【華爾街基金“撿漏”遭拒 佳兆業(yè)重組路上一波三折】看上佳兆業(yè)優(yōu)質(zhì)土地資源并非只有融創(chuàng)中國，11月20日晚，全球十大對(duì)沖基金之一Farallon對(duì)佳兆業(yè)發(fā)出了一則不具約束力的建議草案。該公司意欲以1.5億美元，換取佳兆業(yè)經(jīng)發(fā)行擴(kuò)大股本后75%的新股。

　　看上佳兆業(yè)優(yōu)質(zhì)土地資源并非只有 融創(chuàng)中國 ，11月20日晚，全球十大對(duì)沖基金之一Farallon對(duì)佳兆業(yè)發(fā)出了一則不具約束力的建議草案。該公司意欲以1.5億美元，換取佳兆業(yè)經(jīng)發(fā)行擴(kuò)大股本后75%的新股。

　　但較融創(chuàng)提出的“作價(jià)1.8港元/股，溢價(jià)近13.2%”的收購價(jià)，F(xiàn)arallon的收購價(jià)反而較佳兆業(yè)停牌前的收盤價(jià)折讓95%，且將導(dǎo)致郭氏家族喪失控股權(quán)。這樣的收購方案顯然不能讓佳兆業(yè)股東滿意，不僅明確予以了拒絕，還堅(jiān)稱推進(jìn)此前由佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成主導(dǎo)的債務(wù)重組，才是符合投資人利益的最好選擇。

　　拒絕的底氣或許正是源于佳兆業(yè)重組的穩(wěn)步推進(jìn)。就在收購案提出的一周前，佳兆業(yè)還首次公布銷售業(yè)績(jī)。這是該公司自2014年12月7日爆發(fā)危機(jī)之后，首次公布銷售業(yè)績(jī)。雖然52.33億元與去年同期234.59億元的銷售額不可同日而語，但這對(duì)于尚處債務(wù)泥淖的佳兆業(yè)而言，已經(jīng)無疑是一大劑量強(qiáng)心針。

　　“撿漏”遭拒

　　11月20日晚，佳兆業(yè)公告稱，該公司董事會(huì)日前收到了Farallon一封標(biāo)題為《初步不具約束力建議》的草擬合約細(xì)則及函件，試圖通過注資獲取佳兆業(yè)的控股權(quán)。

　　具體實(shí)施上，將由Farallon領(lǐng)導(dǎo)的投資者銀團(tuán)擬向佳兆業(yè)注資1.5億美元，以換取相當(dāng)于其經(jīng)發(fā)行擴(kuò)大的股份75%的新股。隨后，佳兆業(yè)現(xiàn)有股東將按比例收取現(xiàn)金500萬美元，以及行使期為12個(gè)月并可按每股0.07港元行使的認(rèn)股權(quán)證，假設(shè)認(rèn)股權(quán)證獲現(xiàn)有股東全數(shù)行使及佳兆業(yè)獲注資約5.1億美元，F(xiàn)arallon將持有佳兆業(yè)經(jīng)發(fā)行及股本注資擴(kuò)大的已發(fā)行股份的80%。

　　倘若按照Farallon此次提出的重組方案計(jì)算，佳兆業(yè)的總市值僅為3.87億港元，不僅較公司停牌前80.1億港元的市值折讓約95%，報(bào)價(jià)更是低于融創(chuàng)此前提出的“作價(jià)1.8港元/股，溢價(jià)近13.2%”的收購價(jià)。

　　除了收購價(jià)格折讓外，倘若佳兆業(yè)同意此筆收購，F(xiàn)arallon將成為佳兆業(yè)的絕對(duì)控股股東，包括郭氏家族與生命人壽在內(nèi)的原股東權(quán)益將大幅被削減，并喪失控股權(quán)。

　　根據(jù)佳兆業(yè)目前的股權(quán)架構(gòu)，郭氏家族分別通過大正投資、大豐投資、大昌投資合共持有佳兆業(yè)49.25%的股權(quán)，生命人壽則持有29.94%股權(quán)，公眾股東占比為20.81%。

　　這樣的方案有利有弊。其中，相對(duì)于孫宏斌重組建議的大幅削債，F(xiàn)arallon對(duì)佳兆業(yè)海外債務(wù)則顯得寬松得多。該收購建議稱，佳兆業(yè)現(xiàn)有高息票據(jù)將交換為四批于2017年、2019年、2020年及2021年到期的票據(jù)，新優(yōu)先票據(jù)的條款與現(xiàn)有高息票據(jù)大致相若，可換股債券則交換為新2019年可換股債券，其條款與之前債券大致相若。

　　但方案被佳兆業(yè)明確予以了拒絕，并堅(jiān)稱推進(jìn)此前由佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成主導(dǎo)的債務(wù)重組，才是符合投資人利益的最好選擇。

　　佳兆業(yè)還補(bǔ)充稱，“公司近期投放大量資源的工作重點(diǎn)，是在困難的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下穩(wěn)定業(yè)務(wù)及管理流動(dòng)資金。并與境內(nèi)債權(quán)人簽訂重組條款以解決持續(xù)的訴訟，解凍目前銷售受限制的資產(chǎn)，保障公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值?！?

　　據(jù)佳兆業(yè)內(nèi)部人士透露，其計(jì)劃于近期與境外債權(quán)人舉行一系列會(huì)面及電話會(huì)議，以回答與重組有關(guān)的問題，并與督導(dǎo)委員會(huì)合作落實(shí)建議重組的支持條款。

　　該人士還調(diào)侃稱：“我們現(xiàn)在是在給 中國銀行 這樣的債權(quán)人打工?！?

　　首次公布業(yè)績(jī)

　　拒絕被收購的底氣或許正是源于佳兆業(yè)重組的穩(wěn)步推進(jìn)。就在收購案提出的一周前，佳兆業(yè)還公布了其2015年前十月銷售業(yè)績(jī)。這是該公司自2014年12月7日爆發(fā)危機(jī)之后，首次公布銷售業(yè)績(jī)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年前10個(gè)月，該公司錄得總合約銷售52.33億元，較去年同期234.59億元減少77.69%；總合約建筑面積約為86.38萬平方米，同比減少62.53%。雖然52.33億元與去年同期234.59億元的銷售額不可同日而語，但這對(duì)尚處債務(wù)泥潭的佳兆業(yè)來說，無疑是一大劑量的強(qiáng)心針。

　　具體的銷售業(yè)績(jī)構(gòu)成上，華中、環(huán)渤海、華西、長(zhǎng)江、珠三角的二三線城市分別貢獻(xiàn)8.18億元、8.91億元、16.44億元、6.27億元、3.44億元，二三線城市成為主力。三大一線城市深圳、廣州、上海累計(jì)僅占佳兆業(yè)總銷售金額的17.37%。

　　期內(nèi)，佳兆業(yè)旗下處于鎖定狀態(tài)的11個(gè)項(xiàng)目、物業(yè)項(xiàng)目停售的22個(gè)項(xiàng)目中，重慶、綏中、遼寧、長(zhǎng)沙、上海、成都、蘇南、佛山等8個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目全部可以正常銷售，而湖北、山東、珠海等地則有部分項(xiàng)目可正常銷售。

　　其中，上海佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、金融中心、佳兆業(yè)8號(hào)三大主力項(xiàng)目，由于佳兆業(yè)上海公司已與其最大在岸債券持有人 中國銀行 達(dá)成了相關(guān)協(xié)議，伴隨協(xié)議的簽署，三個(gè)項(xiàng)目恢復(fù)了正常施工與銷售工作。最終恢復(fù)銷售的項(xiàng)目在前十月中累計(jì)收金3.7億元。同處于一線城市的廣州佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)也因與債權(quán)人協(xié)商破冰在10月份獲得解封入市，最終獲得銷售額1.58億元。

　　此外，南京佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)則取得預(yù)售3.33萬平方米，至10月底合約銷售1.47萬平方米，銷售金額3.59億元；惠州佳兆業(yè)壹號(hào)合約銷售3.09萬平方米，銷售金額1.63億元。

　　大本營(yíng)深圳因大部分項(xiàng)目處于限制銷售狀態(tài)，則最終僅貢獻(xiàn)3.81億元。目前，佳兆業(yè)大鵬假日廣場(chǎng)、佳兆業(yè)悅峰花園、佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)、山海美域花園4個(gè)物業(yè)項(xiàng)目處于“預(yù)售階段”，但截至11月10日佳兆業(yè)在深圳4個(gè)項(xiàng)目有1444套、11.18萬平方米被查封，732套被鎖，佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)1.7萬平方米的單位已經(jīng)解鎖。

　　值得注意的是，佳兆業(yè)在公布業(yè)績(jī)時(shí)還提及深圳物業(yè)項(xiàng)目仍受鎖定的主要原因。其稱，是保障相關(guān)僅與集團(tuán)訂立臨時(shí)買賣協(xié)議的單位買家的權(quán)益。“但集團(tuán)正積極與債權(quán)人商討，以盡快重新開售深圳4個(gè)物業(yè)項(xiàng)目?！?

　　降價(jià)銷售破冰？

　　事實(shí)上，佳兆業(yè)陷入危局之后，該公司旗下項(xiàng)目多處于限制銷售狀態(tài)，而未被查封的項(xiàng)目也因?yàn)楣旧套u(yù)受損使得銷售幾乎處于停滯狀態(tài)。但在情況略微緩和后，佳兆業(yè)試圖重啟銷售，并適時(shí)降價(jià)促銷。

　　4月19日，杭州佳兆業(yè)玖瓏山推出了一批特價(jià)房，170平方米戶型每平方米一口價(jià)10000元，130平方米戶型每平方米12500元，兩個(gè)戶型各有10套，位于2到6層。在佳兆業(yè)出現(xiàn)危機(jī)前，玖瓏山的網(wǎng)簽均價(jià)約16000~17000元/平方米，而在今年1到3月份，該盤多次以9300~14300元/平方米的員工價(jià)格成交了30套。照此算來，一套170平方米戶型的房源此前的總價(jià)在270萬元以上，較現(xiàn)在170萬元的總價(jià)，大約便宜了100多萬元。

　　9月12日，惠州佳兆業(yè)1號(hào)重新開盤，成為佳兆業(yè)陷入危機(jī)以來第一個(gè)重啟銷售的項(xiàng)目。為了快速恢復(fù)銷售，佳兆業(yè)依靠5291元/平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，9月份銷售179套，成為當(dāng)月惠州最大的亮點(diǎn)。

　　而于10月24日正式開盤的廣州佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，恢復(fù)銷售時(shí)也有大幅度的優(yōu)惠。當(dāng)天，該項(xiàng)目推出85~123平方米復(fù)式單位，以及189平方米頂樓大平層單位，折后均價(jià)1.5萬~2萬元/平方米，較吹風(fēng)價(jià)少了將近3000元/平方米。值得慶幸的是，降價(jià)出售的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)開盤現(xiàn)場(chǎng)吸引近300人到場(chǎng)，截至中午時(shí)中低樓層的小戶型單位基本售罄，其后大戶型也陸續(xù)被選購。最終，項(xiàng)目當(dāng)天所推戶型幾近售罄。

　　在解鎖和降價(jià)的雙重措施之下，佳兆業(yè)前十月錄得總合約銷售52.33億元，合約建筑面積約為86.38萬平方米。但平均售價(jià)卻低至6058元/平方米，遠(yuǎn)低于2013年的9760元/平方米以及2014年前11個(gè)月的1.02萬元/平方米。

　　但對(duì)于銷售均價(jià)的大幅下降，佳兆業(yè)方面則予以否認(rèn)。其回應(yīng)《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者稱，公司并無降價(jià)銷售行為，均價(jià)下降是因?yàn)樨暙I(xiàn)銷售的多為二三線城市，從而拉低了整體的均價(jià)。

　　但如今擺在佳兆業(yè)面前的重組困難依舊不容小覷。深圳、廣州等地的部分項(xiàng)目依舊處于被鎖狀態(tài)。被認(rèn)為是佳兆業(yè)重組關(guān)鍵之一的2014年年報(bào)依舊不見蹤影。收到境內(nèi)債權(quán)人向法院提出的資產(chǎn)保全申請(qǐng)書也由今年4月的60份增至70份，應(yīng)訴通知書由34份增至55份，應(yīng)訴通知書下具有爭(zhēng)議的合約總額由95.34億元增加119.87億元，至215.21億元。