燕郊房?jī)r(jià)從去年末便迎來(lái)新一輪上漲浪潮，目前已達(dá)2萬(wàn)元/平方米

　　【楔子】

　　“我從考慮買房到簽訂合同，就花了一周。而從選中房源到簽合同，才花了半天時(shí)間?！崩钛嗾f(shuō)。3月12日下午，李燕夫婦在中介門店與業(yè)主簽約，買下了位于燕郊上上城五季一套57平方米的一居室。直到此時(shí)，懸在他倆心頭的石頭終于落地。

　　李燕夫婦去年10月剛結(jié)婚，婚后雙方家長(zhǎng)給了一筆生活基金，由于找不到其他保值增值途徑，他們選擇買房投資。李燕夫婦的小家位于北京的和平西橋。李燕本人則早在2012年就在燕郊上上城買了一套兩居室的房子。因此，他倆這次的購(gòu)房目標(biāo)很明確：總價(jià)低的小戶型，好租也好賣，購(gòu)房壓力小。眼看著過(guò)年后燕郊樓市飆漲，他倆也不想太花心思找房，就直接鎖定上上城的二手房。

　　加上稅費(fèi)，李燕夫婦買這套一居室的總房款為98萬(wàn)元，首付40萬(wàn)元，每月還貸約3000元。簽訂完合同，李燕隨即把房子以1000元/月的價(jià)格委托中介出租，以抵沖月供。

　　為保值增值而投資買房的李燕們，成為2015-2016年燕郊樓市突進(jìn)的注腳。

　　現(xiàn)實(shí)一年，房?jī)r(jià)翻番

　　燕郊，這座被稱為“北京編外”的衛(wèi)星城，有著和長(zhǎng)安街相似形制的彩虹門，也有著與北京通州相似的密集居住區(qū)和車流、人流。

　　因距離北京的CBD僅30公里，燕郊近年來(lái)承接了大量的北京外溢人口與購(gòu)房需求。據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，燕郊人口已達(dá)65萬(wàn)人；去年以來(lái)又添了15萬(wàn)，儼然中等城市體量。在80萬(wàn)的人口體量中，“北漂”一族約占30萬(wàn)。

　　自稱為“老燕郊人”的李燕，大學(xué)畢業(yè)來(lái)京后就住在燕郊，她見證了燕郊樓市這幾年的發(fā)展。

　　2008年是燕郊樓市的一條分水嶺?！澳且荒辏?02國(guó)道兩側(cè)開始出現(xiàn)大批售樓處，即現(xiàn)在燕郊的‘售樓處一條街’。也是從這一年開始，大量人口從北京涌入燕郊。一開始，租房居多。幾年前北京開始限購(gòu)，很多人就在燕郊買房。”李燕回憶。

　　由于房?jī)r(jià)比北京低，加之在限購(gòu)、信貸政策不如北京嚴(yán)苛，近年來(lái)燕郊房地產(chǎn)迅速膨脹。尤其是京津冀協(xié)同發(fā)展、北京市屬單位部分或整體遷至通州、軌道交通等各種利好接踵而來(lái)，燕郊房?jī)r(jià)從去年末便迎來(lái)新一輪上漲浪潮，目前已達(dá)2萬(wàn)元/平方米。跟去年年初相比，漲幅已達(dá)100%。其價(jià)位甚至超過(guò)北京部分區(qū)域，比如北京平谷區(qū)，3月份二手房均價(jià)還沒(méi)到15000元/平方米。

　　3月，燕郊多個(gè)項(xiàng)目相繼沖破2萬(wàn)元大關(guān)。比如，匯福·悅榕灣的均價(jià)為23000元/平方米，港中旅·海泉灣達(dá)24000元/平方米，首爾甜城的花園洋房也賣到23000元/平方米，而臨近潮白河的某項(xiàng)目部分房源甚至賣出27000元/平方米的高價(jià)。二手房售價(jià)也一路高漲，年前上上城三季均價(jià)為12000元/平方米，短短三個(gè)月，現(xiàn)已漲至18000/平方米。

　　人們甚至對(duì)數(shù)字失去感覺，特別是今年春節(jié)后，燕郊樓市量?jī)r(jià)齊升，但買者依舊如云，開盤即售罄的現(xiàn)象屢見不鮮。比如，匯福·悅榕灣，在3月5日開盤“日光”之后半個(gè)月再次開盤，600套房源在3小時(shí)內(nèi)也銷售一空。購(gòu)房者會(huì)合成的人浪、牽手組成“人墻”維持秩序的保安以及售樓處內(nèi)聲嘶力竭的銷售員們，儼然一幅火熱的燕郊搶房圖。

　　“燕郊的房子賣到2萬(wàn)元/平方米，大家都還搶著買，可見燕郊的樓市有多火爆?！庇袠I(yè)內(nèi)人士感嘆。

　　波動(dòng) 吸附力與容納力

　　不過(guò)，燕郊樓市并非一路高歌，從2008年至2015年，這里已幾經(jīng)起落。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰曾表示，通州是北京樓市的風(fēng)向標(biāo)、燕郊則是通州樓市的晴雨表。北京樓市任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，在燕郊都會(huì)被放大，進(jìn)而造成劇烈的市場(chǎng)波動(dòng)。

　　北京樓市“得感冒”，燕郊“打噴嚏”的癥結(jié)在于：燕郊發(fā)展之初，未能找準(zhǔn)其自身在整個(gè)京津冀版圖中的位置，只看到“環(huán)首都”房地產(chǎn)紅利，卻忽視了其他更 為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展之道。這導(dǎo)致了燕郊在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)獨(dú)大，而基建滯后、產(chǎn)業(yè)空心。對(duì)北京而言，燕郊只承擔(dān)了為其提供“住所”的作用，而沒(méi)有承接北京外 溢的產(chǎn)業(yè)。

　　近年來(lái)，京津冀協(xié)同發(fā)展步伐加快，北京開始有序疏解非首都功能，在人口、產(chǎn)業(yè)方面“做減法”。河北、天津則開始承接一些非首都功能的產(chǎn)業(yè)與人員。在此背景下，燕郊成為對(duì)接北京的“橋頭堡”，承接北京外溢人口的先行者。

　　“一杯水滿溢出去，離靠近越受益?！标惪。?jīng)叱咤風(fēng)云的溫州炒房團(tuán)“帶頭大哥”如是說(shuō)。最近四五年，陳俊一直“潛伏”在河北，考察京津冀協(xié)同發(fā)展中的 投資機(jī)會(huì)。2008年，陳俊到燕郊考察時(shí)，房?jī)r(jià)才4000元/平方米左右。令陳俊印象深刻的是，當(dāng)時(shí)有人將燕郊調(diào)侃為“浴都”，產(chǎn)業(yè)低端，配套不足。“目 前，燕郊的交通和第三產(chǎn)業(yè)都有所發(fā)展，政府也在逐步完善滯后的城市配套，如公共設(shè)施、教育、醫(yī)療等，試圖從單一的‘睡城’向綜合型、服務(wù)型城市轉(zhuǎn)變。”

　　市場(chǎng) 投資客為主

　　由于近幾年北京樓市的高端化，大部分剛需和改善型需求開始往環(huán)京周邊外移。同時(shí)，環(huán)北京區(qū)域購(gòu)房限制相對(duì)寬松，資金更愿意流向環(huán)京樓市，其中就包括部分投資客。

　　順著這股潮流，2012年，李燕第一次選擇出手購(gòu)房，以6000元/平方米的價(jià)格在燕郊上上城五季買了一套100平方米的兩居室。李燕說(shuō)：“我當(dāng)時(shí)還不 算投資客，算是剛需族吧。直到結(jié)婚前，我一直自住?，F(xiàn)在這房子已漲至16000元/平方米左右，我也沒(méi)有出租，有時(shí)周末過(guò)來(lái)住，就當(dāng)作為度假?！?/p>

　　而在亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅看來(lái)，“燕郊是投資需求為主的市場(chǎng)，特別是市場(chǎng)上行時(shí)，大量的投資需求都會(huì)涌入燕郊逐利。”

　　這一說(shuō)法，在陳俊處得到了佐證。陳俊認(rèn)為，現(xiàn)在的老百姓(45.520, -0.17, -0.37%)，市場(chǎng)嗅覺非常靈敏，前幾年就有很多投資客進(jìn)入燕郊市場(chǎng)，他們手頭的房子已普遍升值。但他坦言， 自己并未組團(tuán)進(jìn)入燕郊樓市，近期他選中了河北另一座城市，準(zhǔn)備擇日組團(tuán)進(jìn)入，但他表示出手前暫不方便告知外界具體城市的名字，“媒體一報(bào)道，會(huì)抬高投資門 檻。”

　　但陳俊依然看好燕郊市場(chǎng)，覺得它還有升值潛力?！昂颖笔≈匾暢薪颖本┊a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力招商引資。隨著產(chǎn)業(yè)和人口的遷移，房?jī)r(jià)上漲是必然的。現(xiàn)在買入依然不晚，但投資門檻要比前幾年高不少?！彼M(jìn)一步補(bǔ)充：“即使門檻高，投資房產(chǎn)仍是保值增值最有效的途徑?！?/p>

　　“燕郊現(xiàn)在的人氣相當(dāng)旺。但我覺得通州副中心對(duì)提升燕郊人氣沒(méi)有決定性作用，只是錦上添花而已。”李燕也說(shuō)。

　　惶恐 “抄底”還是“接盤”？

　　活躍的投資客，讓市場(chǎng)開始惶恐。

　　在記者采訪中，匯?！傞艦车匿N售人員透露，該項(xiàng)目中投資客占七成，只有三成是用來(lái)自住的。有關(guān)專家也表示，燕郊等環(huán)京地區(qū)的購(gòu)房者中，有很大部分是出于投資需求，并非純剛需。但投資客的比例具體占多少，并無(wú)官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　實(shí)際上，李燕之所以這么急定下房源，就在于近期燕郊樓市太過(guò)火爆，二手房成交周期大為縮短。

　　3月5日，李燕夫婦向幾位經(jīng)紀(jì)人表達(dá)了購(gòu)房意向。一周后，李燕夫婦再到燕郊，發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人推薦的十來(lái)套掛牌房源已全部成交，甚至3月12日當(dāng)天上午看中的幾套房子，中午就有成交的。李燕慌了，隨即決定將房子買下。

　　在北京西城區(qū)工作、生活的朱穎，也是在聽說(shuō)燕郊頻現(xiàn)“搶房”熱浪時(shí)一頭撞進(jìn)燕郊的炒房大軍中。而朱穎的買房流程也堪稱簡(jiǎn)潔典范：從現(xiàn)場(chǎng)看房，到下定決心購(gòu)買只花了1天時(shí)間。

　　可是在購(gòu)房后，朱穎卻沒(méi)有出現(xiàn)喜悅之情，反而隱隱有點(diǎn)擔(dān)心：入手的新房?jī)r(jià)位已是25000元/平方米，還能有上漲空間嗎？她開始害怕自己成為那個(gè)高位進(jìn)入又一腳踏空的“倒霉鬼”。

　　更令朱穎擔(dān)心的是，目前上海、深圳已出臺(tái)新政策，為樓市“降溫”?！把嘟挤孔淤u到脫銷，被戲稱為‘1.5線城市’了，近期又傳出燕郊等‘北三縣’有可能限貸的消息，一旦傳聞成真，或相關(guān)政策傳導(dǎo)至燕郊，燕郊樓市必然受到影響?！?/p>

　　擔(dān)心 限貸限購(gòu)的“靴子”

　　實(shí)際上，面對(duì)燕郊房?jī)r(jià)這一輪快速上漲，不僅是購(gòu)房者，開發(fā)商、中介、代理機(jī)構(gòu)等都有些擔(dān)心。

　　張墨，在燕郊從事房產(chǎn)銷售已有7年。經(jīng)過(guò)多年打拼，2014年，她擁有自己的分銷公司?！拔也恍胚@一輪樓市會(huì)一直火熱下去。”經(jīng)驗(yàn)告訴他，政策總會(huì)有調(diào)整，尤其是燕郊，是一個(gè)相對(duì)敏感的市場(chǎng)。

　　但在限貸風(fēng)聲傳出后，張墨稍稍放心了些。在她看來(lái)，提高首付只會(huì)把資金不足的部分剛需擋在門外，而對(duì)于資金充足的投資客們，這并不能有效抑制他們的需求，反而容易給客戶傳導(dǎo)接下去可能會(huì)限購(gòu)的心理，從而爭(zhēng)相購(gòu)房。

　　面對(duì)傳聞中的調(diào)控政策，匯福地產(chǎn)副總經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)劉振剛顯得較為從容：“如果按照現(xiàn)在透露的那些細(xì)則執(zhí)行，也就是提高門檻，市場(chǎng)的影響肯定會(huì)有，但不會(huì)太大，也不會(huì)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房，因?yàn)檠嘟际袌?chǎng)的房?jī)r(jià)還處在一個(gè)合理的區(qū)間范圍?！?/p>

　　郭毅也分析：“若按照傳聞的限貸政策，必然減少杠桿率，促使投資需求撤出，樓市成交量將會(huì)明顯下滑，房?jī)r(jià)也可由此前的快速上漲轉(zhuǎn)為平穩(wěn)乃至下滑。”

　　而在剛出手買房的李燕看來(lái)，不管限不限貸，燕郊的樓市還會(huì)火，“我很后悔去年10月結(jié)婚那會(huì)兒沒(méi)買，半年里漲了太多，以后還會(huì)漲?！?/p>

　　在張墨建立的100多個(gè)人的客戶群里，折射出燕郊火熱市場(chǎng)下的眾生相：已經(jīng)買到房的，一邊計(jì)算著可能得到的收益，一邊擔(dān)心著未知的政策，是否會(huì)讓收獲打個(gè)折；尚未買房的，一邊緊張地詢問(wèn)可能出臺(tái)的政策的更多細(xì)節(jié)，一邊急迫地尋找合適的項(xiàng)目。

　　其中，曾有意買房而沒(méi)買房進(jìn)而后悔的客戶不在少數(shù)。去年一名未買房的客戶，甚至抱怨張墨，為何當(dāng)初不多逼他一下，不然也不會(huì)錯(cuò)失這一輪房?jī)r(jià)上漲機(jī)會(huì)。

　　“高點(diǎn)買房說(shuō)不擔(dān)心是假的，但現(xiàn)在不投房子，我也不知道錢應(yīng)該往哪投?！睆埬囊幻奄?gòu)房客戶在微信群里如是說(shuō)。(文中李燕、朱穎、張墨為化名)