家住上海浦東新區(qū)的李先生，因為孩子明年上小學(xué)，想要再買一套學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在自住的一套房子是6年前買的，銀行房貸已經(jīng)還清。對于新買的學(xué)區(qū)房，到銀行申請貸款時是按二套房還是首套房來執(zhí)行？正當(dāng)李先生感到困惑的時候，利好消息傳來。

　　“十一”長假前，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（簡稱《通知》），明確表示對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭，再次申請貸款購房仍按首套房執(zhí)行。同時，房貸新政強(qiáng)調(diào)，家庭首套房的最低首付比例為30％，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　相比較限購放松而言，限貸的放松一直被認(rèn)為是促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖的有效因素。從目前來看，央行及銀監(jiān)會放松限貸，對扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期起到了明顯的積極作用。但是從銀行的角度來說，真正能夠?qū)崿F(xiàn)低利率恐怕并不容易。

　　利率七折難實現(xiàn)

　　10月13日，央行上海分行召集18家銀行召開新政執(zhí)行的通氣會。上海房貸新政關(guān)于首套房的認(rèn)定有附加條件，較之前市場預(yù)期更為嚴(yán)格：新增的一套必須是上海普通住宅（總價內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬元，內(nèi)外環(huán)間200萬元，外環(huán)以外160萬元）。各銀行都傾向于執(zhí)行基準(zhǔn)利率，至多九五折，并將公布細(xì)則。

　　根據(jù)人民銀行和銀監(jiān)會調(diào)整后的房貸政策，目前多家銀行已經(jīng)出臺了具體措施，并已經(jīng)按照新的房貸政策開始執(zhí)行。

　　近日，《國際金融報》記者走訪了建設(shè)銀行和工商銀行在上海的網(wǎng)點。建設(shè)銀行工作人員告訴記者，他們將執(zhí)行人民銀行出臺的《通知》，但貸款利率會根據(jù)客戶資質(zhì)、貸款金額等多維度考慮，并預(yù)計具體細(xì)則將于近期出臺。

　　據(jù)悉，建設(shè)銀行是五大行中首家明確新政的銀行。

　　工商銀行方面，對于貸款購買首套自住房的家庭，最低首付款比例為30%。但工作人員坦言：“貸款利率達(dá)到基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠的可能性并不大?！?/p>

　　在杭州，《國際金融報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分銀行房貸具體細(xì)則已經(jīng)出臺。其中，農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行的相關(guān)規(guī)定都包括：名下二套或以上住宅、無貸，現(xiàn)可認(rèn)定為首套，首付只需三成，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

　　在浙江湖州工商銀行某網(wǎng)點，記者詢問該通知執(zhí)行情況時，信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，他們并未接到上級實施細(xì)則的通知。

　　隨后，記者從浙商銀行了解到，該行已經(jīng)公布最新個人住房貸款信貸政策。對于已結(jié)清購房貸款，再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策；名下房貸余額為零的家庭申請貸款購買別墅、排屋等也可享受首套房政策，首付比例不低于50%。

　　雖然在對首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上有所“松綁”已成事實，但銀行是否會進(jìn)一步下調(diào)貸款利率是市場關(guān)心的重點。

　　實際上，基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠并非新提法，多年前商業(yè)銀行在執(zhí)行首套房貸時，就會給予符合一定條件的客戶基準(zhǔn)利率七折的優(yōu)惠。

　　按《通知》規(guī)定，如果明確商業(yè)性個人住房貸款的利率下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，即打七折，按目前貸款基準(zhǔn)利率6.55％計算，七折利率即為4.585％。

　　杭州農(nóng)業(yè)銀行某支行信貸經(jīng)理告訴記者，鑒于現(xiàn)在商業(yè)銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處于高位，同時市場對房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期下行加劇，出于盈利考慮，即使有所謂的“七折利率優(yōu)惠”，銀行在實施過程中也很有可能會附加諸多苛刻的限制條件，以至于能符合要求者寥寥無幾。

　　上海財經(jīng)大學(xué)國際金融系主任奚君羊在接受《國際金融報》記者采訪時表示，“近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)控從緊，加上利率市場化使商業(yè)銀行資金成本上升，銀行出于成本收益考慮，落實新政中所提到的七折利率優(yōu)惠不太可能?！?/p>

　　“現(xiàn)在銀行利率水平已經(jīng)處在低位，銀行利差小，如果執(zhí)行七折優(yōu)惠，意味著銀行將面臨‘入不敷出’的虧損境地。”他進(jìn)一步指出，“此次央行政策更偏向于指導(dǎo)性意見，釋放寬松信號以提高市場預(yù)期?！?/p>

　　除了收益率低，投入時間長也是銀行不再青睞住房貸款的主要原因之一。

　　奚君羊?qū)τ浾哒f，“房地產(chǎn)的貸款周期比較長，一般為10到30年。并且，個人住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率（5年以上）是6.55%，公積金貸款利率（5年以上）是4.5%，如果房貸再打折的話，對比現(xiàn)在的信托或者其他金融理財產(chǎn)品，銀行的收益會減少更多?！?/p>

　　復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅也提出，大部分首套房貸客戶獲得的貸款價格更可能為基準(zhǔn)利率。雖然當(dāng)前地產(chǎn)融資政策放松有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績不佳的窘境，但在之前1.1倍基準(zhǔn)利率水平下，銀行發(fā)放房貸的意愿都不強(qiáng)，政策放松后房貸利率能降低到多少，以及銀行放貸意愿能否出現(xiàn)明顯上升還難以確定。

　　他認(rèn)為，此次重提“利率七折優(yōu)惠”并不是強(qiáng)制要求的文件，而可視為是從房貸政策放松以促進(jìn)樓市穩(wěn)定的導(dǎo)向性信號，以求實現(xiàn)房地產(chǎn)“軟著陸”。

　　“未來房貸利率有優(yōu)惠空間，但不會太大?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sh601328/" target="_blank" title="交通銀行 601328">交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平進(jìn)一步分析，“應(yīng)該期待這個利率會在現(xiàn)在的水平上有所下降，但九折到九五折這個區(qū)間可能性比較大一些。”

　　緣何放松房貸

　　2010年4月，國務(wù)院下發(fā)了如今被稱為“國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控文件。自此，房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入新一輪調(diào)控狀態(tài)。

　　2011年初，為貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，上海下達(dá)了相關(guān)實施意見的通知，采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，遏制投資投機(jī)性購房。

　　通知規(guī)定，居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　但自今年9月起，隨著各項宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的陸續(xù)公布，市場預(yù)期經(jīng)濟(jì)走勢不容樂觀。

　　近日，國際貨幣基金組織將中國2014年GDP增長預(yù)估從7.6%下調(diào)至7.4%

　　奚君羊指出，目前，中國宏觀經(jīng)濟(jì)存在下行壓力，房貸新政的出臺旨在防止房價下跌過多而引發(fā)局部區(qū)域經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

　　“與此同時，對銀行而言，房地產(chǎn)及建材、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的貸款量極為可觀?！彼赋?，“今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊跌的情況，一旦房地產(chǎn)資金鏈斷裂情況發(fā)生并且擴(kuò)散，銀行自身穩(wěn)定性也會受到很大影響。”

　　奚君羊總結(jié)說，該政策有助于保持宏觀經(jīng)濟(jì)增長相對穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級，穩(wěn)住貨幣政策和增加銀行資金流動性等多重效果。

　　孫立堅強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前政策取向是修正此前過緊政策，緩解經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險，不宜理解為全面寬松，未來定向穩(wěn)增長仍是主基調(diào)。

　　他認(rèn)為，國際金融危機(jī)教訓(xùn)說明金融模式大大加大了風(fēng)險管理，一旦失控就會釀成不可預(yù)知的后果，任何經(jīng)營模式都必須和風(fēng)險管控能力相適應(yīng)。央行此次房貸新政，正是嘗試在不影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大前提下，以扶持消費引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　孫立堅分析稱：“面對當(dāng)前樓市調(diào)整期，央行通過政策指導(dǎo)在不放大銀行杠桿的情況下，培育消費者對房地產(chǎn)的需求?！?/p>

　　“促進(jìn)房地產(chǎn)的復(fù)蘇要符合風(fēng)險的因素，而不能因為追求成果而盲目刺激。因為通過放大杠桿率來達(dá)到規(guī)模，會形成泡沫，這樣培育出來的市場是不健康的?！睂O立堅進(jìn)一步解釋。

　　事實上，此前各地方政府已經(jīng)陸續(xù)松綁限購政策，迄今為止，只剩下北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和三亞仍執(zhí)行限購，但對市場的刺激作用并不太明顯。

　　而且，與銀行的“曖昧”態(tài)度不同，多個地方政府早已“摩拳擦掌”，正式發(fā)布了涉及松綁限貸政策的相關(guān)通知或公告。

　　早在今年8月1日，福建開始執(zhí)行的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》中便明確提出，購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認(rèn)定。且金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。

　　那么此次央行釋放信號，放開限貸能否挽救疲弱的房地產(chǎn)市場？

　　孫立堅認(rèn)為，本質(zhì)上，放松限貸比放松限購“刺激更大”。因為至今仍希望在中國買房的必然是剛需，而剛需絕大部分需要依賴銀行信貸進(jìn)行支持，能直接全款買房的畢竟是少數(shù)。央行放松房貸政策是朝著“扶持市場需求”走出的正確一步。

　　但是，奚君羊提出，房貸利率偏低、息差吸引力不高仍是重要的限制銀行投放房貸的障礙。在銀行資金成本仍偏高的情況下，愿意主動執(zhí)行房貸基準(zhǔn)利率0.7倍的銀行會很少。

　　雖然第三季度以來，不少銀行由于信貸需求減弱，主動增加房貸投放并加快房貸審批，但從數(shù)據(jù)來看，居民按揭貸款在同比和環(huán)比上的改善并不明顯。

　　孫立堅強(qiáng)調(diào)，此次松綁房貸，相對于對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的實質(zhì)提振作用，釋放出更多改善性和投資性住房需求信號，改變對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步下行的預(yù)期，起到“激勵市場”的作用更重要。

　　“根據(jù)各地樓市供需情況和購房者對未來房價的預(yù)期不同，松綁限貸的刺激效果也會有所差別。但總體來看，刺激效果十分有限?！睂O立堅說。

　　他分析認(rèn)為，原因在于本輪房地產(chǎn)調(diào)整的根本因素是基本面走勢和人口結(jié)構(gòu)變化，更多表現(xiàn)為市場自身的調(diào)整，而不是由此前的限購引起的。