融資成本不同的直接后果則是“中小型房企輸在了拿地的“起跑線(xiàn)上”

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)有一種觀點(diǎn)十分盛行——“最怕房?jī)r(jià)下跌的不是房企，而是銀行，因?yàn)殂y行是房企的最大債主”，這種觀點(diǎn)甚至曾經(jīng)演變出“兩大行業(yè)誰(shuí)比誰(shuí)先死”的爭(zhēng)論。

　　但是，《證券日?qǐng)?bào)》記者查閱大量房企財(cái)務(wù)報(bào)告注意到，對(duì)于很多中小型房企來(lái)說(shuō)，銀行已經(jīng)不再是其最大的“債主”，通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃和資管計(jì)劃融資是多數(shù)中小型房企正在做、以及未來(lái)仍將做的。不過(guò)，據(jù)記者測(cè)算，“非銀”類(lèi)貸款的價(jià)格可不算親民，其利率較銀行貸款上升了至少四成。

　　在拿地?zé)嵩佻F(xiàn)的背景下，融資成本不同的直接后果則是——“中小型房企輸在了起跑線(xiàn)上”，某資深律師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　中小房企

　　銀行貸款稀缺

　　與大型房企坐擁低成本貸款不同，對(duì)于中小房企而言，銀行貸款正在逐漸變成稀缺品。

　　在140余家A股上市房企中，2014年的營(yíng)業(yè)收入超過(guò)400億元的僅有5家，這“TOP”五也是名副其實(shí)的第一軍團(tuán);而營(yíng)業(yè)收入在20億元-200億元的60余家中型房企可以作為第二軍團(tuán)，這些房企的營(yíng)業(yè)和收入排名在不同的季度時(shí)點(diǎn)變化較大，互有勝負(fù);而營(yíng)業(yè)收入在20億元以下的房企約有70余家，其中15家去年的營(yíng)業(yè)收入尚不足1億元。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者在三類(lèi)房企中抽取了10余份2014年年報(bào)進(jìn)行調(diào)查，其中，中型房企和小型房企對(duì)于信托和資管融資的依賴(lài)性明顯高于大型房企。

　　例如，2014年?duì)I業(yè)收入僅0.11億元的榮豐控股財(cái)報(bào)顯示，截至2014年12月31日，以同期同檔次國(guó)家基準(zhǔn)利率上浮一定百分比的利率計(jì)息的銀行借款本金人民幣1.7億元。而該公司去年年底的金融負(fù)債合計(jì)9.39億元，銀行貸款的占比僅為18%。

　　中型房企中的領(lǐng)軍企業(yè)華夏幸福2014年年報(bào)也顯示，該公司截至2014年年底的融資總金額301.95億元，其中銀行貸款余額70.75億元，信托、資管等其他融資余額231.19億元;期末公司對(duì)外擔(dān)保金額297.02億元，均為對(duì)控股子公司擔(dān)保。

　　大型房企與銀行的關(guān)系大多依舊親密，其銀行貸款的獲得也比較容易，甚至有富余。招商地產(chǎn)將銀行借款作為主要資金來(lái)源，2014年年底該公司尚未使用的銀行借款額度為262億元(2013年年底為234億元)。即使個(gè)別大型房企出現(xiàn)了“去銀行化融資”，其發(fā)展趨勢(shì)也是境外低利率融資，而并非主要依托信托和資管公司，這體現(xiàn)了房企借款選擇的主動(dòng)性。

　　例如，萬(wàn)科在2014年年報(bào)中表示，“公司有息負(fù)債中，銀行借款占比為39.94%，應(yīng)付債券占比為16.83%，其他借款占比為43.23%。報(bào)告期內(nèi)，公司發(fā)揮境外融資優(yōu)勢(shì)，充分利用境外低成本資金支持公司發(fā)展。截至報(bào)告期末，公司有息負(fù)債中，境內(nèi)負(fù)債占比80.35%，境外負(fù)債占比19.65%。人民幣負(fù)債占比83.24%，外幣負(fù)債占比16.76%，外幣負(fù)債占比較2013年底提高了5.68個(gè)百分點(diǎn)”。

　　此外，《證券日?qǐng)?bào)》記者查閱多份上市房企2014年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，房企大多對(duì)于未來(lái)的資金保障進(jìn)行了分析，其中，中小房企普遍的表述是“公司將通過(guò)自有資金，銷(xiāo)售資金回籠，銀行、信托、資管公司、基金等各類(lèi)型金融機(jī)構(gòu)借款等途徑和方式來(lái)解決。而大型房企的表述則多類(lèi)似于“與各大銀行保持著長(zhǎng)期合作關(guān)系，形成了穩(wěn)定的信貸資金來(lái)源”、“在項(xiàng)目層面引入合作方進(jìn)行‘股權(quán)+債權(quán)’ 的融資方式”。

　　“非銀融資”

　　資金成本上升

　　“非銀”融資利率高企資管計(jì)劃與銀行貸款的利率差距究竟有多大?同一家公司的兩類(lèi)借款數(shù)據(jù)無(wú)疑更具有可比性。

　　榮豐控股2014年年報(bào)顯示，該公司在同一時(shí)間段進(jìn)行了資管計(jì)劃融資和銀行貸款，前者執(zhí)行年利率9.8%，在三年的合同有效期內(nèi)利率保持不變;后者借款利率按法定基準(zhǔn)利率上浮20%執(zhí)行，借款當(dāng)期執(zhí)行利率為7.2%。此外，去年，該公司申請(qǐng)的三年期銀行貸款利率較基準(zhǔn)上浮30%，借款當(dāng)期執(zhí)行利率為7.995%，但在今年連續(xù)降息以及未來(lái)有望繼續(xù)降息的背景下，成本有望降至7%。

　　而華夏幸福2014年年報(bào)也顯示了銀行貸款和非銀融資的價(jià)格差。該公司利息資本化金額為25.3億元，去年公司融資加權(quán)平均利息率為9.64%，其中銀行貸款的平均利息成本7.22%，信托、資管等其他融資的平均利息成本10.43%，最高項(xiàng)目融資成本為13.9%。按照銀行貸款和非銀融資的平均息差計(jì)算，“非銀”較銀行貸款高出44.46%。

　　“如果能從銀行途徑借到錢(qián)，誰(shuí)也不會(huì)愿意找信托和資管通道，但是目前銀行對(duì)于中小型房企的審貸非常嚴(yán)格”，東北地區(qū)某小型開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“銀行的白名單管理已經(jīng)實(shí)施了好多年，我們這類(lèi)沒(méi)有二級(jí)資質(zhì)的小型企業(yè)很難獲得貸款?！?

　　“名單制審批通常很難突破，房企的開(kāi)發(fā)貸我們支行層面僅有權(quán)上報(bào)，審批要總行最終完成”，某股份制銀行浙江地區(qū)支行行長(zhǎng)對(duì)本報(bào)記者表示。

　　輸在“拿地”

　　起跑線(xiàn)上

　　對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，資金成本能夠影響的事項(xiàng)確實(shí)很多，其中，對(duì)于“拿地”環(huán)節(jié)的隱性影響更是不容小覷。

　　“大型房企之所以能屢屢成功奪地，是因?yàn)檫@些房企與大多數(shù)中小房企從開(kāi)始就不在同一個(gè)起跑線(xiàn)上”，資深房地產(chǎn)律師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“價(jià)格競(jìng)拍只是一種程序公平，但實(shí)際上大型房企的資金成本要比中小房企低得多，兩類(lèi)企業(yè)對(duì)于同一個(gè)地塊測(cè)算出來(lái)的盈虧平衡點(diǎn)也是不一樣的，報(bào)價(jià)的底氣自然也不一樣”。

　　“雖然我們的資金成本比較高，但是在自身扎根的地區(qū)還是有著一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)”，上述小型開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人相對(duì)還是比較樂(lè)觀的，“二、三線(xiàn)城市當(dāng)?shù)氐姆科笸煜ぴ搮^(qū)域地塊的升值潛力，人脈也比較廣，在項(xiàng)目運(yùn)作中可以盡量壓縮時(shí)間，畢竟時(shí)間成本對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也不可小覷?！?