開(kāi)發(fā)貸并無(wú)松動(dòng)

　　此前樓市交易清淡，地方政府逐漸放開(kāi)限購(gòu)令，此時(shí)，進(jìn)一步出臺(tái)房貸新政，難免會(huì)引發(fā)各種猜想。不少媒體將此解讀為央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪“救市”。

　　在孫立堅(jiān)看來(lái)，將此新政看成“信號(hào)燈”更合適。

　　《通知》顯示，將鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　住房抵押貸款支持證券是銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來(lái)，形成一個(gè)抵押貸款的集合體，利用貸款集合體定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券，并由政府機(jī)構(gòu)或政府背景的金融機(jī)構(gòu)對(duì)該證券進(jìn)行擔(dān)保。

　　孫立堅(jiān)認(rèn)為，這也是《通知》的亮點(diǎn)所在。

　　他對(duì)記者解釋說(shuō)，銀行通過(guò)將貸款證券化有助于增加銀行資金流動(dòng)性，鼓勵(lì)民間資本流入共同分享收益、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，可以解決開(kāi)發(fā)商資金流問(wèn)題，同時(shí)刺激開(kāi)發(fā)商繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)的投資并加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)能力，并最終實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

　　“由于銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足。”他進(jìn)一步分析認(rèn)為，“通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期住房抵押貸款支持證券和專(zhuān)向金融債，可以緩解期限錯(cuò)配，降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，并最終使得房貸利率逐步從高點(diǎn)回落?！?/p>

　　此前，有傳聞稱，央行對(duì)商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸限額管理制度也已有松動(dòng)，以往央行要求各大商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸不能超過(guò)貸款余額的10%。而現(xiàn)在，各大銀行能夠自由地調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)貸總額。

　　實(shí)際上，《通知》并未具體涉及開(kāi)發(fā)貸規(guī)模的政策。

　　央行只是稱繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場(chǎng)前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。

　　多名銀行人士也表示，發(fā)布《通知》以來(lái)，并未接到更多關(guān)于開(kāi)發(fā)貸的新政。另外，并不存在所謂10%的紅線，銀行開(kāi)發(fā)貸的余額占比遠(yuǎn)低于10%。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示：“其實(shí)各家銀行開(kāi)發(fā)貸規(guī)模占比都不一樣，交行6%都不到，高一點(diǎn)的在8%左右。”

　　不過(guò)，就算央行制定的“開(kāi)發(fā)貸限制令”有所松動(dòng)，但商業(yè)銀行在執(zhí)行過(guò)程中采取了惜貸差別化政策。商業(yè)銀行目前是支持一線城市和保障房開(kāi)發(fā)貸，其他城市和領(lǐng)域要采取風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方式。

　　據(jù)記者從浙江湖州了解到的情況，由于庫(kù)存大，風(fēng)險(xiǎn)高，二三四線城市的房產(chǎn)商要想獲得貸款仍然比較難。臺(tái)州銀行某網(wǎng)點(diǎn)信貸部工作人員說(shuō)：“并未收到關(guān)于‘開(kāi)發(fā)貸限制令’的消息，而且就算消息屬實(shí)并且有充足的貸款額度，很多銀行也未必會(huì)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸?！?/p>

　　“此前因?yàn)橘Y金鏈斷裂等原因，開(kāi)發(fā)商有的跳樓，有的破產(chǎn)，有的跑路，導(dǎo)致銀行壞賬率提升。而且今年個(gè)人金融條線貸款不良率也有所上升，所以出現(xiàn)了銀行‘有錢(qián)不敢貸’的情況?！鄙鲜龉ぷ魅藛T說(shuō)。

　　延伸閱讀

　　交行發(fā)布中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)：

　　預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿回升

　　近日，交通銀行發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)與財(cái)富配置——交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)》。報(bào)告顯示，不動(dòng)產(chǎn)投資意愿仍處于不景氣區(qū)間，繼續(xù)下滑但降幅已經(jīng)有所收窄。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)70個(gè)大中城市住宅均價(jià)已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大至1.15%，表明樓市仍處于調(diào)整周期，房?jī)r(jià)繼續(xù)下行趨勢(shì)。

　　這在交銀調(diào)查小康家庭不動(dòng)產(chǎn)投資意愿當(dāng)中也有所體現(xiàn)。交銀不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)報(bào)95點(diǎn)，繼續(xù)處于不景氣區(qū)間。其中，小康家庭對(duì)當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)投資指數(shù)已是連續(xù)第12個(gè)月下滑，但對(duì)未來(lái)入市意愿卻錄得今年以來(lái)首次回升。

　　交銀分析指出，從持有不同房產(chǎn)套數(shù)家庭來(lái)看，預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿的回升主要是受到了剛需家庭未來(lái)入市意愿增強(qiáng)的影響。具體來(lái)看，本期無(wú)房家庭和僅有一套自住房家庭未來(lái)入市意愿比上期上漲了20個(gè)百分點(diǎn)，是拉動(dòng)預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿小幅回升的主要原因。

　　過(guò)往，有換房需求的改善型剛需受到“認(rèn)房又認(rèn)貸”和二套房首付60%以上等規(guī)定的掣肘。目前二套房的認(rèn)定放寬在此輪政策調(diào)整中已有所涉及，一旦啟動(dòng)將有助于促進(jìn)改善需求入市。