未批先建、無證銷售、工期耗時(shí)近5年、遭業(yè)主退房，金地集團(tuán)(以下簡稱金地；600383，SH)5年前大手筆入主西安城改項(xiàng)目時(shí)，恐怕未料到會(huì)有如此波折。

　　日前，金地西灃公元(以下簡稱西灃公元)業(yè)主向記者報(bào)料，因交房延期等原因，有業(yè)主已開始退房。隨后，記者了解到，遭業(yè)主退房的西灃公元是金地在西安開發(fā)的最大地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，西灃公元從開發(fā)之初就瑕疵頗多，因無證銷售在2014年被房管部門通報(bào)，次年又因未批先建遭罰近200萬元。值得注意的是，記者查詢金地2015年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，去年8月，西灃公元取得首批預(yù)售證前，其無證銷售的簽約金額高達(dá)27.35億元。

　　受諸多原因拖累，西灃公元項(xiàng)目僅一期項(xiàng)目就耗時(shí)近5年，總投資預(yù)算也從133.44億元，數(shù)度追加至216.51億元。

　　就上述情形，記者向金地發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。金地集團(tuán)西北區(qū)域地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，“西灃公元目前在售的樓棟都取得了預(yù)售證?！贝送猓撠?fù)責(zé)人并不愿做過多回應(yīng)。

　　預(yù)算從133億追加至216億

　　入主西安，開發(fā)了3個(gè)住宅項(xiàng)目之后，金地決定涉足城改項(xiàng)目。金地2011年1月6日公告稱，其參與西安雁塔區(qū)西灃路區(qū)域的城改項(xiàng)目，共約1241畝。隨后金地在2011年年報(bào)中披露，當(dāng)年2月西灃公元項(xiàng)目動(dòng)工。

　　2010年前后正是房地產(chǎn)“黃金十年”的尾聲，大型房企攻城略地也達(dá)到頂峰。西安一地產(chǎn)人士告訴記者，“這個(gè)占地1241畝的超級(jí)大盤，不僅是金地在西安的最大地產(chǎn)項(xiàng)目，亦是西安近年來少見的大規(guī)模地產(chǎn)項(xiàng)目。”

　　記者注意到，與常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目2~3年的工期不同，金地西灃公元進(jìn)度較為緩慢。該項(xiàng)目分4期開發(fā)，其銷售人員告訴記者，一期已于今年完工，也就是說僅一期從開工算起已耗時(shí)近5年。而以金地在西安的另一個(gè)體量相近的項(xiàng)目“金地·翔悅天下”相較，后者為非城改項(xiàng)目，2013年開工，2015年即竣工。

　　“依照金地的實(shí)力，西灃公元工期應(yīng)該不會(huì)拖至5年，其一期在2~3年完成較為正常?！睂?duì)此，多名西安房地產(chǎn)人士向記者表示。

　　事實(shí)上，過去的5年，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入下行通道，去庫存壓力凸顯，工期延長則意味著資金承壓。而不少業(yè)主退房的主因，也是緣于西灃公元工期。“交房時(shí)間延期，我們等不了了?！币幻麡I(yè)主對(duì)記者稱。

　　一期耗時(shí)近5年之久，亦使得西灃公元的總投資不斷推高。在2011年年報(bào)中，金地對(duì)該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為133.44億元，在2013年半年報(bào)中，預(yù)算追加至181.65億元，此后，金地又將預(yù)算追加到216.51億元。

　　體量龐大的西灃公元，在資金投入上自然不菲。金地2016年第一期中期票據(jù)募集說明書顯示，截至2015年三季度末，西灃公元項(xiàng)目累計(jì)投入資金58.6億元，其中金地的自有投入資金為36億元。此外，在金地2016年一期募集的10億元中，2.5億元便用于西灃公元項(xiàng)目。

　　未批先建曾被罰193.91萬

　　事實(shí)上，金地西灃公元項(xiàng)目自開發(fā)以來，還屢陷未批先建、違規(guī)銷售的風(fēng)波。

　　2014年6月，新華網(wǎng)報(bào)道西灃公元項(xiàng)目五證不全、違規(guī)售房。此后，多家陜西當(dāng)?shù)孛襟w開始關(guān)注西灃公元項(xiàng)目銷售資質(zhì)情況，其因此遭到房管部門通報(bào)。2015年，西灃公元項(xiàng)目再因“未批先建”被西安城改辦處罰193.91萬元。

　　記者查詢發(fā)現(xiàn)，金地西灃公元項(xiàng)目在取得預(yù)售證前，其無證銷售的簽約金額已高達(dá)27.35億元。西安市房管局官網(wǎng)公示的商品房預(yù)售許可證查詢結(jié)果顯示，西灃公元項(xiàng)目在2015年8月26日才取得了1~10幢(預(yù)售證號(hào)2015293)和11~20幢的預(yù)售證(預(yù)售證號(hào)2015294)。這是西灃公元項(xiàng)目自2011年開工以來取得的首批預(yù)售證。

　　金地2015年半年報(bào)披露，截至2015年6月末，西灃公元項(xiàng)目累計(jì)簽約面積36.81萬平方米，單方平均售價(jià)為7431元。記者據(jù)此計(jì)算，西灃公元累計(jì)簽約金額為27.35億元。

　　比對(duì)西灃公元項(xiàng)目取得預(yù)售證的時(shí)間，這就意味著，在取得預(yù)售證之前，西灃公元項(xiàng)目無證銷售簽約金額至少為27.35億元。

　　根據(jù)住建部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

　　西灃公元項(xiàng)目未批先建、無證銷售，與其城改項(xiàng)目的屬性不無相關(guān)。西安一名房地產(chǎn)人士向記者稱，“招拍掛”之前的程序一般要1至2年，期間涉及的拆遷、安置與補(bǔ)償?shù)仁乱巳舨豁槙常_發(fā)商拿地的時(shí)間很可能被推后，而此時(shí)開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)，未批先動(dòng)工，就顯得很普遍。

　　除此之外，二、三線城市房地產(chǎn)行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，也加速了城改項(xiàng)目弊端的暴露。陜西房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王圣學(xué)對(duì)記者稱，城改項(xiàng)目所處地段大多較好，房地產(chǎn)市場好時(shí)，盡管拆遷成本高，開發(fā)商拿地意愿依然強(qiáng)烈，但當(dāng)市場下行后，城改項(xiàng)目遇到的問題就會(huì)暴露出來。