本報(bào)綜合消息 “現(xiàn)在買上市銀行股，相當(dāng)于以十年前的價格買房！”這一薦股觀點(diǎn)看似有些無厘頭，但實(shí)際上卻折射出上市銀行涉房固定資產(chǎn)估值失真的尷尬現(xiàn)實(shí)。

　　據(jù)《證券日報(bào)》記者獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，截至去年年底，上市銀行的自有涉房固定資產(chǎn)凈值約為5941億元，而且絕大多數(shù)銀行都是以成本作為初始價值，并按照每年折舊3%-7%的速度進(jìn)行減值，比較激進(jìn)的會計(jì)手法對于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。據(jù)記者大致測算，即使按照最保守的估計(jì)，這部分資產(chǎn)的真實(shí)市價也將達(dá)到2.2萬億元，較目前的凈值“富余”1.6萬億元；如果估價再大膽一點(diǎn)，則賬外隱藏的“私房錢”可能達(dá)到3萬億元。如果說3萬億元的天文數(shù)字比較抽象，那么可以選取16家上市銀行2014年合計(jì)的凈利潤來進(jìn)行對比，后者僅為1.2萬億元。

　　涉房固定資產(chǎn)增長迅猛

　　同花順數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，16家上市銀行固定資產(chǎn)合計(jì)8408億元。其中，國有四大行固定資產(chǎn)規(guī)模最為龐大，合計(jì)超過6502億元。四大行中，中行和工行的固定資產(chǎn)規(guī)模占據(jù)前兩位，而農(nóng)業(yè)銀行和建設(shè)銀行則分列第三和第四位。數(shù)據(jù)還顯示，截至2013年年底，上市銀行的固定資產(chǎn)合計(jì)為7341億元。也就是說，去年的增量約為1067億元，增速接近15%。

　　不過，上市銀行的固定資產(chǎn)并不僅僅包含房地產(chǎn)，按照上市銀行在年報(bào)中的界定，固定資產(chǎn)主要包括房屋及建筑物、辦公設(shè)備及運(yùn)輸工具。其中，對于絕大多數(shù)上市銀行來說，房屋及建筑物和在建工程的資產(chǎn)規(guī)模都最為龐大，辦公設(shè)備和運(yùn)輸工具的資產(chǎn)凈值在固定資產(chǎn)中的占比多數(shù)在20%-40%之間。

　　以招商銀行為例，該行截至2014年年底的固定資產(chǎn)凈值為265億元，其中，房屋及建筑物、裝修費(fèi)和在建工程的資產(chǎn)凈值合計(jì)207億元，電子設(shè)備、飛行設(shè)備及運(yùn)輸工具的資產(chǎn)凈值合計(jì)約為58億元。

　　《證券日報(bào)》記者對于16家上市銀行截至2014年年底房屋及建筑物、裝修費(fèi)和在建工程的合計(jì)資產(chǎn)凈值進(jìn)行逐一統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上市銀行的合計(jì)凈值約為5941億元，占固定資產(chǎn)的比重超過了七成。

　　按照平均20%折舊保守預(yù)計(jì)，16家上市銀行合計(jì)5941億元的賬面資產(chǎn)對應(yīng)的原值應(yīng)約7400億元。

　　真實(shí)價值嚴(yán)重低估

　　7400億元當(dāng)然也并不是這些涉房固定資產(chǎn)的全部價值。

　　一家上市銀行買樓雖然當(dāng)初有些遲疑，但還是及時出手?！捌鋵?shí)，開始買樓的時候也有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場所，且金融街當(dāng)時所剩的好位置也不多了，就拍板買下該商業(yè)房產(chǎn)，當(dāng)時確實(shí)沒想到，才幾年時間房價已經(jīng)翻了三倍多，不過由于房子是自用，并未覺得地產(chǎn)升值對銀行產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響”，該行時任行長此前曾經(jīng)表示。

　　《證券日報(bào)》記者在多個房地產(chǎn)網(wǎng)站檢索發(fā)現(xiàn)，目前一些城市的核心位置的寫字樓大多有價無市。以相對建成較晚的金融街B7大廈（即現(xiàn)北京銀行和中國人壽大樓）為例，其出售時（2005年）價格在14600元/平方米左右，如今市價已經(jīng)達(dá)到7萬元-8萬元/平方米，十年時間增長了4倍，而且即使是這個價格在金融街其實(shí)也是有價無市。此外，B7大廈合計(jì)建筑面積約22萬平方米，每平方米上漲約6萬元，整體增值超過130億元，市價約160億元。

　　但是如果按照“成本法+折舊”計(jì)量，B7大廈的賬面凈值很可能已經(jīng)僅剩20億元左右，與市場潛在交易價格差距可能高達(dá)140億元。

　　此外，而建設(shè)銀行、中信銀行、交通銀行等銀行的大廈建成時間都遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于B7大廈（其建設(shè)時間多是在1993年-2005年間），成本更要低得多，其真實(shí)市價較賬面凈值增長的幅度自然要高于B7大廈。

　　按照上市銀行涉房資產(chǎn)賬面原值7400億元推算，如果這些資產(chǎn)十多年來市價平均漲幅為3倍（保守測算），其目前對應(yīng)的價值為2.2萬億元；如果這些資產(chǎn)十多年來市價平均漲幅為5倍，其目前對應(yīng)的市價或高達(dá)3.7萬億元，較目前的賬面凈值增長逾3萬億元。

　　私房錢有望變現(xiàn)

　　當(dāng)然，涉房資產(chǎn)并不永遠(yuǎn)只能按照“成本+折舊”來計(jì)價。

　　上述會計(jì)師告訴《證券日報(bào)》記者，會計(jì)準(zhǔn)則允許企業(yè)將投資性房地產(chǎn)在一定條件下按公允價值入賬。但是，新準(zhǔn)則同時指出，投資性房地產(chǎn)需具備兩條特性：“為賺取租金或資本增值，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售”。

　　換而言之，銀行雖然擁有大量的房地產(chǎn)資產(chǎn)，并且這些資產(chǎn)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在悄悄帶來主營業(yè)務(wù)之外的增值，但是由于沒有變現(xiàn)，且這部分公司處于穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境并處于穩(wěn)定的生產(chǎn)狀態(tài)中，故通常不能夠?qū)崿F(xiàn)賬面增值。

　　不過，按照目前手機(jī)銀行和電子銀行的發(fā)展速度，物理網(wǎng)點(diǎn)正在加速被替代，網(wǎng)點(diǎn)背后的房產(chǎn)未來可能不再需要“處于穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境、穩(wěn)定的生產(chǎn)狀態(tài)中”，也就是出現(xiàn)了按照市價變現(xiàn)的可能。