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2025年01月08日 星期三

萬達借互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)行另類REITs

  6月8日,由萬達集團、快錢公司聯(lián)手打造的萬達互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務正式落地,雙方共同推出中國首個商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目“穩(wěn)賺1號”。

  《證券日報》記者從萬達集團內(nèi)部獲悉,“穩(wěn)賺1號” 以萬達廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn),募集的資金全部投資于只租不售的萬達城市商業(yè)廣場項目,預期年化收益達12%以上。

  值得一提的是,該產(chǎn)品實際上與尚未獲批的REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)類似,只不過用眾籌的名義來發(fā)售,實質(zhì)上則是運用創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)金融方式,以突破傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式獲得融資。

  “萬達想要完成‘5年后沒有重資產(chǎn)’的目標,從投資者渠道獲得資金,即用別人的錢為萬達賺取利潤是首要解決的問題。”有業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示,這其中包括機構(gòu)投資者等外部渠道,也包括萬達建立的內(nèi)部融資渠道,例如萬達控股的快錢等。如此來看,“穩(wěn)賺1號”是萬達集團董事長王健林設(shè)計的利用內(nèi)部籌錢渠道獲得融資的產(chǎn)品。

  推另類REITs拓寬融資渠道

  據(jù)《證券日報》記者了解,“穩(wěn)賺1號”每份眾籌金額為1000元人民幣,認籌起點為1份,最高認籌1000份。萬達方面表示,上述項目收益來源包括凈物業(yè)收入分配和物業(yè)增值收益,預期年化收益達12%以上。

  值得一提的是,“穩(wěn)賺1號”募集資金是直接用于萬達廣場建設(shè)的。萬達方面向本報記者透露,“穩(wěn)賺1號”標的為萬達商業(yè)地產(chǎn)2015年新開工且在2016年開業(yè)的只租不售的國內(nèi)城市商業(yè)廣場項目(萬達有權(quán)根據(jù)籌集情況予以調(diào)整基礎(chǔ)資產(chǎn))。

  此外,其退出方式有兩種,項目上市到期或持有至7年到期。具體來看,以項目上市到期方式退出,即自第三個收益派發(fā)日之后,發(fā)起人可視市場情況選擇促成將自有租賃物業(yè)通過REITs或其他方式上市,發(fā)起人亦可選擇促成向第三方出售相應權(quán)益或自有租賃物業(yè),但出售對價較實際眾籌資金的增值應不低于實際眾籌資金的年化6%(例如在第4個收益派發(fā)日之后出售的,則出售對價應不低于實際眾籌資金的124%)。

  至于以持有至7年方式退出,即萬達商業(yè)地產(chǎn)或其指定的第三方于第7個收益派發(fā)日之前以不低于實際眾籌資金1.5倍的價格收購自有租賃物業(yè)或相應權(quán)益;發(fā)起人將使用上述轉(zhuǎn)讓所得資金回購投資人持有的眾籌標的份額。

  由此看來,這款眾籌產(chǎn)品實際上是為商業(yè)地產(chǎn)項目融資而推出的,從操作方式、收益來源等方面與尚未獲批的REITs類似,尤其其退出方式也是以REITs方式上市,頗有鋪好資產(chǎn)證券化道路之意。

  加速互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務落地

  據(jù)萬達方面透露,“穩(wěn)賺1號”將通過快錢平臺jr.99bill.com及“快錢錢包APP”限額發(fā)售,募集期為2015年6月12日至6月15日。據(jù)了解,投資者現(xiàn)已可以登錄快錢平臺或下載“快錢錢包”查看項目詳情。同時,快錢還將開放轉(zhuǎn)讓功能,項目成立三個月起投資者即可選擇流通變現(xiàn)。

  而其起始投資金額1000元的低門檻設(shè)計,顯然是為了迎合互聯(lián)網(wǎng)用戶的消費理財特點,這在某種程度上也打破了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)獲得資金的主要渠道來自于投資機構(gòu)等手持大筆資金的融資模式。不過,對于投資者來說,雖然項目成立三個月起投資者可以將其流轉(zhuǎn),但受制于房地產(chǎn)市場波動,物業(yè)租賃收益將隨之受影響。

  “萬達物業(yè)的‘城市中心’效應及其品牌優(yōu)勢有吸引投資者認購的能力”,某業(yè)內(nèi)人士向記者直言,但現(xiàn)在股市有很強的資金吸納能力,所以其具體認購情況尚不好判斷。

  不過,萬達此前一直都是大投入式發(fā)展,動輒幾百億元的投資砸下去,這無疑將對企業(yè)運營造成壓力,而其此次啟動的商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目則是“以小搏大”,將身段下沉,頗有與小股投資者合作“操盤”之意。

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