股市調(diào)整、銀行理財產(chǎn)品收益率一路走低，讓手中有十幾萬元閑錢的外企員工小陳苦于尋找好的投資渠道。最近他聽一位朋友說，某家房地產(chǎn)平臺上一款叫做“好房貸”的產(chǎn)品，年化收益率能達到10%，小陳瞬間動了心。

　　雖然監(jiān)管部門已對房地產(chǎn)“首付貸”產(chǎn)品明令禁止，但變身“好房貸”、“消費貸”、“換房貸”、“生活貸”的“首付貸”產(chǎn)品并未在市場中絕跡，他們一邊以高收益吸引投資者，另一邊則將籌集到的資金用于支持購房者。

　　“目前監(jiān)管層已經(jīng)明確表態(tài)要嚴(yán)查此事，至少目前風(fēng)險還在可控的范圍內(nèi)。而對于普通投資者來說，要謹(jǐn)慎看待圍繞房市高杠桿投機炒作包裝出來的眾籌、P2P等 首付貸 產(chǎn)品。”采訪中理財專家這樣提醒投資者。

　　“去庫存”與“搶購潮”

　　2015年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，明確提出“去庫存”是我國2016年經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之一。

　　全國政協(xié)委員、住建部專家委員會成員張鴻銘曾表示，中國的庫存規(guī)模約為66.72億平方米，按照當(dāng)前的消化速度，大約需要5.19年的消化周期。66.72億平方米庫存占用的資金規(guī)模約為40萬億元。在這40萬億元資金中，約有1/3為房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金，另外超過2/3部分為“債務(wù)”。如果庫存問題得不到解決，那么開發(fā)商資金斷裂的可能性就會大幅提升，從而將會引起一系列的社會問題。

　　與三四線城市巨大的“去庫存”壓力形成鮮明對比的，是一線城市飛漲的房價和“搶購潮”。一天提三次價、過戶大廳“一號難求”、房產(chǎn)中介門前排起長隊……今年春節(jié)過后，深圳、北京、上海等一線城市的樓市火爆。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)整體平緩發(fā)展的背景下，為什么這幾個城市的房價出現(xiàn)了瘋狂上漲？目前市場上普遍認(rèn)為，短時間內(nèi)突然出現(xiàn)大量資金進入樓市，是因為杠桿比例突然放大的原因。

　　“購買者通過銀行貸款買房本身就是一種加杠桿的行為，比如，一個購房者要購買一套價值為300萬元的房子，現(xiàn)在已經(jīng)有城市的首付比例下降至2.5成，那么他只要支付75萬就可以通過銀行按揭購買，此時他的桿杠率為4倍。”普益標(biāo)準(zhǔn)研究員匡宸郗表示。

　　而事實上，匡宸郗告訴記者：“杠桿還在不斷放大。”

　　“首付貸”助推杠桿放大

　　那么，如何在正常基礎(chǔ)上加杠桿呢？記者在采訪中了解到，第一種方式是貸款杠桿加開發(fā)商墊資。

　　“開發(fā)商或為了促進銷售，或為了快速回籠資金，會向購房者提供 首付分期 的方法，幫助購房者買房?！币晃环康禺a(chǎn)中介人士對記者表示，“開發(fā)商提出，投資者可以先只支付首付款的三分之一，開發(fā)商借給他剩下的三分之二，約定未來某個時間還款，并讓投資者拿著合同去銀行申請貸款?！?/p>

　　“此時投資者的杠桿率變成了12倍。但是，這種方式容易被銀行識別，而銀行一旦識別，通常會拒絕該樓盤所有購房者的貸款申請，因此對于開發(fā)商來說，此種模式操作風(fēng)險極大，并不可取?！笨镥粉f。

　　而第二種方式，就是貸款杠桿加眾籌、P2P、“首付貸”等高杠桿房地產(chǎn)理財產(chǎn)品。

　　從資產(chǎn)端來看，其原理和開發(fā)商墊資類似，只是資金來源是眾籌、P2P、“首付貸”等非銀行系房地產(chǎn)理財產(chǎn)品，但是有些理財產(chǎn)品為了追求高收益，對于購房者自有出資的要求會更低，這樣購房者的桿杠率會被進一步放大。

　　匡宸郗表示，以“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。那么，在上例中，購房者75%的房款由銀行貸款提供，20%的房款由理財產(chǎn)品提供，自己僅需提供5%，即15萬元的自有資金就可以購得價值300萬元的房產(chǎn)，其杠桿率為20倍。這就為炒房客提供了極其便利的炒房資金，而這種炒房方式一旦被發(fā)現(xiàn)，就會吸引更多炒房客的加入，從而進一步推高房價。

　　從資金端來看，其做法較為簡單，就是P2P等第三方平臺通過發(fā)行理財產(chǎn)品公開募集資金，再將資金用于支持購房者的購房行為。

　　“首付貸”理財產(chǎn)品為何能在短時間內(nèi)得到如此迅速的擴張？

　　專家認(rèn)為，最主要的原因在于“資產(chǎn)荒”和股市低迷?！耙环矫?，隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整進入攻堅階段，前期累積的風(fēng)險不斷爆發(fā)，市場上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在減少；另一方面，自2015年開始，銀行理財產(chǎn)品收益率一路走低，收益率大概為4%左右，加之2015年下半年表現(xiàn)差強人意的股市，投資渠道進一步縮窄。在此背景下，收益率大多維持在10%左右的P2P理財產(chǎn)品無疑讓投資者眼前一亮?！笨镥粉f。

　　此外，“首付貸”產(chǎn)品主要以一二線城市為主，投資者普遍認(rèn)為該區(qū)域房價堅挺，也使這類產(chǎn)品受到投資者的熱捧。

　　投資風(fēng)險須警惕

　　分析人士認(rèn)為，雖然“首付貸”產(chǎn)品給投資者帶來了可觀的收益，但其也面臨巨大風(fēng)險，投資者須謹(jǐn)慎看待。

　　“首先是作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的房產(chǎn)真實性及估值問題，房產(chǎn)的真實估值及抵押的真實性存在很多可操作的空間，投資者很難去辨別；此外，如果資金流向了高杠桿炒房的投機客，一旦房價不能持續(xù)上漲，就面臨較大的違約風(fēng)險?！庇袠I(yè)內(nèi)專家稱。

　　匡宸郗還坦言，如果樓市價格上漲速度下降，投機價值下降，那么入場資金將會迅速減少，從而進一步抑制房價上漲。而當(dāng)房價一旦出現(xiàn)拐點，投機性購房者就會迅速出售自己手上的房產(chǎn)，即使在政府出手穩(wěn)住房價的最好假設(shè)中，也會出現(xiàn)“有價無市”的局面，而投機性購房者在無法迅速套現(xiàn)的同時，還要承受巨大的現(xiàn)金流壓力。如果資金鏈斷裂，風(fēng)險必將爆發(fā)，由于自有資金太小，投機者選擇違約的可能性就急劇上升。當(dāng)這樣的事件集中爆發(fā)時，風(fēng)險不僅會傳遞到銀行，也會蔓延至P2P的投資者。到時，P2P公司直接跑路，投資者可能血本無歸。

　　“近期政府及監(jiān)管層已表態(tài)要加強一線城市房地產(chǎn)調(diào)控，打擊部分中介機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款行為，因此投資者在選擇“首付貸”理財產(chǎn)品時，要特別注意本金的安全?！笨镥粉硎?。