瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)稱，房貸新政會(huì)提振短期銷售和市場(chǎng)信心，但很難扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性下行趨勢(shì)，穩(wěn)增長(zhǎng)措施會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)。汪濤預(yù)計(jì)，年底之前，最遲明年年初可能降低基準(zhǔn)利率，尤其是貸款基準(zhǔn)利率。

　　地產(chǎn)下行周期未結(jié)束

　　中國(guó)證券報(bào)：如何評(píng)價(jià)房貸新政對(duì)于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響？房地產(chǎn)下行周期是否很快結(jié)束？穩(wěn)增長(zhǎng)政策是否會(huì)發(fā)生變化？

　　汪濤：房貸新政傳遞出中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的基本態(tài)度：需求分類管理，支持房地產(chǎn)的基本需求和改善性需求，避免房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)出現(xiàn)大幅下滑。

　　房貸新政在全國(guó)范圍放松了對(duì)房地產(chǎn)信貸的限制，應(yīng)會(huì)在短期內(nèi)提振地產(chǎn)銷售和市場(chǎng)信心，改善開(kāi)發(fā)商和地方政府的財(cái)務(wù)狀況。從需求方面來(lái)看，房貸新政能夠提升具有改善性購(gòu)房需求家庭的實(shí)際購(gòu)買力，從而支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善性需求。從供給方面來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸條件得到改善，融資難度應(yīng)較此前降低，融資渠道也相應(yīng)有所拓寬，這都有助于緩解開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)困境，支撐房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)。

　　然而，我們認(rèn)為房地產(chǎn)的下行周期尚未結(jié)束。房貸寬松政策并不能夠從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性下行趨勢(shì)，也不能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅反彈。從基本面來(lái)看，我們?nèi)匀徽J(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的供給已經(jīng)持續(xù)高于其剛性及改善型需求；投資性需求在前兩年增長(zhǎng)較多，但諸多支撐因素的結(jié)構(gòu)性變化已經(jīng)開(kāi)始使其趨于下滑。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)還受到庫(kù)存高企、在建面積規(guī)模龐大的抑制，我們預(yù)計(jì)，在房貸新政帶來(lái)的短期反彈之后，房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)將進(jìn)一步放緩，這一疲弱態(tài)勢(shì)將在2015年持續(xù)。

　　展望未來(lái)，由于房貸新政無(wú)法逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性下行，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能在短暫喘息后重新面臨減速的壓力，政府將繼續(xù)推出進(jìn)一步的穩(wěn)增長(zhǎng)措施加以應(yīng)對(duì)。不過(guò)，考慮到目前為止就業(yè)仍然穩(wěn)健，預(yù)計(jì)短期內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)政策仍將會(huì)在“定向”、“微調(diào)”的框架下被動(dòng)應(yīng)對(duì)。

　　增長(zhǎng)壓力年末料重現(xiàn)

　　中國(guó)證券報(bào)：之前你認(rèn)為四季度經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)下行，現(xiàn)在是否依然維持這樣的判斷？

　　汪濤：我們依然認(rèn)為中國(guó)四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)下行，全年經(jīng)濟(jì)增速可能會(huì)放緩至7.2%。這一判斷是與我們對(duì)房地產(chǎn)下行的判斷一致，即便出臺(tái)了房貸新政和其他穩(wěn)增長(zhǎng)微調(diào)措施，房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)在“金九銀十”之后可能繼續(xù)放緩，因而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下行壓力將在今年年末重現(xiàn)?？傮w而言，我們預(yù)計(jì)四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將下滑至6.9%左右，而全年GDP增速將放緩至7.2%。

　　中國(guó)證券報(bào)：年內(nèi)降息是否有必要？

　　汪濤：當(dāng)前，決策層似乎不愿意降息，也許認(rèn)為其釋放全面寬松信號(hào)；同時(shí)，在利率市場(chǎng)化推進(jìn)的過(guò)程中，人民銀行可能希望避免直接調(diào)整基準(zhǔn)利率。不過(guò)，我們認(rèn)為降息很有必要，并預(yù)測(cè)年底之前，最遲明年年初，可能降低基準(zhǔn)利率、尤其是貸款基準(zhǔn)利率。

　　首先，如果房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)如我們所預(yù)期的在四季度和明年初進(jìn)一步下滑，經(jīng)濟(jì)增速的大幅滑坡可能會(huì)最終迫使決策層出臺(tái)涉及面更廣的寬松政策。降低基準(zhǔn)貸款利率或房貸利率可以改善購(gòu)房者的購(gòu)買力，從而緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑趨勢(shì)。

　　其次，降息并不是全面刺激信貸的措施，而是全面緩解債務(wù)負(fù)擔(dān)的工具。隨著近兩年經(jīng)濟(jì)放緩，尤其是名義GDP增速大幅減緩，我國(guó)的實(shí)際利率已經(jīng)上升。在通脹壓力缺失、通縮壓力加大的情況下，降息是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、緩解企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)、降低壞賬上升幅度的有效方式。

　　雖然理論上貸款已經(jīng)可以自由定價(jià)，但鑒于大約70%的信貸仍按貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，降低貸款基準(zhǔn)利率仍然是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本最直接、最有效的方法，而定向信貸寬松措施和降低銀行間市場(chǎng)利率的效果較為有限。

　　最后，在利率市場(chǎng)化進(jìn)程中降息與推進(jìn)改革并不矛盾。降息是為了緩和經(jīng)濟(jì)減速而進(jìn)行的逆周期操作，而利率市場(chǎng)化則是可以改善中長(zhǎng)期資本配置的結(jié)構(gòu)性改革。