逆市擴張銷售未達標，連續(xù)8年經營現(xiàn)金流為負

　　保利地產 資金“缺血”為常態(tài)

　　過去一年，保利地產很忙。

　　一邊廂，保利忙著拿地，2015年或單獨或聯(lián)合拿地涉及的金額超過600億元，成功掠地40余宗。另一邊廂，2015年保利迅速完成了社區(qū)、養(yǎng)老、海外多方面布局。其中包括13個購物中心，以及全國245個樓盤的社區(qū)商業(yè)。

　　這類急劇擴張需要巨大的資金投入，甚至資金沉淀。但看來保利暫時只能依賴籌資輸血，在市場風云變幻的2015年，保利處于未能完成銷售任務的榜單之列。

　　商業(yè)版圖擴張

　　如果說早幾年，保利一直潛伏在商業(yè)地產領域，2014年隨著住宅市場壓力不斷加大，商業(yè)地產這塊巨大的蛋糕再次顯現(xiàn)他的重要性。在保利公開發(fā)行的2016年公司債券（第一期）募集說明書摘要中寫到，以住宅開發(fā)為主，有計劃地增持中心城市的商業(yè)地產，擴張的步伐悄然開啟。

　　2012年保利成立商業(yè)地產投資管理有限公司（以下簡稱“商業(yè)地產公司”），專門負責購物中心和酒店的開發(fā)運營管理。隨后成立保利商用管理有限公司（以下簡稱“保利商用公司”），查閱相關資料可知，保利商用公司是保利商業(yè)地產公司控股的全資子公司，也是保利商業(yè)地產零售商業(yè)的專業(yè)操作平臺，用于保利商業(yè)地產購物中心的經營管理。

　　保利在最初涉足商業(yè)的思路較為簡單，一是在布局購物中心和酒店，二是在一二線城市發(fā)力自主經營的社區(qū)商業(yè)。

　　據(jù)官方資料顯示，目前，保利已開業(yè)的購物中心和星級酒店項目共11個。未來3~5年，保利商業(yè)公司運營管理的購物中心和酒店數(shù)量將分別達到14個和27個，分布于全國21個城市，總面積近300萬平方米。保利商業(yè)地產投資管理有限公司副總經理方長斌提出2018年將有13個購物中心開業(yè)。

　　從保利目前開業(yè)的購物中心來看，項目包括位于廣佛金融高新區(qū)重點地帶的保利水城、廣州核心商圈環(huán)市東路保利中環(huán)廣場、浙江寧波慈溪休閑商務區(qū)保利濱湖天地。近期，保利又在廣州珠江新城CBD商圈打造了第四個商業(yè)項目——保利時光里。

　　然而，2016年已經迎來廣州商業(yè)市場供應井噴。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2015年四季度到2016年，廣州市計劃開業(yè)的優(yōu)質商業(yè)面積共計110萬平方米，大約相當于11個天河城的商業(yè)體量。如果它們全部如期交付，廣州主城區(qū)優(yōu)質商業(yè)存量將從2014年的276萬平方米上升47%至406萬平方米。

　　保利商用管理有限公司副總經理葉柯似乎是信心十足，“在綜合商業(yè)體井噴的2016年，保利時光里商場‘另辟蹊徑’以獨到的業(yè)態(tài)組合挺進CBD商圈?！?

　　“對于首次進入商業(yè)市場的開發(fā)商，最大的挑戰(zhàn)是運營管理?！?戴德梁行商業(yè)地產部主管及董事伍林認為，國內商業(yè)運營面臨最大的問題是人才緊缺?！白鰞?yōu)質商業(yè)項目還有很多關卡要過，最考驗開發(fā)商的心態(tài)。如果是想做短期行為，那么風險會很高；做長期行為的話，風險低，需要很多的資金來做支撐，因為它的回報會很慢?！?

　　在商業(yè)地產領域尚算“新人”的保利實行兩條腿走路，“5P戰(zhàn)略”中，保利首次發(fā)布的社區(qū)O2O戰(zhàn)略。簡單來說，保利地產擬在全國245個社區(qū)約5000萬平方米物業(yè)基礎上，打造“若比鄰”商業(yè)品牌，通過若比鄰社區(qū)中心實體店和若比鄰APP打通線上線下，作為保利社區(qū)商業(yè)模型。

　　近一年來搶食社區(qū)O2O這塊“香餑餑”的地產商，并不止保利一家。萬科、時代、招商、金地等也早已有所布局。在社區(qū)O2O跑馬圈地正日益火熱之際，保利地產是否能走出一條與眾不同的新路徑？

　　“因為商業(yè)形態(tài)一定是多樣化的，將來會有大量的區(qū)域商業(yè)，街區(qū)商業(yè)鎖定了直接的消費人群，這是一個一公里的概念。未來可能還會推陳出新，有更多的模式出來?！蔽榱直硎尽?

　　掠地涉600億

　　除在商業(yè)地產方面的擴張之外，保利在土地市場表現(xiàn)激進。房企拿地相對謹慎的2015年，保利依舊大刀闊斧，粗略統(tǒng)計，2015年全年，保利通過單獨及聯(lián)合拿地方式拿地涉及金額669.56億元。

　　2015年上半年保利拿地顯得較為保守，半年報顯示，1~6月新增容積率面積390萬平方米，總獲取成本101億元，同比分別下降35%和53%，權益占比達82%。下半年保利開始大量獲取土地，大多集中于一二線城市，據(jù)《中國經營報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，7~12月，保利拿地金額分別為8.18億元、20.5億元、212.87億元、85.77億元、110.58億元、130.66億元，其中部分通過聯(lián)合體方式獲得。

　　值得一提的是，2015年最后一個月，保利地產分別在廣州、珠海、上海、成都、泉州、合肥及佛山共收獲了8宗地塊，項目用地面積總計為104.99萬平方米，總成交價為130.66億元。

　　在保利的“一線戰(zhàn)略”中北京仍是重頭戲，僅2015年9月和11月保利聯(lián)合龍湖、首開分別斥42.5億元及33億元拿地，最高樓面價直逼7萬/平方米?！氨本┦潜＠浅？粗氐某鞘?，我們預期在北京，保利應做到200億元的規(guī)模?！痹诒＠瘓F副總經理余英看來，保利要在北京達到200億元規(guī)模的秘訣在于“拿地”。

　　而在其二線城市的布局當中，保利尤為看好佛山市場，自2015年佛山取消限購以來，眾多開發(fā)商將目光瞄準了這塊緊臨廣州的二線城市，對于不差錢的保利來說更毫不手軟，據(jù)記者統(tǒng)計，自2015年2~11月，保利僅在佛山就砸下78.7億元，9次拿地面積超91萬平方米，穩(wěn)坐佛山“大地主”。

　　截止到去年上半年，保利地產項目涉及60個城市，共有在建擬建項目249個，總占地面積4550萬平方米，可售容積率面積9327萬平方米，待開發(fā)面積5021萬平方米，其中一二線城市占比超過74%。

　　“這些年一直堅持一二線戰(zhàn)略?！庇嘤⒈硎荆＠禺a并不強調去占領三四線城市，且三四線城市項目的立項要求重點考量經營指標。

　　有分析人士表示，盡管房地產基本面、供求關系不甚樂觀，但在重點城市，由于龐大的“剛需”和“資產配置荒”的背景，投資需求給房價上漲帶來了豐富的想象空間。因此，掌握一線城市及重點城市的土地資源、舊改項目，持有核心區(qū)域優(yōu)質物業(yè)的開發(fā)商，將成為險資等機構投資者布局的重點選擇。

　　連續(xù)8年經營現(xiàn)金流為負，“缺血”為常態(tài)

　　1月13日，保利公告宣布，公司非公開發(fā)行不超過11.8億股股票事項已經獲得證監(jiān)會核準。按照不低于8.53元/股的定增價格，本次保利地產合計將募集資金100億元。保利稱，此次非公開發(fā)行擬募集資金扣除發(fā)行費用后將投向南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州、成都等地共11個項目。

　　記者查看其半年報獲知，保利2015年上半年多采用低成本融資渠道，年內已發(fā)行60億元中期票據(jù)，利率低于5%，此外，2015年上半年綜合融資成本為5.68%，較2014年末下降0.82個百分點。

　　受益于寬松的融資環(huán)境，保利獲得了可靠的“敲門磚”。據(jù)克而瑞最新研報顯示，2015年，其監(jiān)測的108家典型房企融資總規(guī)模達13600億元，融資規(guī)模為2014年同期兩倍。從融資類別情況來看，房企票據(jù)、債券類融資成為房企融資的主流方式，金額達7376億元，占比54%，較2014年增長6%；增發(fā)配股的比例2015年有所增加，達20%。

　　盡管在融資方面不遺余力，但由于對規(guī)模擴張的偏好，保利地產經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額仍然持續(xù)為負。保利地產2014年全年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-104.58億元，相較于2013年-97.54億元，同比擴大7.22%。記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2006年上市以來，除去2012年外，該公司其余8年經營活動現(xiàn)金流量凈額全部為負。

　　觀察近5年來，2010年至2014年間，其經營活動現(xiàn)金流量凈額分別為-224億元、-79億元、30.9億元、-97.5億元、-104.58億元。在其上市的9年時間里，僅是在2012年該數(shù)值為30.9億元。這就導致多年來，保利地產一直依靠籌資活動來維持其整體現(xiàn)金流的平衡。

　　根據(jù)其年報，2014年保利地產新增金融機構貸款620億元，凈增金融機構貸款231億元；成功發(fā)行第二期5億美元票面利率5.25%的高級債券；完成150億元中期票據(jù)注冊，并成功完成首次10億元中期票據(jù)發(fā)行。2014年，其籌資活動所產生的現(xiàn)金流凈值為198.91億元，同比增幅高達59%。

　　根據(jù)2015年半年報公布的數(shù)據(jù)，2015年中期，公司總資產3794億元，凈資產855億元，歸屬母公司凈資產642億元，公司的資產負債率為77.47%。在近期保利發(fā)布的業(yè)績簡報中，2015年1~12月，公司實現(xiàn)簽約面積1218.30萬平方米，同比增長14.22%；實現(xiàn)簽約金額1541.04億元，同比增長12.75%。但相對于2015年初公司制定的1600億元全年銷售目標，其僅完成了96.3%。