“需求側(cè)”控制與“供給側(cè)”發(fā)力，對(duì)于解決因房?jī)r(jià)上漲而沖擊到的人才住房問題具有重要意義。

　　深圳樓市調(diào)控政策終于“落地”了。3月23日，深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施的決議》（以下簡(jiǎn)稱“決議”），對(duì)完善轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行未來個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，提出九項(xiàng)要求。與之前口口相傳的調(diào)控版本（非戶籍社保繳納“1年改3年”、首套房貸首付成數(shù)“3改4”等）不同，此次以行業(yè)自律組織發(fā)布文件，引導(dǎo)和規(guī)范住房貸款政策的形式出現(xiàn)。（詳見03版）

　　金融稅收政策向來是樓市調(diào)控的“利器”，有針對(duì)性且短期效果顯著。此次決議針對(duì)2015年以來，深圳住房市場(chǎng)杠桿比率較高、投資投機(jī)需求抬頭、房貸風(fēng)險(xiǎn)隱患顯現(xiàn)等突出問題，提出應(yīng)對(duì)措施。首先，決議要求銀行適度控制房貸規(guī)模。2015年，深圳新增貸款規(guī)模的一半投向了住房貸款市場(chǎng)。截至2015年底，深圳個(gè)人住房貸款余額超過7000億元，余額比北京和上海還要大，而深圳的存量商品房和保障房不足北京和上海的一半。

　　房貸投放過多，或反映杠桿率高的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年深圳平均房貸成數(shù)6.3成，接近七成的杠桿高限，意味著多數(shù)房貸屬于首套房貸款，用足用盡杠桿是房貸的主基調(diào)。這中間，不能忽視通過“假離婚”突破“限貸”政策而獲得房貸資格，甚至是首套房貸（三成首付）資格，購房者實(shí)際杠桿水平提高了。因此，決議第4條明確規(guī)定，認(rèn)真核實(shí)購房者婚姻狀況，防止突破“限貸”。

　　房貸杠桿提高，除了購房需求較大外，各大銀行“逐鹿”一線城市樓市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是重要原因。在經(jīng)濟(jì)下行、制造業(yè)“去產(chǎn)能”的大背景下，而一線城市樓市量?jī)r(jià)齊升，銀行紛紛將一線城市房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來追逐。因此，決議要求各銀行不得打“價(jià)格戰(zhàn)”搶占市場(chǎng)。

　　控制房貸規(guī)模，僅僅是防止場(chǎng)內(nèi)“加杠桿”；除此之外，防止場(chǎng)外配資或“加杠桿”造成的過度負(fù)債，也是此次房貸政策調(diào)整的重要內(nèi)容。決議第3條提出，嚴(yán)格控制P2P平臺(tái)和與房產(chǎn)中介合作的小貸公司等第三方違規(guī)給購房者“加杠桿”，拒絕受理首付款來自第三方融資的房貸申請(qǐng)，這事實(shí)上是貫徹“兩會(huì)”上，人民銀行總行要求各地要嚴(yán)查以“首付貸”為主的場(chǎng)外配資。

　　杠桿過高的結(jié)果，就是償債能力下降，危及正常月供，出現(xiàn)房?jī)r(jià)回調(diào)、居民收入下降造成“斷供”的可能。因此，決議第5條提出，確保借款人月供/收入不超過50%這一國際通行的償債能力標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，為預(yù)防中介機(jī)構(gòu)利用購房者首付款、定金建立“資金池”，違規(guī)發(fā)放首付貸、贖樓貸及可能造成資金挪用、卷款潛逃等問題，決議對(duì)于二手房資金監(jiān)管再次明確。

　　為抑制投機(jī)炒房濫用信貸資金，將寶貴的信貸更多地投向剛需，決議第7條也提出，貸款申請(qǐng)日前兩年內(nèi)有房貸記錄的應(yīng)拒絕貸款。對(duì)在2015年房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，通過“先還后貸”（獲得房貸資格或首套房貸資格）、頻繁利用銀行資金炒房和獲得短期收益的投資客來說無異于釜底抽薪。

　　總的來說，此次房貸一攬子政策，對(duì)于調(diào)控2015年以來的高杠桿和高房?jī)r(jià)來說，效果應(yīng)該比較明顯。在控制投資投機(jī)需求的同時(shí)，近期深圳在樓市“供給側(cè)”上著力頗多，比如“十三五”籌建40萬套保障房，比“十二五”翻了近一倍；再比如，增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，特別是特區(qū)外、軌道交通沿線空間利用等等?！靶枨髠?cè)”控制與“供給側(cè)”發(fā)力，對(duì)于解決因房?jī)r(jià)上漲而沖擊到的人才住房問題具有重要意義。