被稱為史上最嚴(yán)的上海樓市新政昨天正式出爐。新政主要包括打擊場外配資、限購升級、限貸升級等內(nèi)容。業(yè)內(nèi)人士表示，此次政策收緊后，上海將進(jìn)入調(diào)控歷史上最嚴(yán)峻的政策環(huán)境。與此同時，上海新政也將對其他房價漲幅較大的城市形成震懾，不排除后續(xù)仍會有其他城市跟進(jìn)出臺收緊性政策。北京政策微調(diào)的可能性較大。

　　□政策上海樓市調(diào)控升級

　　昨天，上海出臺《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》（以下簡稱“意見”）。意見表示，上海住房市場體系繼續(xù)堅持以居住為主，更加注重支持首套和改善性居住需求；堅持以市民為主，更加注重滿足上海市戶籍人口和穩(wěn)定就業(yè)的非本市戶籍居民家庭、保障科創(chuàng)中心建設(shè)引進(jìn)人才的居住需求；堅持以普通商品住房為主，更加注重中低價位、中小套型的居住需求。

　　嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸，過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保，設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。對各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開展專項整治。

　　從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策。提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起算的前3年內(nèi)在上海市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。

　　從緊實(shí)行差別化住房信貸政策，加強(qiáng)個人住房貸款管理，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商品性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購房人在申請貸款時還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入上海市公共信用信息服務(wù)平臺。

　　此外，上海還將加大住房用地供應(yīng)力度，提高中小套型商品住房供應(yīng)比例。

　　□影響第二季度市場交易量將走低

　　“政策發(fā)布后，第二季度市場交易量會走低，下半年或因為第一季度市場高位放量而進(jìn)入深度的市場調(diào)整期”。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者，這將是新政對于上海樓市的影響之一。

　　其次，政策對首次改善型需求的影響較大。對于擁有一套住房的居民，再次購買普通商品住房二套首付比例提升至50%，非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%，并且要求購房者承諾自有資金比例。多位業(yè)內(nèi)人士指出，市場對于二套房首付比例調(diào)高早有預(yù)期，提高二套首付比例后，二套房交易受到直接沖擊。

　　另外，企業(yè)購買商品房再次上市需要滿3年及以上。郭毅認(rèn)為，這將對高端盤成交產(chǎn)生一定影響。無論是高端客群重復(fù)置業(yè)購買豪宅，還是投資客一次性投資多套房產(chǎn)，目前唯一能夠繞開限購的法寶就是用企業(yè)名義購房。而一旦企業(yè)購買商品房后再次上市需要滿3年及以上，將堵住投資客短期炒房的通道。

　　□解讀二套房購買門檻提高

　　“上海新政首先叫停中介機(jī)構(gòu)從事場外配資業(yè)務(wù)，這條政策是意料之中?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，鏈家事件起源自上海，發(fā)酵于全國，正是上海率先挑開了中介機(jī)構(gòu)從事2年以上的場外配資業(yè)務(wù)的蓋子。如果中介機(jī)構(gòu)自建資金池，造成的影響將不僅僅是放大購房杠桿助力樓市泡沫，更為嚴(yán)重的是構(gòu)成了巨大的潛在金融風(fēng)險。郭毅預(yù)計，北京可能出臺的調(diào)控政策中也將強(qiáng)調(diào)對于中介機(jī)構(gòu)從事場外配資業(yè)務(wù)的管控和打擊，資金杠桿降低后，將屏蔽部分資金實(shí)力較弱的購房者，造成市場交易量的下滑。

　　北京早在2011年就執(zhí)行非本地戶籍購房的社保及個稅繳納年限達(dá)到5年，才擁有新購一套房的購房資格，此前上海一直執(zhí)行的是2年，本次上海升級至5年后，將與北京共同執(zhí)行全國最嚴(yán)厲限購政策。

　　從信貸方面來看，上海實(shí)施差別化信貸政策，將在很大程度上約束改善需求。上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會主任顧金山表示，上海方面區(qū)分普通房與非普通房有兩個指標(biāo)，一是面積以140平方米為界，二是以450萬元成交價格為界。根據(jù)新政策，上海的非普通住房首付最低7成，普通住房首付最低5成。

　　央行上海總部調(diào)查統(tǒng)計研究部主任王振營25日在上海市政府新聞發(fā)布會上表示，根據(jù)上海房地產(chǎn)新政，今后上海居民如果擁有一套房，在購買二套房的時候，不管第一套的貸款結(jié)清與否，都將按照第二套標(biāo)準(zhǔn)繳納首付款。此前上海居民購買第二套房，若第一套房的貸款已經(jīng)還清，則第二套按照第一套的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，只需繳納30% 的首付比例。

　　□背景

　　旨在擠出房地產(chǎn)泡沫

　　分析普遍認(rèn)為，此次政策調(diào)整主要原因是上海樓市出現(xiàn)非理性上漲，監(jiān)管旨在擠出房地產(chǎn)泡沫。

　　從上海商品住宅市場表現(xiàn)來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達(dá)136萬平方米，預(yù)計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。按照這樣的預(yù)估值來計算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這是歷史上前所未有的。

　　春節(jié)之后，上海商品住宅市場成交量價迅速回升，從市場去化壓力來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅庫存量已經(jīng)降至849.78萬平方米，由于去年下半年至今市場成交量及去化速度維持相對高位，市場去化周期已經(jīng)縮短至6.02個月（按照3個月移動存銷比計算），單純從指標(biāo)意義上來看，短期內(nèi)上海商品住宅基本面將繼續(xù)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢。

　　在兩會期間，監(jiān)管業(yè)務(wù)明確表態(tài)在醞釀新政解決一線城市房價過快上漲問題。央行副行長潘功勝此前表示，為了解決一線城市房價過快上漲問題，央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門醞釀新政，準(zhǔn)備對一些房地產(chǎn)市場、房企和房地產(chǎn)中介跨界經(jīng)營金融業(yè)務(wù)的問題進(jìn)行治理，沒有資質(zhì)將不能跨界經(jīng)營。

　　上海市委書記韓正也在兩會期間表示，全國各地房地產(chǎn)市場情況差異性很大，因城施策是非常正確的。上海房地產(chǎn)市場將加強(qiáng)科學(xué)的、符合規(guī)律的調(diào)控。近期上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性、過熱的情緒，這不利于上海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。韓正認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是民生問題。

　　□延伸北京微調(diào)可能性大

　　“上海新政對其他城市的威懾作用是很大的”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，目前深圳、上海、北京、南京、廈門、合肥、蘇州等城市房價上漲速度均比較快，預(yù)計這些城市出臺不同力度限制政策的可能性非常大。不過，由于目前北京的房價漲幅相較于其他幾個城市還算平穩(wěn)，如果其他城市陸續(xù)推進(jìn)房貸收緊政策，北京地區(qū)有跟進(jìn)可能性。

　　與上海不同，北京并未出現(xiàn)明顯的投資需求升溫的跡象，新房市場交易量也保持著相對穩(wěn)定的狀況。據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，北京共成交商品住宅（不含保障、商住，包括自住房）10178套，同比減少了3241套。而北京二手住宅交易量在今年初實(shí)現(xiàn)了同比翻倍增加，不過，近期從一線門店傳來的聲音，當(dāng)前二手業(yè)主提高報價之后，看房量已經(jīng)明顯下降，未來一段時間，預(yù)計北京二手住宅市場的交易量將有所下滑。

　　在郭毅看來，二手交易的下滑終將傳導(dǎo)到新房市場，因此可以判斷，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)自主調(diào)節(jié)了春節(jié)前后曾出現(xiàn)的樓市過熱現(xiàn)象，加之北京本就執(zhí)行著全國最嚴(yán)格的限購，預(yù)計不會繼續(xù)加強(qiáng)，微調(diào)的可能性比較大。

　　京華時報記者 潘秀林 余雪菲