受訪嘉賓：

　　中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 向松祚

　　中國銀行國際金融研究所副所長 宗 良

　　中國民生銀行首席研究員 溫 彬

　　采訪記者：

　　中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 李 婧

　　連日來，央行、財(cái)政部等多部門連續(xù)出臺(tái)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是我國的重要產(chǎn)業(yè)之一，與上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)力強(qiáng)。此次樓市新政影響幾何？“房貸七折利率”會(huì)否“重出江湖”？就這些問題，中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪了3位知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家。專家認(rèn)為，這次“金融＋財(cái)稅”政策組合拳是“穩(wěn)消費(fèi)”、促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一劑“良藥”。

　　記者：此次樓市新政降低了二套房貸首付比例，投機(jī)性交易會(huì)不會(huì)增多？

　　向松祚：二套房首付比例下調(diào)，可能使得部分投資者會(huì)對投資房產(chǎn)興趣增加。但從數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場整體的回報(bào)前景并不樂觀。投資房地產(chǎn)的收益主要有兩方面，一是未來房價(jià)上漲，二是先買后租，以租養(yǎng)房。當(dāng)前，房價(jià)逐漸平穩(wěn)，而租金的收益因素也十分復(fù)雜，即便北上廣深這樣的一線城市，租金收益率也不高，投資性交易動(dòng)力不足。

　　宗良：當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記正在推進(jìn)，市場普遍預(yù)期會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)稅。在這樣的背景之下，購買第二套房大多應(yīng)是改善性住房需求。

　　溫彬：近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了深刻變化，不少城市從過去的供不應(yīng)求向供需平衡轉(zhuǎn)變。如此一來，二套房原來的首付比例就顯得過高了。此次將首付比例由60%下調(diào)至40%，有利于增加自住型和改善型需求的購房者的購買能力，也有利于在一定程度上防止過度炒作房地產(chǎn)市場。

　　記者：放松房貸后，銀行呆壞賬會(huì)不會(huì)增加？

　　溫彬：不管是一套房首付30%還是二套房首付40%，都是比較審慎的政策。在國際上，30%、40%首付的房貸資產(chǎn)質(zhì)量是比較穩(wěn)健的。

　　向松祚：過去雖然房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過很多周期，也經(jīng)過了很多調(diào)整，但住房按揭貸款的壞賬率在銀行所有貸款類別里是最低的。原因有二，一是政策對房貸首付比例的控制比較恰當(dāng)，比較謹(jǐn)慎；二是我國消費(fèi)者對銀行按揭負(fù)債還款比較在意，刻意通過信貸政策不還款或者惡意拖欠的有，但屬極少數(shù)。所以，政策的調(diào)整不會(huì)增加銀行的壞賬，個(gè)人住房按揭貸款依然是優(yōu)質(zhì)的。

　　宗良：總體看，銀行房貸是質(zhì)量較好、不良預(yù)算較低的貸款。而從國際上看，個(gè)人貸款占比在國際銀行業(yè)中都比中國高，國際上占比達(dá)到一半，我國目前只有20%，仍有較大發(fā)展空間。

　　記者：如果金融政策對房地產(chǎn)的支持進(jìn)一步加大，會(huì)不會(huì)有“房貸七折利率”？

　　溫彬：增加個(gè)人住房按揭貸款是大多數(shù)商業(yè)銀行今年的策略，但隨著投放額度的增加，利率也將有相應(yīng)的打折，現(xiàn)在市場已經(jīng)出現(xiàn)9折甚至更低的88折，但是到7折，銀行就會(huì)出現(xiàn)虧損。因此，“7折利率”不會(huì)是常態(tài)性的或大面積出現(xiàn)，當(dāng)然對高端客戶和對銀行貢獻(xiàn)較大的客戶可能會(huì)差別對待，打折可能會(huì)多一些。

　　宗良：當(dāng)下資金成本高，銀行利率要呈現(xiàn)市場化特點(diǎn)，如果利率過低，銀行就沒有盈利了，虧本賺吆喝，不會(huì)太長久。所以，按市場規(guī)律辦事，才能保證政策有效推進(jìn)。

　　向松祚：銀行對房貸的優(yōu)惠已經(jīng)十分充足，還有待市場的進(jìn)一步消化?？赡軅€(gè)別地段和樓盤會(huì)有一些低折扣的優(yōu)惠，但“房貸七折利率”似乎沒有必要。

　　記者：由于凈利潤增速放緩，銀行會(huì)不會(huì)出現(xiàn)刻意壓縮房貸額度的情況？

　　宗良：今年1、2月份的房貸量顯示，房地產(chǎn)市場的貸款增加了2.1萬億元左右，主要是個(gè)人按揭貸款增長。居民改善住房條件，銀行應(yīng)該給予適當(dāng)支持。

　　溫彬：事實(shí)上，很多銀行都將房貸作為今年一個(gè)主要的投向。房貸在銀行信貸中是比較安全的，首付至少有30%，所以風(fēng)險(xiǎn)比較低。當(dāng)前，一些產(chǎn)能過剩行業(yè)本身信貸需求不旺盛、信貸風(fēng)險(xiǎn)上升。因此，銀行會(huì)繼續(xù)支持個(gè)人住房按揭貸款。

　　向松祚：商業(yè)銀行對個(gè)人按揭貸款非常歡迎。銀行收入和利潤的下調(diào)也是正常的，過去幾年增長過快，現(xiàn)在銀行利潤增長變慢是回歸常態(tài)和正常的增長。但這不會(huì)對按揭貸款額度產(chǎn)生影響。

　　記者：有人認(rèn)為，二套房首付比例降低，但每月還貸額度增大，這項(xiàng)政策利好有限。這是否客觀、全面？

　　向松祚：實(shí)際上，降低首付比例不意味著必須按照這一比例執(zhí)行。買房可以一次性付款，也可以首付50%、70%，政策只是給出了最低的界限。至于到底付多少，個(gè)人可以根據(jù)情況自主選擇，商業(yè)銀行也會(huì)自主選擇。

　　宗良：這是一個(gè)偽命題。首付40%是政策給出的一個(gè)選項(xiàng)，只要不低于這個(gè)比例，選擇的余地還是很大的。如果有能力，一樣可以多付首付甚至是全額購房。這樣，還款額度增加的擔(dān)心也就顯得多余了。

　　溫彬：不能靜態(tài)看首付比例降低后貸款總額增加，還應(yīng)看到銀行前期下調(diào)房貸利率。央行在去年11月和今年2月底連續(xù)兩次降息，住房公積金利率也降低了。這些政策降低了購房者成本，對剛性需求是有利好的。