在房地產(chǎn)市場，“問題樓盤”由來已久，其出現(xiàn)既有歷史遺留問題，也有現(xiàn)實層面的原因，各個樓盤的情況也不盡相同。因此，中山市按照“一樓一策，先易后難，分步推進(jìn)”的原則，迅速對目前全市已排查出的52個“問題樓盤”進(jìn)行梳理，并制定有針對性的解決方案。

　　與此同時，該市還專門出臺了《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)督辦法》，并于10月1日起正式施行，通過加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，保障?？顚Ｓ?，從制度層面避免出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)全款潛逃等違法現(xiàn)象的出現(xiàn)。據(jù)悉，目前的52個“問題樓盤”，將全部納入預(yù)售款監(jiān)管，并實施重點(diǎn)監(jiān)控。

　　政策解讀？？設(shè)預(yù)售款獨(dú)立監(jiān)管賬戶須按節(jié)點(diǎn)申請使用

　　29日，記者從中山市國土局網(wǎng)站獲悉，為貫徹落實中央調(diào)控措施，加強(qiáng)中山市房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理，有效防范房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風(fēng)險和不穩(wěn)定因素，中山市已于10月1日正式施行《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》。為做好商品房預(yù)售款監(jiān)管工作，中山市國土資源局交易所新設(shè)商品房預(yù)售款監(jiān)管股，負(fù)責(zé)對商品房預(yù)售款實行專項監(jiān)管。

　　而在當(dāng)月10日，市國土資源局交易所已為首個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利辦理了監(jiān)管賬戶的開戶和簽約手續(xù)。目前，簽約環(huán)節(jié)采用面簽方式，企業(yè)方須指派授權(quán)人與監(jiān)管銀行方一同前往交易所辦理簽約。

　　根據(jù)《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》的有關(guān)規(guī)定，今后，商品房在預(yù)售過程中，由預(yù)購人（即預(yù)購商品房的單位和個人）向預(yù)售人（即預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款均須存入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管銀行開立的預(yù)售款監(jiān)管專戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了需向監(jiān)管部門提交《用款計劃書》，用款計劃應(yīng)按照完成基礎(chǔ)和地下結(jié)構(gòu)工程、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成商品房所有權(quán)初始登記等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個節(jié)點(diǎn)的用款額度，每筆用款均須經(jīng)過監(jiān)管部門的審核。

　　同時，預(yù)售人可在完成相應(yīng)節(jié)點(diǎn)建設(shè)任務(wù)后申請支取該節(jié)點(diǎn)的用款額度，在預(yù)售項目辦理商品房所有權(quán)初始登記前，支取后預(yù)售款專用賬戶結(jié)余金額不得少于已收存商品房預(yù)售款總額的5%。

　　國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過實施商品房預(yù)售款監(jiān)管，能加強(qiáng)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，保證預(yù)售資金?？顚Ｓ?，從而防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自挪用商品房預(yù)售資金，有效保障廣大購房人的合法權(quán)益，進(jìn)一步保障中山市房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

　　業(yè)界反應(yīng)？？余額最低5%比例過高企業(yè)資金壓力大

　　“對我們來說，實行預(yù)售款監(jiān)管本身影響倒不是很大。因為不管政府怎么監(jiān)管，我們一直都是?？顚Ｓ茫總€項目收到的預(yù)售款都切切實實用在這個項目上?！睎|區(qū)某樓盤負(fù)責(zé)人表示，“但是規(guī)定中提到，在預(yù)售項目辦理商品房所有權(quán)初始登記前，支取后預(yù)售款專用賬戶結(jié)余金額不得少于已收存商品房預(yù)售款總額的5%，這個影響就比較大了?！?/p>

　　該負(fù)責(zé)人表示，壓力大主要表現(xiàn)在兩個方面，一是至少5%的余額比例過高，如果一個樓盤的銷售額是10個億，這5%就是5000萬，而這筆錢放入監(jiān)管賬戶，只有等到最后辦理產(chǎn)權(quán)登記的時候才可以解凍，基本算是“死錢”，對項目開發(fā)的現(xiàn)金流是一個很大的影響；另一個方面是資金回籠周期長，按照市場一般情況，一個樓盤從預(yù)售到業(yè)主收樓，再到辦理房產(chǎn)登記，至少需要三年的時間，如果銷售情況不理想，所需時間可能還要更長，對于地產(chǎn)商回籠資金有很大壓力。

　　“5%的預(yù)售款，再加上項目工程合同價款3%的農(nóng)民工工資保證金，對地產(chǎn)商特別是中小地產(chǎn)商而言，資金壓力很大?！敝猩侥喜挎?zhèn)區(qū)一家中小地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人表示。據(jù)了解，中小開發(fā)商為了實現(xiàn)資金利用最大化，一般只要有土地在手，就可以通過抵押給銀行的方式獲得開發(fā)貸款，再通過讓承建商帶資金進(jìn)入的方式一起開發(fā)，若對預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，并且需最低5%的余額，他們在應(yīng)付日常營銷支出、人工及分批給承建商的資金時便會捉襟見肘。

　　其實，業(yè)界對預(yù)售款監(jiān)管早有心理準(zhǔn)備，畢竟早在中山之前，廣州、佛山等城市已經(jīng)實行，也沒有出過問題?！拔覀冊趶V州、佛山的項目，已經(jīng)按照相關(guān)制度在執(zhí)行對預(yù)售款的監(jiān)管，也積累了一些經(jīng)驗。此次中山實行預(yù)售款監(jiān)管，對于我們來說壓力不大。而且在我們看來，這項制度有利于進(jìn)一步規(guī)范中山的房地產(chǎn)開發(fā)市場，會逐步將那些資金薄弱、管理不規(guī)范的投機(jī)性小開發(fā)商逐漸淘汰掉?！币晃徊辉妇呙耐鈦黹_發(fā)商說。