■ 一家之言

　　購房者借助轉(zhuǎn)按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易被突破。

　　真是佩服一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的“創(chuàng)新能力和智慧”。

　　去年創(chuàng)造出的P2P、眾籌等場外配資高杠桿產(chǎn)品，將中國股市拖入震蕩之局后，目前互聯(lián)網(wǎng)金融平臺把眼睛又盯向了房市。又是瞄準(zhǔn)了投機(jī)炒作，又是放大房市資金杠桿，竟然又出現(xiàn)了房市高杠桿場外配資。這次瞄準(zhǔn)的是央行一降再降的房貸首付款。

　　據(jù)媒體報道，目前已有多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺推出了首付貸產(chǎn)品，甚至有平臺月成交額達(dá)數(shù)百套。首付貸類產(chǎn)品的放貸端通常會把這些債權(quán)打包成理財產(chǎn)品，放到P2P線上平臺讓普通投資者購買從而賺取利差，這就好比在去年股市好的時候，很多金融機(jī)構(gòu)和P2P平臺推出股票配資的業(yè)務(wù)一樣。在前年曾經(jīng)有互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)推出眾籌買房產(chǎn)品。這是此類產(chǎn)品的變種，或者說其風(fēng)險更大。

　　首付貸風(fēng)險非常之大。購房者借助轉(zhuǎn)按揭、眾籌、P2P等“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易被突破。目前，已經(jīng)有嚴(yán)查此類加杠桿的監(jiān)管傳聞。這種加杠桿行為，很容易被發(fā)現(xiàn)和查處。這必將使得眾籌、P2P平臺等“加杠桿”首付貸產(chǎn)品面臨較大政策監(jiān)管風(fēng)險?；究梢钥隙ǖ氖牵槍Ψ渴携偪窦痈軛U，特別是場外首付貸之類的配資活動，監(jiān)管部門肯定很快就會出手的。購買首付貸產(chǎn)品的投資者必將承擔(dān)最后一棒的風(fēng)險。

　　首付貸產(chǎn)品面臨根本性風(fēng)險在于畸高杠桿帶來的巨大風(fēng)險。這一產(chǎn)品使得購房者零首付就可以購房甚至投機(jī)投資炒房。這個前提是房價必須一直上漲，一旦房價下跌，購房者特別是投機(jī)性購房者的資金鏈條立馬斷裂，風(fēng)險即刻爆發(fā)。最后承擔(dān)風(fēng)險的是最終債權(quán)人的銀行和購買首付貸產(chǎn)品的投資者。

　　此外，其面臨的利率風(fēng)險更不可忽視。房貸衍生品與股市不一樣。股市一個特性是變現(xiàn)能力強(qiáng)，而房貸周期長、變現(xiàn)能力差，在長達(dá)幾十年的房貸月供周期中，肯定會遭遇利率上調(diào)等變動風(fēng)險。首付貸使得購房人零首付就可以買房，但同時購房款全部是需要還本付息的債務(wù)性借貸資金。其購房后接下來的負(fù)擔(dān)之重可想而知。利息一旦上調(diào)或者購房人收入一旦不穩(wěn)定，那么，就可能出現(xiàn)斷供風(fēng)險。這些風(fēng)險最終還是貸款的銀行與購買首付貸產(chǎn)品的投資者買單。

　　目前，一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)從原來的40%降到30%，有些已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介或者P2P平臺，再給買房的人提供10%到20%的首付貸，實(shí)際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——當(dāng)年美國次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月之后隨即掉頭向下，引爆了全球性的金融危機(jī)。這和去年股市高杠桿造成的3000點(diǎn)到5000點(diǎn)的后果是一樣的。

　　因此，對于廣大投資者來說，投資此類P2P都要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，圍繞房市高杠桿投機(jī)炒作包裝出來的諸如眾籌、P2P等首付貸產(chǎn)品風(fēng)險都非常大，千萬不要染指。

　　□余豐慧（財經(jīng)評論人）