5月29日，陸家嘴發(fā)生現(xiàn)象級事件：房地產(chǎn)業(yè)界重量級人物郁亮、張玉良、馮侖、任志強(qiáng)、潘石屹、宋衛(wèi)平……集聚一堂，為中國平安發(fā)起的國內(nèi)首個房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟交杯。大尺寸圓桌霍然擺開，南北業(yè)界大佬圍坐。

　　這一席，據(jù)說是為迎接一場全新變革——房地產(chǎn)眾籌時代來了。

　　5月29日，陸家嘴發(fā)生現(xiàn)象級事件：房地產(chǎn)業(yè)界重量級人物郁亮、張玉良、馮侖、任志強(qiáng)、潘石屹、宋衛(wèi)平……集聚一堂，為中國平安發(fā)起的國內(nèi)首個房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟交杯。大尺寸圓桌霍然擺開，南北業(yè)界大佬圍坐。

　　這一席，據(jù)說是為迎接一場全新變革——房地產(chǎn)眾籌時代來了。

　　聯(lián)盟并不稀奇，無非是顯出全行業(yè)的興趣、抱團(tuán)取暖的決心；“眾籌”這一熱詞倒引人關(guān)注，既是近期頻頻提及鼓勵創(chuàng)新試點(diǎn)的融資方式，又存在著一不小心就容易“踩雷”非法集資的風(fēng)險敞口。

　　經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，一場房地產(chǎn)行業(yè)聲勢浩大的眾籌盛宴，分食的是怎樣一塊“餅”？帶有明顯互聯(lián)網(wǎng)金融特征的眾籌模式，將如何避開法律風(fēng)險，力挽滑入“白銀時代”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)？搭上“互聯(lián)網(wǎng)+”，手里只有三兩萬投資閑錢的“草根螞蟻”，真的能與房產(chǎn)大象共舞嗎？

　　“1平方米”就能投資房產(chǎn)？

　　“房地產(chǎn)眾籌，是互聯(lián)網(wǎng)金融的一種形式?！边@次房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟的關(guān)鍵人物——平安好房董事長兼CEO莊諾在他的辦公室接受本報記者采訪，開門見山“定調(diào)”。

　　這家中國平安旗下子公司，將負(fù)責(zé)運(yùn)營未來真正意義上的“房地產(chǎn)眾籌平臺”。第一個試驗(yàn)項(xiàng)目已經(jīng)敲定，合作對象是房地產(chǎn)商碧桂園在上海的第一個樓盤，位于嘉定。

　　平安好房的房地產(chǎn)眾籌怎么玩？莊諾介紹，作為一個互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，平安好房會和已經(jīng)拿到地、進(jìn)入開發(fā)階段的房產(chǎn)商進(jìn)行合作。房產(chǎn)商在“平安眾籌”平臺上發(fā)起項(xiàng)目，為樓盤建設(shè)融資，把需要的資金和對應(yīng)的權(quán)益分割成很小的單位發(fā)售。平臺上的另一群人——普通的投資者，則可以持幣購買若干份額。

　　“很小的單位”有多??？莊諾笑稱：“最小1平方米?！?/p>

　　也就是說，在這個互聯(lián)網(wǎng)平臺上，撮合買賣的是一種非標(biāo)的金融產(chǎn)品。投資者最少只要出“1平方米”的價錢——通常最多幾萬元人民幣，就可以對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。最終買不買房，其實(shí)無所謂。

　　當(dāng)然，如果投資者真的有意購房，到了開盤時，就可以用手中相應(yīng)的份額兌換。

　　舉例來說，一位投資者想買套一室一廳，可以先在眾籌平臺買“50平方米”金融產(chǎn)品。開盤后，假設(shè)一室一廳最終定為53平方米，那么他就可以去交易平臺上再買“3平方米”，補(bǔ)齊面積。需要注意的是，兩次購買的價格可能不同。前50平方米的房子，可能是每平方米2萬元；后期補(bǔ)充的3平方米，如果房價變化，就要按照屆時交易平臺上的行情來購買。相應(yīng)的，前期只買幾平方米的“散客”，也可以把屬于自己的這幾平方米面積按最新市價賣給購房者。

　　一直以來，房地產(chǎn)本身就具有居住使用和投資的雙重屬性。但原先，樓市投資占用資金量很大，動輒數(shù)百萬，即便按揭，至少也要幾十萬，不是人們可以輕松隨意參與一把的。而現(xiàn)在，眾籌的金融產(chǎn)品大大降低了樓市投資的門檻，讓即使手中只有數(shù)萬元閑置資金的人也可以參與投資，買上幾平方米的房產(chǎn)，到時再賣出獲利?！安莞材墚?dāng)‘微開發(fā)商’，這種感覺是很好的。”莊諾說。

　　不過，既然是金融投資，就會有風(fēng)險?！胺慨a(chǎn)眾籌”并不保證收益保本。到樓盤建成銷售時，每1平方米的價格，既可能比當(dāng)初購買期權(quán)時高，也可能比當(dāng)初更低。高出部分可以看成是投資收益；而房價跌了的話，就是虧損。

　　而對需要按揭貸款購房的人來說，“房產(chǎn)眾籌”大概未必是個好辦法。莊諾表示，未來需要按揭購房的人，最初等于只認(rèn)購了“首付款”，這就需要他們“承諾購房”并承擔(dān)一定違約成本，才能保證未來能夠拿到房子。但具體的操作辦法，還在研究中。

　　顛覆房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)的機(jī)會？

　　事實(shí)上，目前的房產(chǎn)圈，打出“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”旗號的，不止平安一家。比如，P2P網(wǎng)貸應(yīng)用于購房，就是成熟模式。購房者在籌措首付款時臨時要“調(diào)頭寸”？“好房貸”等可以提供短期、免息信用貸款。按照“羊毛出在豬身上、由狗買單”的互聯(lián)網(wǎng)思維，這筆“免息”貸款由開發(fā)商買單貼息，實(shí)際上是變相降價促銷。

　　“我們的做法跟之前說是‘眾籌’、實(shí)際更像團(tuán)購降價的營銷噱頭不同?！鼻f諾堅(jiān)稱，“我們的房產(chǎn)眾籌，是對房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)顛覆性的改變?！?/p>

　　怎么個顛覆法？

　　最直接的，是鎖定客源。

　　這一兩年來房企紛紛哭訴進(jìn)入“白銀時代”，翻譯成大白話，就是房子不好賣了。房企想的都是，如何降低蓄客成本、如何盡早鎖定客源。按照上文所述“房產(chǎn)眾籌”的做法，房子還沒造，潛在買家就已經(jīng)來了。據(jù)測算，這一部分，可省下總成本的3%-5%。

　　而比鎖定客源更讓房企吃定心丸的是，潛在買家們是有真金白銀投進(jìn)來的。

　　“如果一拿到地就能鎖定客戶，而且有現(xiàn)金流，是很好的資金解決方案。”中原地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理盧文曦對此表示，在建設(shè)初期就有現(xiàn)金流進(jìn)來，這對現(xiàn)在的許多房企來講，太重要了?！伴_發(fā)商回款壓力很大，連工程承包都要看蓄客情況，一旦覺得資金情況不理想，他們甚至?xí)苯油９??！?/p>

　　更深一層的理解是，即便對于現(xiàn)金流沒有問題的房企，“眾籌”也是擺脫重負(fù)、大象起舞的好辦法。

　　眾所周知，房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，從拿地到開發(fā)建設(shè)，占用資金量都是以“億”計(jì)算。在過去的黃金時代，這似乎也沒太大問題。但現(xiàn)在，巨大的融資成本，成為所有房企的焦慮。據(jù)了解，目前房企的融資成本已經(jīng)達(dá)到總成本的10%，連行業(yè)龍頭萬達(dá)、萬科都紛紛提出要“輕資產(chǎn)”。眾籌模式，或許是“輕資產(chǎn)”的實(shí)現(xiàn)路徑。借助眾籌掛標(biāo)，房企自己不必負(fù)擔(dān)過多的資金，也不用再擔(dān)心從銀行處難以獲得開發(fā)貸款?！翱梢哉f，通過眾籌，開發(fā)商變成了與耐克、蘋果一樣的‘殼公司’，所有的成本端、生產(chǎn)端都成功外包，甚至可以輕松鎖定利潤?！鼻f諾說。

　　簡單地說，一個層面上，房地產(chǎn)眾籌改變了房企“先融資、再開發(fā)、最后銷售”的傳統(tǒng)模式，把部分“銷售回款”環(huán)節(jié)放到了最前面。這與目前非常流行的以小米等企業(yè)為代表的互聯(lián)網(wǎng)電商模式非常類似。另一個層面，房地產(chǎn)眾籌拓寬了資金渠道，降低了融資成本，這也是目前流行的各類互聯(lián)網(wǎng)金融模式的要義。

　　站在普通購房者的角度來看，參與房產(chǎn)眾籌如同購買期貨，等于提前鎖定幾年后的購房成本。如果后期房價持續(xù)上漲，無論是自住還是售出，都將獲利。此外，由于提前鎖定房源，購房者還有可能“定制”自己未來的住宅，甚至通過遠(yuǎn)程視頻等技術(shù)，對整個施工過程進(jìn)行監(jiān)督。這無疑也頗具吸引力。

　　由于房產(chǎn)眾籌節(jié)省了融資和營銷的成本，不少人認(rèn)為，它或許能夠“降房價”?！胺康禺a(chǎn)眾籌可以讓客戶購買房屋產(chǎn)品時，感覺到節(jié)省了20%-30%?！边@是馮侖在房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟成立大會上的原話。不過，“感覺”二字耐人尋味。畢竟，房企不是慈善組織。按照莊諾的說法，即將付諸“眾籌”的碧桂園嘉定項(xiàng)目，未來價格也將與周邊項(xiàng)目持平。想必，能夠“節(jié)省”購房款的，只是那些早早買好相應(yīng)份額權(quán)益、提前對房產(chǎn)項(xiàng)目“表了忠心”的客戶。

　　那些“觸雷”的陷阱繞得開嗎？

　　“互聯(lián)網(wǎng)金融”熱火朝天，“英雄大會”一時風(fēng)光。但是，在占據(jù)“風(fēng)口”的同時，房產(chǎn)眾籌的風(fēng)險，也如影隨形。

　　首當(dāng)其沖的是質(zhì)疑，“房產(chǎn)眾籌”，大家先交錢，再建房，這不就是多年前被叫停的集資建房嗎？

　　“當(dāng)然不是?！鼻f諾在辦公室的題寫板上為記者畫出一張流程圖，他用長長的虛線著重強(qiáng)調(diào)了前后兩個階段的分隔和獨(dú)立，在取得房屋封頂、預(yù)售許可之前，第一階段就是賣金融產(chǎn)品；房屋開始預(yù)售后的第二階段，才是賣房?！翱梢灾煌顿Y，不買房?！?/p>

　　那么，以房地產(chǎn)項(xiàng)目作為標(biāo)的的金融產(chǎn)品，是否合規(guī)？

　　莊諾表示，首先，平安房產(chǎn)眾籌可以避開了“股權(quán)眾籌”這一目前最有法律風(fēng)險的眾籌模式。對于股權(quán)眾籌，集資人數(shù)不得超過200人是一條紅線。盡管，近期國家開始發(fā)聲鼓勵創(chuàng)新投貸聯(lián)動、股權(quán)眾籌等融資方式，但在相關(guān)細(xì)則明確前，平安好房并不打算提前越界。

　　其次，“1平方米”看似為了凸顯互聯(lián)網(wǎng)的草根參與精神，其實(shí)本質(zhì)上也是為了規(guī)避風(fēng)險。法律規(guī)定，商品住宅在結(jié)構(gòu)封頂前不得預(yù)售。如果投資時以“套”為單位，難免有“賣樓花”的嫌疑。莊諾還強(qiáng)調(diào)，平安好房只做金融產(chǎn)品平臺，與開發(fā)商合作。“不做開發(fā)商的事情，不參與開發(fā)建設(shè)的投資，平臺收益來源于向開發(fā)商收取的平臺管理費(fèi)用。”平安好房與房企的合作也極為謹(jǐn)慎，先期只選擇品牌房企的一線城市項(xiàng)目。

　　然而，還有一重潛在風(fēng)險值得關(guān)注。本質(zhì)上，房產(chǎn)眾籌是針對房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目，利用的是房地產(chǎn)的投資屬性。但目前，像北京、上海這樣的一線城市，仍然實(shí)行限購政策。那么，這種以房地產(chǎn)的“平方米”權(quán)益實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的做法，是否也等于變相繞開“限購”，從而引發(fā)政策監(jiān)管的風(fēng)險呢？對此，莊諾沒有正面回答。而上海易居房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類產(chǎn)品想獲得政府支持有難度，目前并沒有與之相適應(yīng)的政策法規(guī)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也擔(dān)心，房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目到了產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，定價會有爭議?！艾F(xiàn)在的做法，等于是先成交，再定價，這可能會有扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)?！边€有市場人士指出，目前三四線城市房地產(chǎn)的市場風(fēng)險已經(jīng)表現(xiàn)出來，小散戶參與房地產(chǎn)投資，如果錯誤判斷市場走勢，可能就血本無歸，這與股市中小散戶面對的風(fēng)險并無二致。

　　嘉定碧桂園項(xiàng)目月底就要啟動。據(jù)莊諾介紹，那會是一個適合年輕人口味的、具有互聯(lián)網(wǎng)思維的新型公寓。比如，公寓據(jù)說可能沒有鑰匙，房主們可以“刷臉進(jìn)門”?！拔覀兾磥淼捻?xiàng)目，也會比較多地面向年輕人?！?/p>

　　風(fēng)口，還是風(fēng)險？首批“吃螃蟹者”，很快會看到答案。