今年以來房地產(chǎn)市場整體下行，在新建商品住宅成交疲軟，房企銷售業(yè)績不佳的大背景下，提高周轉(zhuǎn)率，加快庫存消化速度是開發(fā)商現(xiàn)階段主要的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)?！昂芏喾科笤诘心玫匾仓饕轻槍σ恍└咝詢r比的地塊”。

　　9月，遠(yuǎn)洋、萬科、萬達(dá)、龍湖、世貿(mào)等20大標(biāo)桿房企拿地總額173億元，成為最近半年來單月額度之最。張大偉認(rèn)為，最近部分城市土地價格的下調(diào)，加上各地救市政策的疊加，預(yù)計(jì)土地市場在降溫半年后，部分企業(yè)可能會加大抄底拿地力度。一二線城市土地市場的競爭將更加劇烈。

　　“十一”黃金周前夕發(fā)布的房貸新政并未立竿見影。最新數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間，大部分城市樓市成交量尚未回暖。全國主要城市住宅價格在經(jīng)歷8月降幅收窄后，9月再次擴(kuò)大跌幅，市場下行趨勢未改。

　　低迷態(tài)勢已經(jīng)從樓市傳導(dǎo)到土地市場，9月多個城市土地成交量價雙降。記者了解到，隨著土地市場逐漸形成短期內(nèi)的價格洼地，北京、廣州、南京等城市大型房企開始加大抄底力度，針對一些高性價比地塊展開“搶地大戰(zhàn)”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布9月北上廣深等10大城市土地市場成交數(shù)據(jù)，土地市場延續(xù)了8月降溫趨勢，且降溫速度加快。數(shù)據(jù)顯示，9月，10個典型城市土地成交建筑面積1001萬平方米，環(huán)比下降53.2%，同比下降69.3%。5月以來，土地成交建筑面積同比均為負(fù)增長。且9月環(huán)比、同比跌幅分別較8月大幅增加67.8和41.5個百分點(diǎn)。

　　“9月一線城市土地成交面積仍然大大弱于去年同期，成交均價也出現(xiàn)下降。市場持續(xù)降溫，‘金九’不再。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟說。

　　整體來看，全國主要城市住宅價格在經(jīng)歷8月降幅收窄后再次擴(kuò)大跌幅，市場下行趨勢明顯。

　　盡管“十一”黃金周前夕發(fā)布的房貸新政引發(fā)市場熱議，但從最新的黃金周樓市成交數(shù)據(jù)來看，市場尚未對新政的利好立即做出明顯反應(yīng)。根據(jù)中原監(jiān)測的40個重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”黃金周商品住宅成交表現(xiàn)并不理想，處于2010年以來最低位，環(huán)比降幅為35%，較發(fā)布“限購令”的2011年也下降了4%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場整體下行，銷售受壓，土地市場亦由熱轉(zhuǎn)冷。持續(xù)接近半年的樓市降溫，逐漸傳遞到了土地市場，土地市場也相應(yīng)迎來價格洼地。

　　在張大偉看來，土地市場進(jìn)入低谷，為房企補(bǔ)充土地儲備創(chuàng)造機(jī)會?！皬哪壳笆袌鲒厔菘矗恋厥袌鲆廊粚⒌臀贿\(yùn)行，但抄底的企業(yè)將會增多”。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴記者，今年以來房地產(chǎn)市場整體下行，在新建商品住宅成交疲軟，房企銷售業(yè)績不佳的大背景下，提高周轉(zhuǎn)率，加快庫存消化速度是開發(fā)商現(xiàn)階段主要的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。“很多房企在淡市拿地也主要是針對一些高性價比的地塊”。

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，遠(yuǎn)洋、萬科、萬達(dá)、龍湖、世貿(mào)等20大標(biāo)桿房企拿地總額173億元，成為最近半年來單月額度之最。張大偉認(rèn)為，最近部分城市土地價格的下調(diào)，加上各地救市政策的疊加，預(yù)計(jì)土地市場在降溫半年后，部分企業(yè)可能會加大抄底拿地力度。一二線城市土地市場的競爭將更加劇烈。

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　　首套房7折貸款利率難實(shí)現(xiàn)

　　記者獲悉，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》后，大多數(shù)銀行都表態(tài)將研究房貸新政的細(xì)則，有部分銀行已表態(tài)將根據(jù)借款人資質(zhì)適當(dāng)給予優(yōu)惠利率。不過，業(yè)內(nèi)分析人士指出，目前，銀行資金價格高企，首套房給出0.7倍的最低利率幾無可能，并且進(jìn)入第四季度后，銀行放貸額度會更加受限，因此，短期內(nèi)能否釋放大量的按揭貸款有待觀察。

　　目前，工行和建行均表示，根據(jù)新的房貸政策要求，對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。農(nóng)行也表態(tài)稱，將提高服務(wù)效率，逐步推廣個人住房貸款自動審批，科學(xué)合理定價，將貸款利率控制在合理水平。

　　在股份制銀行中，招行明確表示“開始執(zhí)行新政”，并將單獨(dú)撥出信貸額度用于支持購房貸款市場需求，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展適時調(diào)增房貸額度，從10月8日起開始執(zhí)行新政，但具體房貸細(xì)則和首套房利率定價，各地分行還需等待總行另行通知，將根據(jù)借款人資質(zhì)、信用狀況等來確定首付款比例和貸款利率。

　　華夏銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“由于新政是央行和銀監(jiān)會共同出臺的，北上廣深可能會有不同，所以還需要等待當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局的通知。”另外，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等不少商業(yè)銀行表示，有關(guān)房貸政策的實(shí)施細(xì)則正在研究制定中。

　　“雖然信貸能否放松取決于各商業(yè)銀行的自身判斷，而非地方政府的政策指導(dǎo)，但銀行也無法完全無視來自政府方面的壓力，而銀行是否妥協(xié)以及多大程度地妥協(xié)則取決于銀行與政府的博弈。”融360的分析師在調(diào)研報(bào)告中指出。

　　事實(shí)上，考慮到目前的存貸利差，銀行輕易給出0.7倍利率優(yōu)惠幾無可能。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，“對于市場而言，除非全面降準(zhǔn)，或者央行單獨(dú)對銀行給出針對房地產(chǎn)首套房貸款的額度，否則購房者貸款難的情況可能還會繼續(xù)。”

　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，“按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，0.7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng)，低于5年期政策性金融債收益率4.63%，不過銀行現(xiàn)有的資金成本顯著高于這個水平。目前，在實(shí)際操作中對首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍事實(shí)上是不可能的?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sh600999/" target="_blank" title="招商證券 600999">招商證券分析師肖立強(qiáng)認(rèn)為，雖然此次房貸新政正式出臺，但當(dāng)前的貸款基準(zhǔn)利率明顯高于2009年水平，同時金融脫媒、非標(biāo)融資規(guī)范導(dǎo)致社會融資成本整體處于較高水平，在非降息和重定價情況下，2009年的按揭利率水平對于當(dāng)下而言，基本上是一個回不去的過去。