的研究與準備，該基金在未來有可能通過“PE+REITs”（即私募股權(quán)投資+房地產(chǎn)信托投資基金）的接力棒方式，實現(xiàn)退出，從而打通一二級市場的間隔。