【導(dǎo)讀】央行出臺(tái)房貸新政，不同城市，銀行反響各有不同，七折利率可望不可及。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期觀點(diǎn)：房地產(chǎn)仍有不確定因素，市場(chǎng)仍在觀望。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，9月底，央行出臺(tái)了房貸新政，“首套房利率最低可打七折”的規(guī)定無(wú)疑在稍顯沉悶的房地產(chǎn)市場(chǎng)激起了一池春水。從媒體上，我們似乎可以感覺到不少地方的樓市有回暖的跡象，然而今天公布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)則顯示，10月份70個(gè)大中城市中，沒有一個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。在這樣的大背景下，銀行的房貸利率政策，則開始逐步地分化。

　　根據(jù)媒體調(diào)查，在上海，建行、中行、交行、工行都沒有任何的房貸折扣；與此形成鮮明對(duì)比的是，在北京，有8家銀行提供了9折房貸，不過，要想享受9折的房貸，客戶首先要滿足貸款金額超過100萬(wàn)、在國(guó)企、上市公司等優(yōu)質(zhì)單位上班，以及購(gòu)買過理財(cái)產(chǎn)品等一系列條件。而深圳市的一些銀行則對(duì)房貸實(shí)行了“一盤一策”的政策，不同樓盤，折扣不同，最大的打折幅度大約在95折。

　　各地政策不同，然而卻有一個(gè)共同點(diǎn)，央行新政中說到的7折房貸，現(xiàn)在依然是可望而不可及。

　　為什么各地的房貸會(huì)有這么大的區(qū)別呢？北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心 主任馮科對(duì)此解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：不少地方最近都出臺(tái)了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，給人的感覺，房地產(chǎn)似乎有回暖的跡象了，但是很多銀行對(duì)于房貸的折扣卻顯得很保守，甚至包含一些額外條件。央行的7折房貸的政策在銀行的執(zhí)行過程中縮水，這種情況是否出乎您的預(yù)料？

　　馮科：我覺得并沒有出乎意料，是比較正常的。因?yàn)檫@是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，居民和銀行的選擇都是一樣的，他們都通常喜歡買漲不買跌，待漲不待跌，主要處于是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)預(yù)期不看好，所以才導(dǎo)致對(duì)這種新政下的政策刺激，他們采取相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：另外一方面，在不同城市，銀行的做法差異也比較大。在一線城市中，上海的不少大銀行都沒有房貸的折扣，而北京和深圳的一些銀行則在滿足一定條件的基礎(chǔ)上給予小幅度折扣。在不同城市，銀行的做法為什么各不相同？原因又是什么呢？

　　馮科：這可能是城市金融文化的差異，北京的金融界不完全是市場(chǎng)化，它可能更貼近政治政策，但它同時(shí)也設(shè)立了一些條件，設(shè)置了一些門檻。上海可能離政策遠(yuǎn)一點(diǎn)，可能自主選擇的空間彈性更大，監(jiān)管部門對(duì)它的寬容度會(huì)更大一些。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有明顯回暖的跡象，70個(gè)大中城市中，沒有任何城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。我們認(rèn)為，央行的7折房貸作為一種政策指導(dǎo)非?？扇?，但對(duì)于各家銀行來(lái)說，按照不同城市、不同人群、乃至不同樓盤來(lái)非常細(xì)致地確定利率，實(shí)際上體現(xiàn)了一種市場(chǎng)的智慧，說明市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期仍然不確定，市場(chǎng)依然在猶豫和觀望。

　　所以，7折房貸到底會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，房地產(chǎn)又會(huì)不會(huì)在短期內(nèi)煥然一新，都不值得我們大驚小怪，因?yàn)椋康禺a(chǎn)的回暖時(shí)機(jī)、銀行房貸利率水平都是市場(chǎng)博弈的結(jié)果。只要遵從市場(chǎng)的規(guī)律，眼前所面臨的種種困難，都會(huì)有一個(gè)比較好的結(jié)果。

　　關(guān)于這個(gè)話題。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)孫立堅(jiān)對(duì)此評(píng)論。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：九月底央行的房貸新政引起了廣泛關(guān)注，但是落實(shí)到各個(gè)城市，則顯得雷聲大雨點(diǎn)小，目前還沒有出現(xiàn)7折房貸的情況，各個(gè)城市的情況也各不相同。多數(shù)銀行的房貸只有小折扣，甚至沒有折扣，這透露出了哪些信息？

　　孫立堅(jiān)：房地產(chǎn)市場(chǎng)今天出現(xiàn)的一些變化，影響了銀行能否從自己的商業(yè)戰(zhàn)略當(dāng)中來(lái)執(zhí)行央行樓市的扶持新政的判斷。主要有幾點(diǎn)因素，第一個(gè)因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)今天對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，出現(xiàn)了一些根本性的轉(zhuǎn)變。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)有很好的投資價(jià)值，這種看漲不看跌的投資行為、投資理念會(huì)直接把房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種購(gòu)買量放大出來(lái)。商業(yè)銀行在這個(gè)過程當(dāng)中，通過折價(jià)采取薄利多銷的扶持政策，銀行將會(huì)獲得一個(gè)較為可觀收益率的增長(zhǎng)。但是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不能很好的支撐銀行按揭貸款的利潤(rùn)，反而使房地產(chǎn)市場(chǎng)這種對(duì)未來(lái)預(yù)期的改變非常影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，這會(huì)增加商業(yè)銀行投進(jìn)的資金按揭貸款資金流動(dòng)性問題，和違約風(fēng)險(xiǎn)的這個(gè)控制問題。所以從這個(gè)意義上來(lái)講，商業(yè)銀行今天都采取了一個(gè)謹(jǐn)慎的態(tài)度來(lái)確保貸款流動(dòng)性下降的問題。另一方面，資產(chǎn)證券化，房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券化的推進(jìn)，也受到了各種因素的影響，并沒有很好解決銀行一旦房貸出去流動(dòng)性回收的問題。在央行穩(wěn)健貨幣政策的這樣大環(huán)境下，銀行不會(huì)輕易犧牲自己的流動(dòng)性，也看不到短期的房地產(chǎn)利潤(rùn)增長(zhǎng)的前景的情況下面啊，貿(mào)然的打折房貸，這個(gè)可能性比較小。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們剛才介紹了深圳出現(xiàn)的這種“一盤一策”的貸款模式是否會(huì)逐漸成為銀行處理房貸的常見做法？

　　孫立堅(jiān)：未來(lái)銀行這樣一種走差異化的模式，能夠根據(jù)不同的需求和不同的貸款的風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性的特征，來(lái)設(shè)計(jì)這種按揭貸款的計(jì)劃，也確實(shí)是一個(gè)可行的方式。但是對(duì)于大的銀行來(lái)講，怎么樣把這種差異化的服務(wù)能夠獲取可觀的利潤(rùn)，來(lái)克服大銀行推進(jìn)這種差異化服務(wù)可能帶來(lái)更大的成本的問題，所以成本和收益平衡問題，也影響了大銀行是不是能執(zhí)行這種以客戶為導(dǎo)向的差異化的政策，這也是銀行需要成本管理的很重要的環(huán)節(jié)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這兩年房地產(chǎn)變化的趨勢(shì)確實(shí)令很多人感到吃驚，在幾年之前我們出臺(tái)房貸優(yōu)惠政策時(shí)，銀行的優(yōu)惠都會(huì)盡快跟上，一些力度甚至超出購(gòu)房者的預(yù)期。但是幾年之后的今天，我們看到銀行的貸款政策非?？酥疲@實(shí)際上可以認(rèn)為是市場(chǎng)的決定性作用的實(shí)際體現(xiàn)，我們甚至可以感覺到，市場(chǎng)的力量正在起到越來(lái)越重要的作用。當(dāng)然，這也正體現(xiàn)出十八屆三中全會(huì)精神所說的“市場(chǎng)的決定性作用”。從這個(gè)角度來(lái)看，我們應(yīng)該如何分析未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)、房貸和政策之間的博弈關(guān)系？

　　孫立堅(jiān)：房地產(chǎn)實(shí)際上有兩類群體，今天是主要大的消費(fèi)者，一類群體是把房地產(chǎn)作為投資價(jià)值的產(chǎn)品進(jìn)行投資，所以對(duì)未來(lái)如果一旦市場(chǎng)的走勢(shì)并不看漲，他們會(huì)減少投資的進(jìn)程，這個(gè)過程當(dāng)中也會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。還有一類的消費(fèi)者是來(lái)自于住房的需求，他們一旦看到房地產(chǎn)價(jià)格有向下調(diào)整的跡象，他們也會(huì)等待觀望，讓房地產(chǎn)充分價(jià)格向下調(diào)整，這水分的釋放完畢以后再進(jìn)場(chǎng)，所以在這樣一個(gè)無(wú)論是投資客還是住房客。今天對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買都是因?yàn)榉績(jī)r(jià)未來(lái)上漲的預(yù)期改變，造成需求的減少，這樣會(huì)因?yàn)槲磥?lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，國(guó)家非常希望能夠有健康的需求，來(lái)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，而不至于出現(xiàn)硬著陸的問題，但關(guān)鍵的是今天能不能使得投資客和消費(fèi)客合理的在這樣一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過程當(dāng)中來(lái)選擇自己的需要，確實(shí)要考驗(yàn)我們的期管理，央行和商業(yè)銀行之間的住房政策協(xié)調(diào)的問題。

　　根據(jù)北京的情況來(lái)看，共有匯豐銀行、招商銀行等8家銀行提供9折房貸，但如果客戶想要獲得九折利率的房貸，分別需要滿足不同的條件。如匯豐銀行要求，貸款金額100萬(wàn)元以上，最低可享九折，不足100萬(wàn)元最低可享九四折。北京農(nóng)商銀行要求，客戶的單位必須屬于國(guó)企，事業(yè)單位、公務(wù)員、上市公司、500強(qiáng)企業(yè)等優(yōu)質(zhì)單位；無(wú)逾期記錄；首付款必須監(jiān)管。除了上述要求外，其余幾家銀行大多有存款或者購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品的要求。

　　在上海，媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中農(nóng)工交建五大銀行中，注意到除了在8月就被曝利率打折的農(nóng)業(yè)銀行之外，其余4家都對(duì)首套房貸延續(xù)了強(qiáng)硬的保守態(tài)度。而農(nóng)業(yè)銀行，但也與央行的“指導(dǎo)價(jià)”相去甚遠(yuǎn)。農(nóng)行的個(gè)貸人士在接受詢問時(shí)表示可以按照基準(zhǔn)利率打九五折。事實(shí)上，這也只是8月時(shí)推出的折扣力度。

　　相比之下，貼近市場(chǎng)化運(yùn)作的股份制銀行首套房貸款政策較3個(gè)月前略有松動(dòng)。不過，采訪結(jié)果亦顯示，能夠拿到首套房折扣利率的購(gòu)房者存有諸多限制條件，并且與高達(dá)七折的折扣幅度難以匹配。